수도권 분양시장은 지금 ‘뉴타운’ 전성시대…어디를 주목해볼까

[장경철]

수도권 부동산시장에 ‘뉴타운’ 열풍이 불고 있다. 서울 등 수도권 뉴타운 사업의 경우 일반 재개발 사업보다 규모가 크고 체계적으로 개발이 이뤄지기 때문에 주거 환경 개선의 효과가 크기 때문이다.
 
또한 대형 건설사가 시공에 참여하는 경우가 많아 입주 후에도 가격 상승 여력이 높다는 점이 매력적이다. 이에 수도권 일대에 조성되는 뉴타운에 분양되는 단지들을 집중적으로 조명해보자.

◆수도권 분양시장 휩쓰는 뉴타운 열풍, 체계적인 대규모 개발이 장점

올해 수도권 분양시장은 ‘뉴타운’의 전성시대라고 해도 과언이 아니다. 뉴타운에 공급되는 단지들이 청약시장을 휩쓸고 있는가 하면, 분양가 대비 ‘억대’ 프리미엄(웃돈)이 붙어 거래되는 모습이다. 

올해만 해도 뉴타운에 분양에 나선 단지들의 성적은 좋았다. 먼저 올해 6월 서울 서대문구 가재울뉴타운의 마지막 단지로 분양한 ‘DMC 가재울 아이파크’는 1순위 평균 89.85대 1의 경쟁률을 기록했으며, 7월 서울 관악구 신림뉴타운의 첫 분양 단지로 선보인 ‘서울대벤처타운역 푸르지오’는 1순위 평균 31.11대 1의 경쟁률을 기록했다.
 
또 8월 서울 동대문구 이문·휘경뉴타운에 공급된 ‘래미안 라그란데’는 1순위 평균 79.11대 1의 경쟁률을 기록했으며, 같은 달 경기도 광명뉴타운에서 분양한 ‘광명 센트럴 아이파크’는 1순위 평균 18.94대 1의 경쟁률을 기록했다.

업계에 따르면 뉴타운 아파트의 가격 상승에 대한 ‘학습효과’로 청약 열기가 뜨거웠다는 분석이다.
 
뉴타운 사업의 경우 일반 재개발 사업보다 규모가 크고 체계적으로 개발이 이뤄지기 때문에 주거 환경 개선의 효과가 크며 대형 건설사가 시공에 참여하는 경우가 많아 대규모 브랜드 타운을 이루며 입주 후에도 가격 상승 여력이 높다는 장점이 있다.

대표적으로 서울 아현뉴타운에 위치한 ‘마포 래미안 푸르지오(‘14년 9월 입주)’를 꼽을 수 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 단지의 전용면적 84㎡는 올해 8월 18억 5,000만원에 거래돼 분양가 6억원~7억원대 대비 최대 약 3배 올랐다.
 
또 서울 흑석뉴타운에 위치한 ‘흑석리버파크자이(‘23년 2월 입주)’ 동일 면적은 올해 7월 15억 9,500만원에 거래돼 분양가 9억 110만원~10억 590만원 대비 최대 약 6억 9,000만원 이상 올랐다.

이외에도 뉴타운 사업으로 지역의 가치가 크게 뛰는 사례도 많다. 지난 9월 11일 부동산R114 자료를 보면 성북구에서 가장 높은 집값을 기록한 지역은 길음뉴타운이 위치한 길음동이다. 이 곳의 3.3㎡당 아파트 평균 매매가는 3,508만원으로 성북구 평균 매매가 2,776만원 대비 약 26.37% 높게 형성돼 있다. 길음뉴타운에 새 아파트가 입주하기 전인 2002년 길음동 집값이 성북구 평균 집값 대비 약 8.68% 높은 것과 비교하면 3배 이상 가격이 벌어진 셈이다.
 
다음은 대표적인 뉴타운 조성지역인 서울의 경우 관악구 신림뉴타운, 성북구 장위뉴타운, 경기도의 경우 광명뉴타운 등을 소개하고자 한다.

