'지목'

[덩덩치]

지목 (地目)

주된 용도에 따라 땅을 구분하는 명목. 논, 밭, 택지, 염전, 광천지, 산림, 목장, 묘지, 용수로, 저수지, 공중 도로, 공원, 잡종지 따위로 나눈다.

네이버 지식백과 지목의 사전적 의미

◆지적법

지적법은 1950년에 토지의 법률적 적용범위를 정해서 토지 세금의 등급을 정하기 위해 제정한 법률이에요. 2009년 지적공사가 설립되면서 지적법은 '측량 수로조사 및 지적에관한 법률'로 변경되었다가

2016년 9월 지적공사->한국국토정보공사 로 변경되면서

'공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률' 로 제정되어 관리되고 있어요!

◆지목

지목은 '공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률' 제 67조를 통해 28가지로 분류되어요.

그런데 우리가 지목에 대해서 헷갈려 하는게 있죠?

지목은 그럼 멀까?

지목은지목의 용도대로 사용하라는 의미가 아니에요

과거에 사용했던 결과로지목이 결정되므로,

토지의 사용 목적을 변경 시 허가를 받으라는 의미가 주된 목적이 됩니다.

◆28가지 지목

1)전

- 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물ㆍ원예작물(과수류는 제외한다)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지

2)답

- 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연(蓮)ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지

3)과수원

- 사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다

4)목장용지

- 다음 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다.

· 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지

· 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지

· 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지

5)임야

- 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지

6)광천지

- 지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지. 다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다.

7)염전

- 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다.

8)대

- 영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지

9)공장용지

- 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지

- 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지

- 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지

10)학교용지

- 학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지

11)주차장

- 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외한다.

· 「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장( 「주차장법」 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다)

· 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장

12)주유소용지

- 다음 각 목의 토지. 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외한다.

- 석유ㆍ석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지

- 저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

13)창고용지

- 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

14)도로

- 다음 각 목의 토지. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다.

· 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지

· 고속도로의 휴게소 부지

· 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지

15)철도용지

- 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지

16)제방

- 조수ㆍ자연유수(自然流水)ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제ㆍ방파제 등의 부지

17)하천

- 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

18)구거

- 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지

19)유지(溜池)

- 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지(沼溜地)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지

20)양어장

- 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

21)수도용지

- 물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지

22)공원

- 일반 공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지

23)체육용지

- 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림 안의 야영장 등의 토지는 제외한다.

24)유원지

- 일반 공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장(遊船場)ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외한다.

25)종교용지

- 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지

26)사적지

- 문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. 다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외한다.

27)묘지

- 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다.

28)잡종지

- 다음 각 목의 토지. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다.

· 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물

· 영구적 건축물 중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지

· 다른 지목에 속하지 않는 토지

가끔 값싼 산지나 농지를 사서

지목을 대지나 공장용지 또는 창고 용지로 바꾸었더니

토지 가격이 2~3배 올랐다고 하는 이야기 혹시 들어보신 적 있으세요?

농지를-->공장용지 또는 창고 변경 한다는 것을 '지목변경'

이라고 하는데요!

내땅이면 그냥 지목변경 이 가능할까?

지금부터 지목변경에 대해서 알아볼께요

◆지목변경

전,답,임야 등으로 되어있는 지목을

대지,공장용지, 창고용지 등으로 변경하려면

먼저 농지(전,답), 산지(임야)를 다른 용도로 사용하겠다는 농지(산지) 전용허가를 받아야 해요~

그리고 해당 토지에 건물을 지을 수 있도록

토지를 개발(형질 변경) 한 다음,

실제로 건물을 지어 사용승인까지 받아야 한답니다~

이 과정을 거치지 않으면 전, 답, 임야로 되어 토지의 지목을

대지, 공장 용지, 창고용지 등의 지목으로 변경할 수 없어요~~

◆산지 (임야)를 농지나 대지로 변경하는 것은 가능할까?

산지를 농지나 대지로 변경하기는 쉽지 않아요~ 거의 불가능이죠!

만약 산지를 살 때 농지나 대지로 지목 변경하는 것이 목적이라면

반드시 해당 관청과 설계사무소 등을 방문해서 지목변경 가능성을 꼼꼼하게 확인해 보셔야 해요!

보통 기획부동산의 사기가 많이 일어나는 부분이기도 한데요~

지목을 대지로 바꿔주겠다고 약속하며

산지를330m²나 660m²씩 나누어 파는 곳들이 있어요.

보통 기획 부동산들이 많이 하는방법인데,

지목이 산지에서 대지로 바뀌려면

반드시 해당 토지에 건물을 지어야만 합니당~

주택을 짓지 않고

여러 사람에게 나누어 파는 산지는

소유자 모두의 의견 통합이 이루어지기 어렵고,

관청에서도 건축 허가를 내주지 않아

집을 지을 수 없는 경우가 많아요~

결국, 해당 산지의 지목을 임야에서 대지로 변경할 수 없지요

이런 산지는 아무런 쓸모가 없어 다른 사람에게 팔기도 어렵구요.

