도시 개발 쪼갠 지분 입주권 없다 - 토지 소유자 자격도 제한받아

[김영준]

주로 민간이 중심이 돼 대규모 주거지를 개발하는 도시개발사업장에서 기존 주택 소유자 중 쪼개진 지분에는 입주권이 나오지 않는다. 공람공고일 이후 쪼개진 지분이 있으면 토지 소유자 자격 제한을 받게 되는 것이다.

건교부에 따르면 지분 쪼개기를 하더라도 입주권은 하나뿐이다. 지분 쪼개기는 건물이나 땅, 주택의 소유자를 구분등기를 통해 여러 명으로 늘리는 것을 말한다. 하나의 소유권이 공유지분 형식으로 여러 개로 나눠지기 때문에 지분 쪼개기라고 불린다.

도시개발사업 방식 가운데 기존에 갖고 있는 땅을 개발지역의 다른 땅으로 바꿔주는 환지방식의 경우 필지별로 환지를 정하도록 돼 있어 1개 필지를 여러 명이 공유하더라도 환지되는 땅은 한 개 필지다.

따라서 지분 쪼개기를 통해 소유권을 갖고 있는 사람 개인 별로 땅이 나오는 게 아니다. 필지 대 필지로 환지가 이뤄지는 것이지 지분별로 환지가 되는 게 아니라는 것이다.

필지 대 필지로 환지돼 입주권은 하나

다른 사업방식인 입체환지도 마찬가지. 입체환지는 건물과 땅을 동시에 소유한 사람에게 본인이 갖고 있던 건물과 땅을 아파트로 바꿔주는 것. 건축물과 건축물이 들어서 있는 토지의 공유지분을 주는 셈.

건물과 땅이 지분 쪼개기를 통해 소유자가 늘어났다 하더라도 입체 환지되는 아파트는 하나다. 아파트 입주권이 하나만 나오는 것이다. 때문에 쪼개진 지분 소유자 모두 입체환지받는 게 아니다. 지분별로 개별 입체환지가 되지 않는다는 뜻.

현재 수도권에서 재개발의 경우 기존 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 바꿔 지분 쪼개기해 소유자가 여러 명으로 늘더라도 입주권은 하나만 나오는 것과 비슷하다.

이와 함께 지분 분할 등기를 했더라도 쪼개진 지분의 토지 소유자 모두 도시개발사업 동의에 필요한 토지 소유자 자격을 받는 게 아니다. 도시개발업무지침에 따르면 ‘도시개발사업 동의 대상자는 부동산등기법에 의해 등기부에 등재된 토지소유자와 지상권자로 한다’고 규정돼 있지만 공람공고일 기준으로 자격이 다르다.

공람공고일 전에 지분쪼개기가 돼 공유된 토지에 대해서는 공유자 각 각을 개별 소유자로 보지만 공람공고일 이후 공유된 토지의 경우엔 공유자 전체를 1인의 소유자로 보는 것으로 규정돼 있다. 즉 구역지정을 위한 공람공고일 이후 지분 쪼개기된 토지의 소유자는 한 개 필지에 여러명이더라도 1인으로 산정되는 것이다.

도시개발 사업을 하려면 사업자 측은 자치단체에 사업제안을 해야하는데 이때 사업자 측은 토지 소유자 2분의 1 이상과 전체 사업부지에 해당하는 토지의 3분의 2 이상 동의를 얻어야한다. 결국 공람공고일 이후 쪼개진 지분 소유자는 동의에 필요한 토지 소유자 자격이 없는 것이다.

공람공고일 이후 분할은 토지 소유자 자격 안돼

건교부 관계자는 “구역지정 이전 쪼개진 공유지분에 대한 부분은 도시개발사업 이전에 이뤄진 것이어서 규제에 논란이 있을 수 있지만 지나친 쪼개기에 따른 부작용을 막기 위해 공람공고일 이전이라도 5인 이상으로 쪼개진 토지는 분할등기된 지 최소 3년 이상 보유해야하는 토지 소유자 자격을 주는 방향 등으로 제도개선 방안을 마련 중”이라고 말했다.

인천 용현 학익지구 등에서 한 개의 필지가 100명이 넘는 공동 소유자로 분할등기되는 등 지분 쪼개기가 심하다. 사업자 측에서 주민 동의율을 높이기 위해 지분 쪼개기를 통해 사업자 측 사람을 소유자로 만들고 있다는 의혹을 받아왔다.

원주민들이 사업을 반대하자 지분 쪼개기를 통해 사업에 우호적인 토지 소유자 수를 늘려 동의요건을 채우려한다는 것이다.

◆도시개발사업이란=민간 등이 주거지역·상업지역·공업지역·자연녹지지역 등 도시지역이나 도시지역 이외에서 도로 등의 기반시설을 갖춘 대규모 주거지를 조성하는 사업.

도시지역 가운데 주거지가 형성돼 있지만 낡은 곳은 재개발·재건축 등의 도시및주거환경정비사업을 하게 되고 도시개발사업은 주거지로 개발되지 않는 미개발지역의 사업인 것이다.

도시개발사업 면적기준은 주거지역·상업지역 1만㎡ 이상, 공업지역 3만㎡ 이상, 자연녹지지역 1만㎡ 이상, 도시지역 이외 30만㎡ 이상 등이다. 사업주체는 공공이나 민간의 경우 민관공동법인(SPC), 토지 소유자 또는 도시개발사업을 위해 설립된 조합, 건설업자 등이 될 수 있다.

사업방식은 택지지구 개발과 같은 수용·사용방식, 환지방식(입체환지 포함) 등으로 나뉜다.

도시개발사업장은 수용방식으로 개발되는 곳은 공공택지로 분류되지만 환지방식 사업장은 민간택지에 속한다. 수용방식으로 개발되는 대표적인 도시개발사업장이 은평뉴타운.

자료원:중앙일보 2007. 10. 12