토지투자 어떻게 해야할까(ft. 용적률 건폐율)

[복장터지고]

 토지투자 어떻게 접근하는게 좋은지, 주의할점은 무엇이지 살펴보고 기본이 되는 개념인 용적률 건폐율도 짤막하게 알아보는 시간을 가져볼까 한다.

땅은 거짓말을 하지 않는다?

어릴 때부터 어른들이 "땅은 거짓말을 하지 않는다"라고 말씀하시는 것을 종종 들었다. 무슨 뜻인지 궁금했지만 어쩐지 어린아이가 하기엔 적절한 질문이 아닌 듯해 묻지 않았던 기억이 있다.

그러다 성인이 되어 경제를 공부하고 부동산을 알게 되면서 그 말의 의미도 점점 깨닫고 있다. 토지의 가격은 거시경제의 성장률과 유사하게 상승하고, 단기적인 상승 폭은 대개 높지 않지만 장기간 보유 시엔 상승률이 상당히 크다. 그렇기에 "땅은 거짓말을 하지 않는다”라는 말은 장기적으로 봤을 때 토지는 믿을 만한 투자 대상이고, 실제로 그 믿음을 저버리지 않는다는 뜻이다. 

토지투자 다양한 방식 조각투자

토지투자는 최소 필요 금액도 적지 않은 데다 장기 보유의 필요성도 있기에 젊은 투자자들에겐 적절치 않을 수 있다. 

하지만 여럿이 공동으로 투자하거나 토지 가치를 높이는 아이디어를 현실화하는 것이 가능하다면 토지 투자도 자산을 늘리는 훌륭한 방법이 될 수 있다. 

특히 우리나라처럼 도시가 지속적으로 팽창하는 환경에서는 수도권 주변의 토지 가격이 어느 순간 치솟는 경우도 있고, 사람들의 소득 증가와 더불어 전원주택이나 실버타운 등이 개발되면서 지방의 토지 역시 매력적인 투자 대상이 될수 있다.

용도변경을 통한 투지투자

가령 임야인 경우엔 통상 건축을 할 수 없는 경우가 많다. 이때 관할 관청에 용도변경을 신청하여 건축이 가능해지면 가격이 상승하고, 실제 개발을 통해 수익을 얻을 수도 있다. 

논밭 같은 곳이라도 그린벨트와 달리 건축 행위가 가능한 계획관리지역에 속한다면 투자 대상으로 눈여겨볼 만하다. 계획관리지역에서는 개발 행위가 가능하고 그 가치가 오르는 경우도 꽤 있기 때문이다.

토지투자 유의할점

그럼에도 토지 투자 시에는 토지 이용에 대한 규제도 확인하고 해당 지역의 도시계획안도 상세히 검토해야 하는 등 확인해야 할 사항이 많다. 무엇보다 해당 지역과 토지를 오랜 기간 지켜보면서 관련 내용을 파악하고 있는 것이 토지 투자에서의 실수를 줄이는가장 확실한 방법이다.

가령 전원주택용 토지를 찾는 중이라면 사계절의 변화를 한두 번은 경험한 후에 의사결정을 하는 것이 좋다. 

토지는 봄, 여름, 가을, 겨울에 따라 각각 다른 특성을 보인다. 고지대라면 여름엔 풍광이 아름답겠지만 눈 오는 겨울날엔 걷거나 차가 올라가기 힘들 것이다. 

또한 북향의 토지라면 여름엔 그늘이 져서 시원한 느낌을 주지만 겨울엔 햇볕이 적게 들고 난방비가 많이 들 것이다. 물가의 토지는 물소리가 들려 낭만적일 수 있으나 여름엔 곰팡이와 벌레로부터 자유롭지 못하다. 

때문에 투자자로서 토지를 바라볼 때는 각 계절별로 어떤 특성을 보이는지를 확인할 필요가 있다.

이와 함께 도로의 건설, 전입 인구 동향, 주거 단지 개발 등 해당 지역과 주변의 개발 동향이 어떠한지, 또 앞으로 어떤 방향으로 흘러갈지에 대해서도 투자를 결정하기 전에 철저히 조사해야 한다. 

또한 용적률 건폐율 등의 여러 요건을 정확히 파악함은 물론 개발 행위의 제한에 대한 요건 등도 알아두어야 한다. 잘못 매입했다 해서 곧장 팔 수 있는자산이 아닌 만큼, 토지에 대한 투자는 그야말로 돌다리를 수십 번 두들기는 심정으로 신중을 기해야 하는게 토지투자다.

용적률 건폐율 요약

용적률

대지면적에 대한 연면적으로 한 건축물에 있는 각 층의 바닥면적 합계의 비율을 말한다.

가령 대지면적이 100제곱미터이고 1층, 2층, 3층, 4층 면적의 합이 200제곱미터라면 용적률은 200퍼센트가 된다(단, 연면적 계산 시 지상 주차장이나 지하층의 면적은 제외한다).

건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율. 가령 대지면적이 100제곱미터이고 건축면적이 40제곱미터라면 건폐율은 40퍼센트다. 용적률과 마찬가지로 해당 지역의 개발 정도를 가늠할 수 있는 척도가 된다.