농지와 산지투자 어떻게 접근해야 하나?

[베리베리]

지금까지는 농지, 산지를 취득하고 장기적으로 묻어 두는 개념으로 투자해 왔다. 땅에 묻어 두고 10년이 지났더니 주거지역이나 상업지역 또는 역세권으로 변경되어 팔자가 바뀐 분들을 주변에서 흔히 볼 수 있다. 앞으로도 호재가 있는 지역이나 도시 인근 지역은 시간과 함께 상승할 것이다. 왜냐하면 농지나 산지를 대지나 공장부지 등으로 개발하여 면적이 계 속 줄기 때문이다.
하지만, 모든 토지가 시간과 함께 올라가지 않고 일부지역에 서는 시간이 지나면 떨어지는 곳도 있을 것이다. 그렇다면 농지나 산지에 어떻게 투자해야 성공할 수 있을까?

첫째, 법에 투자해야 한다.
토지를 취득 후 처분할 때 실수요자가 없다면 거래도 힘들고 처분하더라도 제 가격을 받지 못할 것이다. 토지를 취득할 때 그 지역의 용도에 맞게 가공할 수 있는 토지를 취득해야 하는 데 모든 토지가 가공되는 것은 아니다.
해당 용도지역·지구·구역 등에서 할 수 있는 행위인지, 허가 가능한 도로인지 등 공법상 제한사항이 없어야 한다. 농업진흥 구역이나 임업용산지에서는 일반주택으로 전용할 수 없고 생산관리지역 농지는 음식점으로 가공할 수 없다. 도로에 접한 토지이나 녹지가 지정되어 있다면 녹지점용허가를 받을 수 없어 맹지에 해당되고 국도변 교차로 지역에서는 도로 연결허가가 불가하여 건축할 수 없게 된다. 그러므로 농지나 산지를 취득할때는 그 토지를 가공이나 분할할 수 있는지 사전에 관련 법령을 검토하고 투자해야 한다.

둘째, 정보에 투자해야 한다.
투자하는 지역의 인구 증가율이나 주거나 산업용지 등 도시 용지로 확대될 수 있는 곳인지 그 지역 정보에 투자해야 한다. 그 지역에 대한 개발정보는 인터넷에 지역 명칭만 입력해도 대부분 확인 가능하다. 그러나 정확한 정보는 해당 시?군?구청 싸이트에 접속하여 공고·고시 내용과 2020 또는 2025계획을 확인해야 한다. 공고·고시 내용에는 앞으로 개설될 도로, 공원 등 도시군·계획시설이나 산업단지 등 대규모 개발계획을 사전에 확인할 수 있다. 2020이나 2025계획은 10년 후의 인구 계획이나 도시개발계획 등의 청사진을 볼 수 있다. 이런 행정자료를 확인하지 않고 그 지역이 어떻게 된다는 설만 믿고 투자 하면 낭패의 원인이 될 수 있다.

셋째, 가공할 수 있는 토지에 투자해야 한다.
부동산 호황기에는 시간과 함께 가격이 상승하고 거래도 잘 이루어지나 지금과 같은 불황기에는 그렇지 않으므로 가공할 수 있는 토지에 투자해야 한다. 가공이란 원자재인 농지나 산지를 제품인 대지나 공장용지 등으로 만드는 것을 말한다. 금융위기 이후에도 농지나 산지는 주거지역 토지와 같이 크게 떨어지지는 않았다. 그러나 토지 투자의 단점인 환금성을 해결하기 위해서는 취득할 때보다 어떤 목적으로 처분할 것인지를 판단해야 한다. 강원도나 양평, 강화, 태안 등 전원주택을 짓기 위한 곳에서는 계곡이나 강 또는 바다와 같은 테마가 있어야 한다. 취득하는 면적도 660제곱미터 전후의 실수요자가 대다수다. 이런 지역에 투자할 때는 테마가 있는지 확인하고 큰 면적은 실수요자에 맞게 분할할 수 있어야 한다. 분할하려면 개발행위허가를 받아야 하는데 도로를 만들어 분할하는 택지형 분할 등은 할 수 없다.
김포, 화성, 평택, 음성, 당진 등은 공장이나 창고 부지 수요가 많으므로 IC 등 교통 여건을 감안하여 투자해야 한다. 공공사업으로 수용되는 지역도 마찬가지다. 수용할 때는 감정평가사가 평가한 감정가격으로 보상한다. 보상가격은 대부분 공시지 가보다는 높고 시가보다는 낮다. 그렇다고 보상가가 공시지가나 시가의 몇 퍼센트로 정해져 있지 않고 접도나 용도지역 등 개별 요건에 따라 평가금액은 다르다. 다만, 원자재인 농지나 임야보다는 대지나 공장용지 등 제품인 토지가 보상가가 높으므로 가공하여 제품 상태로 보상 받을 수 있어야 한다. 그러므로 토지에 투자할 때는 가공할 수 있는 토지인지 판단할 수 있어야 한다. 직접 판단할 수 없다면 전문가에게 의뢰하거나 해 당 시·군·구청에 확인해야 한다.

넷째, 경매로 농지나 산지를 취득 후 국가를 상태로 팔 수 있다.
농업진흥지역 농지를 낙찰 받고 2년 이상 자경한 다음 한국농어촌공사에 감정평가금액으로 매수 청구할 수 있다. 이때 수도권과 세종시, 경남시 지역은 ㎡당 지가가 50,000원, 충남과 경북시 지역은 35,000원, 그 외 지역에서는 25,000원 이하인 경우 가능하다. 국유림 인접지역의 보전산지가 경매로 나왔다면 3차 이상 떨어지기를 기다렸다가 산림청에 매수 청구할 수 있고, 도로나 공원부지 등 수용예정지역 토지는 시행 시기를 확인하여 보상을 목적으로 투자할 수 있다.

마지막으로 농지를 담보로 매월 연금을 받을 수 있다.
지난달 교육생이 감정가 10억짜리 농지를 1억 5천만원에 낙찰 받았다. 이 토지는 서울외곽순환도로 주변의 맹지인 묵전으로 다른 사람들은 보지도 않았다. 교육생은 농지연금을 배웠기에 남들이 쓸모없다는 땅을 낙찰 받았다. 이 농지를 담보로 연금 신청하면 부부 모두 생을 마감할 때까지 매월 300만 원의 연금을 받을 수 있다. 연금 신청은 부부 모두 65세 이상 이고 5년 이상 농업에 종사한 사람만 신청할 수 있다. 본인이나 부모님이 연금 신청 자격이 된다면 다른 부동산을 취득하여 임대 수익을 내는 것보다 몇 배 더 높은 수익을 올릴 수도 있다.
앞으로 토지 투자는 맹목적으로 땅에 묻어 두는 개념보다 실수요자 입장에서 팔때를 생각하면서 땅과 그 지역의 정보 그리고 법에 투자해야 한다.

김영남 농지114(www.nongji114.com)대표
한국공인중개사협회 실무교육 출강
서울시,인천시,전북도청 등 귀농교육 출강
인하대 정책대학원 부동산학과 등 출강
저서 : 취득에서 전용까지(2005)
농지114(2007)
농지산지 이것이 궁금하다(2012)

[출처] 농지와 산지투자 어떻게 접근해야 하나|작성자 예스하우스