주택임대차보호법 계약 갱신

[자카란다]

주택임대차보호법 계약 갱신

2020년도 도입된 계약 갱신 요구권을 둘러싼 갈등이 여전한데요. 이 제도는 전셋값 상승을 감안해 만들어진 제도이다 보니 하락장에서는 부작용이 나타나기도 합니다. 오늘은 주택임대차보호법의 계약 갱신 요구권에 대해 알아보겠습니다.

만약, 임차인이 주택 임대차계약을 체결한 후 2년 동안 살다가 계약 갱신을 요구합니다. 그래서 임대인은 갱신계약을 해주고 당연히 2년 연장인 것으로 알고 계약합니다. 그런데 갑자기 임차인이 나가겠다고 3개월 뒤에 보증금을 돌려달라 요구하는 경우 임대인의 입장에서는 당황스러울 텐데요. 일반적으로 대부분은 계약 갱신을 요구하면 전 임대차와 동일한 조건으로 2년을 연장한다고 생각하는데요.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9>

법조문을 보면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내에 계약 갱신을 요구할 경우에는 정당한 사유 없이는 거정하지 못한다고 되어있습니다. 이렇게 임차인이 계약 갱신을 했다면 그 기간은 주택임대차보호법 제6조의 3의 3항을 보면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임돠 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. 즉 5% 내에서 증액할 수 있다는 것입니다.

주택임대차보호법 제6조의 2 (묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다.<개정 2009. 5.8>

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

이 조항만 생각하면 계약 갱신 후 계약기간이 기존 계약과 동일한 2년이라고 생각할 수도 있지만 주택임대차보호법 제6조의 3의 4항을 보면 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다고 규정하고 있습니다. 즉 1항에 따른 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 내용은 묵시적 갱신에 대한 조항을 말합니다.

주택임대차보호법 제6조의 3(계약 갱신 요구 등)

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다.

이처럼 묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약의 해지를 통지할 수 있는 것입니다. 그러다 보니 묵시적 갱신이 된 경우에는 임차인은 언제든지 통지를 할 수 있다는 것인데 이 조항이 그대로 계약 갱신에 적용되어 임대인의 입장에서는 계약 갱신이 되어 2년으로 계약을 했지만 임차인은 계약을 언제든지 해지할 수 있고 또 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 것입니다.

결국 계약 갱신은 계약 갱신 요구권에 의한 갱신과 묵시적 갱신에 의한 갱신이 있는데요. 이 두 가지가 같은 것도 있고 다른 것도 있다 보니 굉장히 어렵게 느껴질 수밖에 없습니다. 정리하자면 임대차가 계약 갱신 요구권에 의해서 갱신이 되었건 묵시적 갱신에 의해서 갱신이 되었건 계약기간은 전과 동일한 것으로 보지만 임차인은 언제든지 계약 해지를 할 수 있다는 것입니다. 그리고 해지 통보를 했을 때는 3개월 후에 효력이 발생합니다.

이상 주택임대차보호법 계약 갱신에 대한 내용 알아보았는데요. 임대차 보호법이 생각보다 어렵고 헷갈리는 부분이 참 많은데요. 임대인의 입장에서도 정확히 공부하셔서 인지하고 계셔야 난감한 상황에 대처하셔야겟습니다.

#토지사랑