■신림선 깔리며 교통 불모지 멍에 벗은 ‘신림뉴타운’의 도약

서울 서남부권의 최대 재개발 지역 신림뉴타운은 지난 6월 신림3구역 재개발사업인 ‘서울대벤처타운역 푸르지오’의 분양을 시작으로 본격적인 신흥주거지 변신에 나서고 있다. 2005년 뉴타운으로 지정된 신림뉴타운은 관악구 신림동 일대를 1~3구역으로 나눠 약 6,100세대를 짓는 사업으로 총면적이 35만 4,000여㎡에 달한다. 

신림뉴타운은 강남3구인 서초구와 가깝고, 업무지구인 영등포구와 인접하고 있지만 교통 불모지로 ‘저평가’ 받아왔다. 하지만 지난해 경전철 신림선이 개통하면서 신흥주거지로서 가치가 재조명되고 있다. 

신림선 외에도 관악구 내 보라매공원~관악구 난향동을 잇는 난곡선과 새절역~서울대입구역을 잇는 서부선도 예정되어 있다. 특히 서부선은 서울대입구역~관악산역(신림선) 연결도 계획되어 있어, 신림뉴타운 인근에 무려 경전철 3개 노선이 지나는 서남권 철도 교통 핵심지역으로 성장할 것으로 기대된다. 

철도뿐 아니라 남부순환도로 시흥나들목에서 강남순환도로 낙성대입구를 연결하는 신림~봉천터널도 공사가 진행되고 있어 앞으로 교통환경은 더욱 좋아진다. 

특히 신림동은 최근 50세대 이하 소규모 분양 외에는 분양 물량이 적다. 부동산 114랩스에 따르면 신림동 10년 초과 노후 아파트 비율은 전체 공급 물량의 93%에 달하는 것으로 나타났다. 

그 중에서도 신림뉴타운의 마지막 퍼즐로 꼽히던 신림1구역은 지하 2층~지상 최고 29층, 총 4,104세대(임대주택 616세대)로 거듭날 전망이다. 신림1구역은 3개 구역 중 가장 규모가 크다. 지난 2월 재개발 건축심의를 통과했다. 분양 시점은 아직 미정이며 최근 건자재가격 상승으로 분양가가 오르고 있는 만큼 앞서 분양한 단지들의 분양 성공에 따라 분양가가 더 높게 책정될 수 있다는 게 시장의 관측이다.

■노후주택 많았던 장위동의 변신, 금융위기 딛고 신흥 주거지로 발돋움

서울 성북구 장위동 일대에 조성되는 장위뉴타운(장위재정비촉진지구)은 총 면적 110만 8,351㎡에 15개 구역으로 나눠 정비사업이 진행되고 있다. 계획된 상주 가구 수만 2만 7,000여 가구에 달하고, 6만여명이 넘는 인구가 거주하게 될 예정이다.

장위뉴타운은 교통, 교육, 생활편의시설은 물론 자연환경도 잘 갖춰져 있다. 남쪽으로 서울 지하철 6호선 상월곡역, 돌곶이역, 석계역이 있고, 한천로, 북부간설도로 등을 통한 차량 진·출입도 용이하다. 동부간선도로, 내부순환로를 이용하면 타 지역도 편하게 이동할 수 있다. 인근 GTX-C노선과 동북선 등도 계획돼 있다.

주변에 장위초, 장위중, 남대문중, 석관중, 석관고 등과 한국외국어대학교, 한국예술종합학교 등이 위치해 있다. 북서울꿈의숲, 오동근린공원, 우이천변가로공원 등 공원시설과 장위뉴타운 동쪽으로 흐르는 중랑천 산책로, 수변공원도 누릴 수 있다. 이마트, 현대백화점, 롯데백화점, 경희대병원 등 편의시설도 이용할 수 있다.

■경기권 뉴타운 최대규모 광명뉴타운, 2.5만가구 대단지 속속 공급 예고

광명시 광명동이 뉴타운 재개발 사업으로 활기를 띄고 있다. 광명동 일대 약 114만㎡에 달하는 주택가를 11개 구역으로 나눠 재개발하는 광명뉴타운은 경기권에서 최대규모 뉴타운 사업으로 꼽힌다.

