주택은 홈 스위트홈의 정서가 숨쉬는 물질적 장소입니다.
근래 이 주택의 가격이 급등하여 서민대중의 내집마련 희망을 꺽고, 기본인권인 주거권보장문제가 정치사회적으로 크게 이슈가 되었습니다.
주택에 관한 사회경제적 요구들을 정책적으로 풀어내는 수단으로 금융지원이 고려됩니다.
본고에서는 우리나라의 대표적인 주택금융 정책기관인 한국주택금융공사가 취급하는 보금자리론, 디딤돌대출, 적격대출 등의 대출상품과 이들 대출채권을 유동화증권으로 재창조하는 MBS를 분석하고자 합니다.
한국주택금융공사(HF)의 제18기(2021년도) 재무제표를 요약하면 총자산 162조원중 대출채권이 152조원이며, 총부채는 158조원인데 공사채권 발행잔액이 3.7조원, 유동화채권 발행잔액이 153조원입니다.
손익계산서에는 이자수익이 3.37조원, 이자비용은 3.1조원입니다.
HF의 홈페이지에서 확인되는 금리수준을 비교하면 10년이상 장기고정대출금리가
보금자리론: 3.65%~3.95%
디딤돌대출: 2.5%~2.75%
적격대출: 3.8% 이며,
지난 3월29일에 발행된 유동화증권(MBS)의 표면금리는 10년물이 3.598%로 가장 높고, 장기일수록 낮아져서 30년물이 3.48%로 발행되었습니다.
특기할 점은 MBS중 96%는 시중은행이 취급한 적격대출을 넘겨받아서 증권화시킨 것.
30년만기 적격대출 5억원을 3.8% 고정금리로 받으면 채무자는 매월 233만원을 갚아나가야 합니다(원리금균등상환).
이 몰게지를 증권으로 재창조한 MBS는 3.48%로 계산한 이자를 1/4로 나누어 435만원씩 3개월마다 지급합니다(월145만원꼴). (원금 5억원은 만기에 일시지급)
얼른보기엔 시중은행은 매월 233만원씩 받을 대출채권을 공사에 넘겨주고 MBS를 받아 현금흐름이 월 88만씩 손해보는 장사같습니다. 그러나 실제로는 5억원짜리 MBS는 한국은행이 적격담보증권으로 인정하기에 5억원의 현금을 확보한 것처럼 새로운 대출재원으로 활용됩니다. 이것이 반복됨으로써 금융자산/부채의 규모는 무한 팽창을 지속합니다.
학자금대출제도가 가난한 청년들에게 학업의 기회를 제공한 공로(?)는 분명하지만 그 나비효과로 등록금과 대학가 하숙비가 크게 올랐던 것 처럼 우대금리의 정책금융으로 안정적인 직장인들 내집마련에 많은 도움을 준 것은 분명하지만 이 역시 주택가격 급등의 한 요인이 되었겠다는 생각도 듭니다.
5억원 30년 몰게지 금리가 4.8%로 1%포인트 인상되면 월 납부액이 약 30만원 올라갑니다.
가계부채 규모가 비대해 지는 것을 위험신호로 인식하여 금리를 올려야 한다는 주장은 대다수 채무자들을 막다른 골목으로 내몰아 더 큰 위험을 초래할 가능성이 큽니다.
부채규모가 커지는 만큼 금리를 더 낮추어서 보통의 중산층시민이 몰게지 원리금을 능히 갚아나갈 수 있도록 주택금융정책을 연구개발해야할 것입니다.
주택가격의 안정을 위한 특단의 조치가 절실한 이유이기도 합니다.