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<A name="[문서의 처음]"></A>   1. 다음은 중개대상물에 대한 판례들을 설명한 것이다. 가장 바르지 못한 설명은 ?      ①  판례에 의하면 토지의 거래에 있어서 지표부분과 지하부분을 분리하여 그 중 어느 하나를         유보한 채 다른 하나만을 매도 한다는 것은 불가능하다.       ② 사권의 객체로서 자격이 상실된 토지로서 해면이나 하천부지, 포락지 등은 중개대상물이 될 수        없다.        특히 판례에 의하면 해면의 경우에는 최고 만조시의 분계선을 표준으로 하여야 한다고 한다.      ③ 판례에 의하면 포락지의 경우 과다한 비용을 들이지 않고서 원상복구가 가능하고 또한 그러한        원상복구를 할 경제적 가치가 있는 경우에는 토지소유권은 원소유자에게 귀속된다고 한다.      ④ 판례에 의하면 공인중개사법에서 중개대상물로 규정한 건축물에는 기존의 건축물뿐 아니라        장래에 건축될 건축물도 포함되어 있는 것이므로 아파트의 특정 동ㆍ호수에 대한 피분양자로        선정되거나 분양계약이 체결된 후의 분양권은 중개대상인 건축물에 포함된다.  <A name="[문서의 처음]"></A>    ⑤ 판례에 의하면 소유자가 기존 건축물에 증축을 한 경우에도 증축 부분이 구조상ㆍ이용상 독립        성을 갖추었다하더라도 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분 소유권은 성립하며, 이 경우        구분행위란 건물의 표시변경등기를 의미한다.            <A name="[문서의 처음]"></A> 2. 공인중개사법에 의한 건축물 그 밖의 토지의 정착물에 대한 설명이다. 옳지 않은 것은?      ①  판례에 의하면 건축물의 개수에 대한 판단은 주위 건물과 근접정도, 주위의 상황 등 객관적         사정만을 고려하여 판단하여야 한다고 한다.      ② 판례에 의하면 건축물을 매수하여 점유하고 있는 자는 비록 소유자로서 등기명의가 없다고        하더라도 그 권리의 범위 안에서는 점유 중인 건물에 대한 법률상 사실상 처분권한이 있다고        하여 미등기 건축물도 중개대상물로 보고 있다.      ③ 수목ㆍ교량ㆍ우물ㆍ도로ㆍ담장 등은 토지의 정착물 중 토지의 일부인 정착물로서, 토지와 별개        인 독립된 물건으로 인정하고 있지 아니하다.      ④ 수목집단, 미분리 과실의 경우 명인방법을 갖추면 독립된 거래의 대상이 될 수 있다는 것이        판례의 입장이다.      ⑤ 농작물은 반드시 명인방법을 갖추지 않아도 경작자에게 소유권을 인정한다는 것이 판례의        입장이다.               <A name="[문서의 처음]"></A> 3. 중개대상물에 관한 기술 중 잘못된 것은?      ① 입목으로 등기를 받을 수 있는 수목의 집단의 범위는 1필의 토지 또는 1필의 토지에 일부분에        생립하고 있는 모든 수종의 수목을 의미한다.      ② 입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 벌채한 경우에 그 토지로부터 분리된 수목에 대하여도        미친다.      ③ 광업재단이라 함은 광업권과 그 광업권에 기하여 광물을 채굴, 취득하기 위한 제 설비 및 이에        부속하는 사업의 제설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 소유권과 저당권의 목적이 되는        것을 말한다.      ④ 공장재단이라 함은 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로써 구성되는 일단의 기업 재산으로서        소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.      ⑤ 공장재단은 공장재단 등기부에 소유권 보존의 등기를 함으로써 설정하며, 공장재단의 소유권        보존의 등기는 그 등기 후 6월 이내에 저당권 설정의 등기를 하지 아니하는 경우에는 그 효력을        상실한다.                 4. 중개업자가 입목에 관한 법률 소정의 입목에 관하여 중개하면서 설명한 내용 중 틀린     것은?                                                                       [기출 17회]      ①  소유권보존의 등기를 받을 수 있는 수목의 집단은 입목 등록원부에 등록된 것에 한정된다.      ②  입목의 소유자는 토지와 분리하여 입목을 양도할 수 있다.      ③  입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 입목을 벌채한 경우에 그 토지로부터 분리된 수목에         대하여 미치지 않는다.      ④  입목의 경매 기타 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우에는 토지         소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.      ⑤ 입목을 저당권의 목적으로 하고자 하는 자는 그 입목을 보험에 붙여야 한다.                 5.  공인중개사법상의 중개대상물에 관한 설명 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)                                                                                                   [기출 17회]      ①  아파트 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 아파트 입주권은 중개대상물인 건물에          해당하는 것으로 보기 어렵다.     ②  동･호수를 특정하여 분양계약이 체결된 미완성의 아파트에 대한 거래의 중개는 건물의 중개에         해당하지 않는다.      ③  공장재단을 구성하는 공업소유권 및 시설 등은 각각 분리하여 중개대상물이 된다.      ④  광업재단에 속한 광업권은 독립한 중개대상물이다.      ⑤ 가식의 수목이나 암석･토사는 중개대상물이다.                 1. 정답해설 :  ⑤ 소유자가 기존 건축물에 증축을 한 경우에도 증축 부분이 구조상ㆍ   이용상 독립                           성을 갖추었다하더라도 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분 소유권은 성립                           하며, 이 경우 구분행위란 건축물의 구분등기를 의미한다. 따라서 건축물의 소유                           자가 구분등기를 한 경우 증축부분에는 저당권의 효력이 미치지 않는다는 것이                           판례의 입장이다.             2. 정답해설 :  ① 판례에 의하면 건축물의 개수에 대한 판단은 주위 건물과 근접정도, 주위의 상황                           등 객관적 사정은 물론 건축한 자의 의사와 같은 주관적인 사정도 고려하여 판단                           하여야 한다고 한다.           3. 정답해설 :  ⑤ 공장재단은 공장재단 등기부에 소유권 보존등기를 함으로써 설정하며, 공장재단                            의 소유권보존등기는 그 등기 후 10월 이내에 저당권 설정등기를 하지 아니하는                           경우에는 그 효력을 상실 한다(동법 제13조).             4. 정답해설 :  ③ 입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 벌채한 경우에  그 토지로부터 분리                        된 수목에 대하여도 미친다 (동법 제4조).                 5. 정답해설 :   ① <A name="[문서의 처음]"></A>   ①  아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데에 불과한 입주권은 중개대상물인         건축물에 해당한다고 보기 어렵다는 것이 판례의 입장이다       ( 대판 1991. 4. 23, 선고 90도 1287판결).     ②  판례에 의하면 장래 건축될 건축물을 포함한 개념으로 건축물을 이해하여야 한다.     ③ 공장재단의 경우 일단의 기업재산이므로 각각 분리하여 중개대상물로 취급할 수 없다.     ④ 광업권, 어업권은 중개대상물이 될 수 없다.   ⑤ 가식의 수목이나 암석･토사는 법 제3조에서 정하는 중개대상물로 볼 수 없고 토지의 구성부분     으로 이해하여야 한다.