재개발지식 재개발 '시공사 선정' 완전정복

[민권식]

시공자 선정시 서면결의 조건부 인정

조합원 과반수이상 직접 참석해야 의사진행 가능

개별 홍보 금지… 합동설명회는 2회 이상 의무화

 

재개발·재건축·도시환경정비사업조합이 시공자를 선정하기 위해서는 조합원의 직접 참석이나 대리인 참석비율이 과반수를 넘겨야 의사진행을 할 수 있다. 또 시공자가 조합원들을 대상으로 직접 서면결의서를 받는 것도 금지된다. 건설교통부는 이런 내용을 골자로 한 ‘정비사업의 시공자 선정기준’ 제정안을 8월 25일부터 시행한다고 밝혔다. 개정된 <도시 및 주거환경정비법>이 2006년 8월 25일부터 시행됨에 따라 시공자 선정과 관련된 조합의 비리를 근절한다는 취지에서 경쟁입찰의 절차를 새로 마련하게 된 것이다.

 

▲서면결의서 징구 금지 및 서면결의서 의사정족수 산입제한=정비사업의 시공자 선정기준에 따르면 총회의 의사진행을 위해서는 조합원의 과반수가 직접 참석하거나 대리인에 의한 직접 참석이 과반수를 넘어야만 가능하다. 

 

건교부 관계자는 “건설업체나 업체 관련자가 시공자 선정에 관한 서면결의서를 매수해 조합총회에 제출함으로써 총회의 의결을 거치기도 전에 시공자로 선정되는 것이 관행처럼 굳어져 있다”고 지적했다. 이 관계자는 또 “이 과정에서 주민의 의사가 왜곡되고 막대한 금액이 로비자금으로 매몰되고 있다”며 “조합원 50% 이상에 대해 미리 서면결의서를 징구한 상태에서 총회를 실시하기 때문에 현장 투표는 사실상 무의미한 것으로 총회의 의결기능이 무력화 돼 있는 게 현실”이라고 제정안 필요성을 설명했다.

 

결국 이번에 제정된 선정기준에서는 조합총회 의결기능의 실효성을 확보하고, 궁극적으로 조합원의 부담으로 전가될 매몰비용을 사전에 예방하기 위해, 시공자 선정을 위한 조합총회 의결시 건설업체 관련자의 서면결의서 징구를 금지토록 했다. 또 총회의 의사진행은 조합원과 정관이 정하는 방법에 따른 대리인 등이 과반수 이상 직접 참석한 경우에만 가능토록 제한했다.

 

서면에 의한 의결권행사 자체를 제한하는 것은 조합원의 재산권침해 소지가 있어 서면에 의한 의결권행사 자체는 허용하되, 직접 출석한 조합원이 과반수가 되지 않는 경우 의사를 진행할 수 없도록 못박았다.

 

▲건설업체의 개별적 홍보 등의 금지=건설업체의 개별적인 홍보행위도 금지된다. 시공자 선정을 위한 수주전이 벌어지면 조합원들을 대상으로 홍보요원을 동원한 개별 홍보나 홍보자료, 사은품 등의 물품을 경쟁적으로 제공하기 때문에 시공권 확보에 막대한 비용이 투입되고, 그에 따라 건설업체의 시공능력 보다는 홍보능력이나 홍보자금 등에 의해 주민들의 의사가 왜곡되고 각종 비리가 발생하고 있다는 게 건교부의 시각이다. 또 건설업체간 과당경쟁으로 인해 발생하는 비용은 궁극적으로 시공자로 선정된 업체의 설계변경, 건설의 부실화, 추가 분담금의 요구 등으로 결국 조합원의 부담으로 작용한다는 얘기다.

 

이에 시공자 선정을 위한 경쟁입찰이 건설업체의 시공능력이나 건설사의 브랜드 가치 등에 대한 주민의 선택권이 보장되는 진정한 의미의 경쟁입찰이 되도록 하기 위해 합동홍보설명회를 2회 이상 개최토록 의무화했다. 또 임직원 및 홍보요원 등을 통한 개별홍보행위나 사은품, 금품 등의 제공행위는 금지토록 규정했다(13조).

 

▲입찰참여 업체 수의 하한 규정=입찰에 참여하는 업체 수가 적을 경우 재공고 절차를 밟아야 하는 등 하한 규정을 신설했다. 건교부는 “소수의 업체만이 입찰에 참가함으로써 추진위·조합 임원과 건설업체간 사전 담합에 의해 시공자를 선정하는 것이 가능했고 결국 사업초기 추진주체에 음성적인 로비자금을 지원한 건설업체가 시공자로 선정되게 된다”며 “이러한 불법적인 기대로 인해 건설업체는 자신이 시공자로 선정되기 위해 사업초기부터 추진주체를 매수하기 위한 로비에 더 많은 자금을 투자하고 있다”고 말했다.

 

이에 따라 추진주체와 소수의 입찰참여업체의 담합을 어렵게 하기 위해 입찰참여업체가 일정수 이상일 경우에만 유효한 경쟁입찰로 인정토록 했다. 사업초기에 로비자금을 살포한 건설업체가 시공자로 선정될 가능성을 줄임으로써 건설업체의 불법적인 기대심리가 좌절되도록 했다.

 

구체적으로 △제한경쟁의 경우 5인 이상 참여시 △지명경쟁의 경우 5인 이상 지명하여 3인 이상 참여시 △일반경쟁의 경우 자격제한 없이 2인 이상 참여시 유효한 경쟁입찰이 되는 것으로 규정했다.