◆'산' 자가 없는 임야

지목은 임야이나 앞에 '산27' 이 아닌 '27임' 과 같은 주소를 가진 임야들이 있어요.

그런땅을 '토임' 이라고 불러요. 임야는 '임야인데 지적도에서 관리하는 임야'

임야는 임야도에서, 토지는 지적도 에서 관리를 하거든요.

토임은 보통 경사도가 낮은 평평한 지반상태의

1000평미만 소규모 임야를 말해요~

토임은 면적, 경사도, 위치, 주변환경의 이유로 산림으로 유지하고 관리하는 것이

실효성이 떨어지는 임야로, 임야지만 농지로 사용되거나 약간의 구릉지 형태인 것들이

대부분인데요~

토임은 지목은 임야이기 때문에 개발을 위해서는

'대체산림자원조성비'를 납부해야 하지만,

농지의 '농지전용비용'보단 금액이 낮아

개발하기에 용이하기에 토임은 가격이 조금 비싼 편이죠~

만약 임야를 개발하기 위해 '개발행위허가'를 취득하여

토목공사를 하기전에 경계를 측량 하면, 등록전환 이라는 것을 하게 되는데

등록전환 측량을 하면 '산'자는 사라지고, 번지뒤에 '임'이라는 글자가 붙으면서

토지임야 = 토임 으로 바뀌게 되는 것 입니다~

토임의 지적도

요렇게요~~

6000/1 임야도에 그려진 산을 1200/1 지적도에 옮기는 작업을 한 토지라고 생각하시면 됩니당~

◆토임의 경우에도 3년이상 농지로

사용하면 농지법상 농지로 볼까요?

16년 이전에는 그렇게 해주었는데, 법이 바뀌면서 현재는 임야를 형질변경하여 농지로 3년 이상 이용하더라도 산지전용허가를 받지 않으면 농지로 보지 않겠다고 법이 바뀌었어요.

◆기득권보호?!

이법이 바뀐 2016.1.21.을 기준으로 이미 임야의 형질을 변경하여 농지로 3년이상 이용한 토지는 농지법상 농지로 보겠다는 뜻이에요~

따라서 지목이 임야인 농지를 매입하거나, 취득하거나 기타 사용 목적을 고려할 때

이런 부분을 검토하셔야 해요~

예를 들어

지목이 임야이더라도 2016년 1.21. 기준으로 토지의 형질을 변경학 다년생 식물 재배지로

계속하여 이용된 기간이 3년 이상인 토지는 농업경영체 등록이나 과거의 농지원부 등록도 가능하지만,

이에 해당하지 않는 지목이 임야인 현황상 농지인 토지는 등록이 불가능한거죠~

또한 현황이 농지지만 지목이 임야인 토임을 거래할 때에도

일반적으로 임야보다는 농지가 가격이 비싸니, 농지로 바꾸는 게 좋지만,

농지로 바꿀수 없는 경우라면 임야를 전용허가없이 불법으로 형질변경한 것이 되어

불이익을 받을 수 있어요!

◆농가주택 건축

농지를 사는 목적이 농가주택을 짓는 것이라면

농업진흥구역과 농업보호구역에 따라 건축 조건이 다르다는 것도 아셔야해요.

현지에서 농사를 짓는 농민이 농가주택을 짓는 것이라면

농업진흥구역이든 농업보호구역이든

아무 곳에서나 농가주택을 지을 수 있지만,

BUT

현지에서 농자를 짓는 농민이 아니라면

농업보호구역에만 농가주택을 지을 수 있어요.

또한 농가주택을 지으려면 농가주택이 들어서는 부지가

도로와 접해 있어야 하는데, 이부분은 건축법상 부분이므로

추후 자세히 한번 다루도록 할께요~

◆농지보전부담금(=농지전용부담금=농지전용비)

공시지가의 30% X 토지면적

단, 여기서 공시지가의 30% 금액이 50,000원을 넘어간다 하면

상한선인 50,000원으로 계산 합니다. (㎡당=50,000원)

제가 있는 화성시, 핫한 평택시 계획관리 지역은​

보통 상한선 50,000원을 넘어가서

중개사분들이 평당 16만 5000원(50,000원X 3.3058) 입니다

라고 대분분 안내 하시니 이 부분을 알고 계시면 좋을거 같아요^^

*감면지역도 확인 해야 됩니당~

(평택 서탄같은 지역은 군사보호 구역으로 50% 감면 가능한 곳도 있어요)

◆4) 산지전용허가비용(대체산림자원 조성비)

=산지전용허가 면적 x (단위면적당 금액+해당 산지 개별공시지가의 1%)

<단위면적당 금액>

1. 준보전산지: 6,790원/㎡

2. 보전산지: 8,820원/㎡

3. 산지전용.일시사용제한지역: 13,580월/㎡

* 개별공시지가의 1%에 해당금액은 최대 6,790원