경매3

[쑹끼]

02 말소기준권리만 정확히 알면 경매의 반은 성공_말소기준권리보다 앞서면 인수, 늦으면 소멸
 
● 법원경매에는 법률이 정한 일정한 형식과 절차가 있다. 경매 신청에서 낙찰 받은 부동산을 직접 사용할 수 있기까지는 약 2개월 정도 소요된다. 그러나 명도에서 문제가 발생하게 되면 최소 1개월에서 4개월까지 기간이 더 소요될 수 있다.
부동산 경매 절차와 기간은 다음의 도표와 같다. 언뜻 보기에 복잡해 보이나 경매 절차와 필요한 용어 등은 대법원 경매 사이트(www.courtauction.go.kr)에 자세히 설명돼 있고, 경매 현장을 몇 차례 나가면 금세 알게 되므로 여기서는 중요한 사항만 알아보고 나머지는 생략한다.

 
경매 신청
법원경매에는 강제경매와 임의경매가 있다. 강제경매는 채무자가 채권자에게 빚을 갚아야 한다는 판결이 났음에도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우, 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차를 말한다. 강제경매를 신청하려면 ‘집행권원’이 있어야 하는데, 확정된 종국판결, 가집행의 선고가 있는 종국판결, 소송상 화해조서, 확정된 지급명령, 확정된 화해권고 결정 등이다. 가령 채권자의 재산에 가압류를 해놓은 가압류권자는 경매 신청 권한이 없으므로 승소판결을 얻은 후 그 판결문을 가지고 경매를 신청해야 한다.
임의경매는 채무자가 돈을 갚지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보물을 매각하여 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수하도록 하는 절차다. 임의경매를 신청할 수 있는 자는 저당권자, 근저당권자, 가등기담보권자, 전세권자이다.
 
입찰
최고가로 매수신고한 사람에게 낙찰된다. 그러나 낙찰되었다고 해서 아직 ‘내 것’이 된 건 아니다. 법원으로부터 매각허가를 받아야 하고 대금을 납부해야 취득하게 되는 것이다. 매수신고인이 없으면 유찰되는데, 유찰되면 최저매각대금이 20% 감액되어 다시 입찰(신경매)된다. 입찰할 때는 최저매각가격의 10%를 입찰보증금으로 내야 한다.

불황에도 성공하는 부동산 투자전략 중에서