재건축 현금청산금 지급소송 가능여부

1. 문제의 제기  재건축에서는 조합설립에 부동의를 하면 조합이 최고를 한 후에 일정기간이 지나면 조합이 매도청구소송을 제기하고, 조합설립에 동의를 하였어도 나중에 사업시행인가후에 분양신청을 하지 않거나 철회한 경우에도 조합이 매도청구소송을 제기하여 사업에 반대하는 사람들의 집을 강제로 취득하게 된다.   한편 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘법’이라고만 함) 제47조는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에(구법은 분양신청기간만료일로부터 150일 이내) 현금으로 청산하여야 한다고 규정하고 있다.   그런데 조합이 현금청산대상자에 대하여 90일(구법은 150일) 이내에 매도청구소송을 제기하지 않고 가만히 있는 경우, 현금청산대상자가 조합을 상대로 먼저 현금청산금 지급청구소송을 제기하는 것이 가능한가에 대해서 논란이 있어 왔다. 재개발, 도시환경정비사업은 조속재결로 처리하면 되므로, 여기서는 다루지 않는다. 2. 현금청산금지급청구소송 가능여부   조합이 매도청구소송을 지연하는 경우, 현금청산대상자는 재건축으로 인한 불확실성을 제거하기 위해 조속히 현금청산문제를 종료시키고 싶은 경우가 있을 수 있다. 예를 들어 재건축으로 인하여 더 이상 임차가 되지 아니할 경우는 더 더욱 그렇다.   법 제47조 제2항은 사업시행자는 위 90일(구법은 150일)내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 이자를 지급하여야 한다고 규정하고 있으나, 이 규정은 2012. 2. 1.자로 신설되었고, 법 시행일인 2012. 8. 1.이후 조합설립인가가 신청된 경우에만 적용된다. 나아가 하급심 판례 중에는 현금청산기산일은 기준일로부터 150일이 지난 다음날이지만, 지연손해금을 지급받으려면 형평의 원칙상 인도와 동시이행을 하여야 한다고 판결한 것도 있다(서울고등법원 2014. 10. 23. 선고 2014누 5158 판결). 즉 인도의무를 이행하기 전에는 지연이자는 없다는 것이다.  따라서 조합은 별 부담없이 매도청구소송을 제기하지 않고 시간을 끄는 경우가 있는바, 이런 것을 방지하기 위해 현금청산대상자가 먼저 조합을 상대로 현금청산금지급청구소송을 제기할 수 있는지가 문제되는 것이다.   이에 대해 재건축사업에서는 현금청산대상자가 먼저 현금청산금지급청구소송을 제기하는 것에 대해 인정하는 판결이 있다(수원지방법원안양지원 2013. 12. 18. 선고 2012가단23298 판결, 서울행정법원 2014. 5. 29. 선고 2013구합24464 판결).  그런데 최근 재개발 사업과 관련하여 대법원이 획기적인 판결을 선고하였다. 대법원은 “공익사업법상 협의 및 그 사전절차를 정한 각 규정은 도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다.”고 판시하였다(대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결).  이는 앞으로 재개발사업, 도시환경정비사업에 있어서 수용권을 행사함에 있어서는 공익사업법상 협의절차는 필요 없고 도시정비법에 의한 협의절차만 거치면 되고, 따라서 현금청산기산일(구법은 분양신청기간만료일 다음 날로부터 150일)이 지나서 현금청산대상자가 조속재결신청청구를 하면, 사업시행자가 60일 내에 토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 않으면, 앞으로 15%에 의한 지연가산금(과거는 20%)을 지급하여야 한다는 의미이다. 즉, 이 판결은 “90일 내(구법은 150일)에 현금청산하여야 한다.”는 법문구를 이제는 반드시 지켜야 한다는 것이다. 이러한 법리가 재건축이라고 배제될 이유는 없으므로, 앞으로는 재건축사업도 현금청산기간을 지켜야 한다는 것으로 보면, 이제는 현금청산대상자가 현금청산기간인 90일(구법은 150일)이 지나면 조합을 상대로 현금청산금 지급청구 소송을 제기할 수 있게 되었다고 보아야 한다. 다만, 아직 이는 확립된 법리는 아니라는 점을 유의하여야 한다.   이 경우 소송은 행정소송으로서 공법상 당사자소송이라고 보아야 할 것이다. 즉 행정법원에 제기하여야 한다. 3. 장·단점   먼저 현금청산대상자가 조합을 상대로 하는 현금청산금 지급 청구소송을 허용하면 당연히 법률관계가 빠르게 확정되는 장점이 있다. 반면에 오히려 조합이 사업진행을 급하게 하여야 할 경우에는 시간은 현금청산대상자 편인데, 이때는 미리 현금청산대상자가 소송을 제기하면 조합이 유리하게 된다. 물론 인지대, 송달료, 감정비용도 현금청산대상자가 부담하여야 한다.   한편 소송을 먼저 하지 않고 현금청산대상자가 조합이 매도청구소송을 제기할 때까지 버티면 어떻게 될까. 매도청구소송은 소유권이전등기라는 의사표시를 명하는 소송으로서 가집행이 되지 아니한다(물론 인도청구는 가집행이 된다. 하지만 인도를 하였다고 하여도 소유권은 그대로 현금청산대상자가 보유한다). 즉 대법원 판결이 확정될 때까지 현금청산대상자의 종전 토지 및 건물의 등기상 명의는 변동되지 아니하는 것이므로 건물 철거 시에 조합이 어려움을 겪을 수도 있다. 즉, 상·하수도 단절 문제, 석면제거 문제 등에서 논란이 있다. 따라서 시간이 급할 경우는 조합이 적극적으로 현금청산대상자에게 협상안을 제시하기도 하는데, 미리 현금청산금지급청구소송을 하면 이런 기회는 당연히 사라진다.   4. 결론   따라서 현금청산대상자로서는 “나는 현금청산을 할 것이므로, 조합과는 상관없다”. “그러니 관심 없다”라고 하지 말고 조합이 보내오는 서류들을 잘 검토하여 조합의 일정을 파악하고 상황에 맡게 대응을 하여야 한다. 이는 변호사가 결정할 일이 아니다. 오로지 그 결정은 본인이 하여야 한다. 그래서 돈을 지키려면 알아야 한다는 것이다. 방치하면 돈이 샌다. 즉, 바쁘다는 이유로 공부하지 않으면, 현금청산 시에 손해를 볼 여지도 있다<법무법인 강산 김은유 변호사>