 

▲입찰방법 및 절차의 구체화=입찰방법 및 절차도 구체화됐다. 각 정비사업 마다 일관된 절차가 없고 편법공고, 입찰방식의 수시변경, 특정업체에 유리한 참여기준 제시 등 편법적인 입찰이 성행하게 된 데에는 시공자 선정기준이 제정되지 않았기 때문이라는 게 건교부 내부의 판단이다. 결국 시공권 확보를 위해 추진위원회 설립 이전 단계부터 개입하고 음성적 자금을 지원한 건설업체가 시공자로 선정되는 악순환이 벌어지고 있다는 것이다.

 

이에 따라 조합임원이 입찰절차를 자의적이고 편법적으로 운영하는 것을 방지하기 위해 입찰방법을 유형화(일반, 지명, 제한)하고, 공고→현장설명회→입찰서의 접수→대의원회의결→홍보→총회의 의결 등 순으로 입찰절차를 구체화했다.

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총회 의결 거쳐야 유효

 

■문답풀이

 

▲개정 도정법 시행(2006년 8월 25일) 전 추진위의 시공자 선정은 유효한가?
=현행 도정법 제24조 제3항의 규정에 의해 8월 25일 이전에도 시공자의 선정은 조합설립인가 이후 조합총회의 의결을 거쳐 선정하도록 규정되어 있다. 추진위에서 선정한 시공자의 경우 도정법상 시공자 선정으로 볼 수 없고 조합 총회의 의결을 거칠 경우에만 유효한 시공자 선정으로 볼 수 있다. 다만 개정 도정법 시행 이후 달라지는 점은 주택재개발 사업의 경우에도 경쟁입찰의 방법에 의하여 시공자를 선정하여야 한다는 점이다.

 

▲시공자 선정을 위한 총회에서 서면결의서에 의한 의결이 가능한지?
=서면결의서를 총회에 제출한 경우 의사정족수 산입에만 배제될 뿐이다. 따라서 조합원 과반수가 직접 참여하여 의사정족수를 충족하고 총회가 개최되는 경우 서면결의서도 당연히 의결정족수에는 산입된다. 다만 직접 참여 조합원이 과반수를 넘지 못해 총회가 개최되지 못하는 경우 서면결의서의 제출은 무효가 된다.

 

▲일체의 서면결의서 징구가 금지되는 것인지?
=서면결의서 징구가 금지되는 주체는 ‘건설업자등관련자’로 한정되므로 건설업자 등으로부터 재산상의 이익 등을 제공받거나 받기로 한 자가 아니면 서면결의서 징구는 금지되지 않는다.

 

▲주택재개발 사업의 경우 시공자 선정기준에 따라야 하는지?
=주택재개발 사업의 경우 현행 개정 도정법의 부칙 경과조치에 의해 8월 25일 이후 최초로 추진위원회 승인을 얻는 분부터 도정법 제11조 제2항의 경쟁입찰방법이 적용되게 된다. 또 8월 25일 이전에 승인을 얻은 추진위원회의 경우 시공자 선정기준에 의한 경쟁입찰을 거칠 필요가 없고 조합 총회의 의결만 거친다면 시공자를 선정할 수 있다.

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공고·현장설명·총회 의결 순으로 진행

 

■선정절차 어떻게 되나

 

조합이 시공자를 선정하고자 하는 경우에는 경쟁입찰로 선정해야 하며, 미응찰 등의 이유로 3회 이상 유찰된 경우에는 총회 의결을 거쳐 수의계약 할 수 있다. 경쟁입찰은 제한경쟁, 지명경쟁, 일반경쟁의 방법으로 구분된다.

 

조합은 우선 시공자 선정을 위해 현장설명회 7일 전에 1회 이상 일간신문에 공고해야 한다. 이때 공고에는 △사업계획의 개요(공사규모, 면적 등) △입찰의 일시 및 장소 △현장설명회의 일시 및 장소 △그 밖에 조합이 정하는 사항 등을 명시해야 한다.

 

또 조합은 입찰일 20일 이전에 현장설명회를 개최해야 하는데 이때 △설계도서 △입찰서 작성방법, 제출서류, 접수방법 및 입찰유의사항 등) △건설업자 등의 공동홍보방법 △시공자 결정방법 △계약에 관한 사항 등을 포함해야 한다.

 

이후 밀봉된 상태로 입찰서를 접수하고, 개봉할 때에는 입찰서를 제출한 건설업자 등의 대표 또는 대리인과 조합임원, 기타 이해관계인이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 한다.

 

조합은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정한 뒤, 총회에 상정할 3인 이상의 건설업자 등을 선정해야 한다. 다만 입찰에 참가한 건설업자 등이 2인일 경우 모두 총회에 상정해야 한다. 대의원 투표는 비밀투표로 의결하고 서면 또는 대리인 투표는 인정되지 않는다.

 

조합은 총회에 상정될 건설업자 등이 결정되면 조합원에게 이를 즉시 통지하고 합동홍보설명회를 2회 이상 개최해야 한다. 이 때 조합원을 상대로 개별적인 홍보는 금지된다.

 

조합은 조합원 과반수가 직접 참석한 경우에 총회를 열어 시공자를 선정하면 된다. 이때 총회에서는 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설업자별로 조합원들에게 설명할 수 있는 기회를 부여해야 한다. 선정된 시공자는 조합과 3월 이내에 계약을 체결해야 하는데, 그렇지 않을 경우 총회 의결을 거쳐 선정을 무효로 할 수 있다.