이 사업이 마무리되면 광명1·2·4·5·9·10·11·12·14·15·16R구역 등에 약2만5000여 가구의 아파트가 들어서 미니 신도시급의 새 아파트촌으로 탈바꿈한다.

광명뉴타운은 서울 지하철 7호선 광명사거리역을 기준으로, 북쪽에는 광명1‧2‧4‧5R구역이 뭉쳐 있다. 대형 건설사들의 브랜드 단지가 모여 있어서 시너지효과를 누릴 수 있고 교육시설 등 입지도 상대적으로 좋다. 

남쪽에는 광명9‧10‧11‧12‧14‧15‧16R구역이 다소 흩어져 있지만 추진 속도가 상대적으로 빠르다. 인근에 있는 철산동 철산주공 8‧9단지 재건축으로 분양한 ‘철산자이 더 헤리티지’가 최근 완판(완전판매)에 성공하면서 관심이 높아지고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “뉴타운은 도심 속 미니신도시로 불리면서 인근 재개발 구역을 한데 묶어 개발하는 곳으로, 단지 규모가 크고 체계적으로 개발되는 것이 특징이다”며 “특히 교통 및 교육 등 이미 구축된 기반 시설을 바탕으로 주거 환경이 개선되기 때문에 시내 접근성 및 생활 인프라가 우수해 실거주는 물론 투자자들도 선호하고 있다”고 말했다.
 
다음은 경기 광명뉴타운에 분양(예정)중인 단지에 대한 소개다.
 
●트리우스 광명=대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링이 경기도 광명시에 공급하는 선시공 후분양 아파트 ‘트리우스 광명’이 미분양 잔여세대를 선착순 분양 중이다.

광명뉴타운 중심에 위치하고 있는 대단지 아파트 ‘트리우스 광명’은 경기도 광명시 광명1동 일원 광명2R구역 정비사업을 통해 탄생하는 아파트로, 1순위 청약에서 전용 36~102㎡ 517가구 모집에 2444명이 몰려 평균 4.7대1의 경쟁률을 기록한 바 있다.

‘트리우스 광명’은 지하 3층~지상 35층, 26개 동, 총 3,344가구로 전용면적 36~102㎡로 구성되며, 입주는 2024년 12월 예정이다.

선착순 동호지정이 가능하고, 계약금 1000만원 정액제, 발코니 확장 무료 등의 혜택이 제공된다.

‘트리우스 광명’은 지하철 7호선 광명사거리역과 1호선 개봉역을 도보 10분 내외로 이용할 수 있으며, 이마트 에브리데이, 이케아 광명점, 광명 전통시장, 중앙시장, 롯데시네마, 광명시청, 광명시민회관, 철산로데오거리, 코스트코 고척점, 고척 아이파크몰, 스타필드 부천 등을 이용할 수 있다.

또한, 단지 내 어린이집을 비롯해 광명초, 광명북중, 광명북고가 도보 거리에 있으며, 연서도서관도 가깝고 철산역 학원가도 1.3km 거리에 위치하고 있다.

단지는 남향 위주로 배치로 채광과 통풍이 우수하고, 안방 드레스룸을 비롯 다양한 수납공간을 갖췄으며, 입주민을 위한 커뮤니티 시설로 실내골프클럽, 사우나, 피트니스클럽, 독서실, 북카페, 라운지, 작은도서관, 청소년문화의집 등이 들어선다.

분양 관계자는 “최근 서울, 경기도, 인천 등 수도권 지역 아파트 전세, 월세, 매매 가격이 급락하면서 미분양 아파트 물량이 늘고 있으나, 광명은 서울과 가깝고, 편리한 교통여건으로 미분양 물량이 빠르게 소진될 것으로 예상된다”고 말했다.
 
문의 1668-0970

●광명자이힐스테이트SKVIEW=GS건설과 현대건설, SK에코플랜트 컨소시엄은 이달 중 광명5R구역을 재개발해 짓는 '광명자이힐스테이트SKVIEW'를 분양할 예정이다. 광명재정비촉진지구 북측 권역의 마지막 개발 아파트로, 지하 4층~지상 최고 37층, 18개동, 총 2,878가구 규모로 조성된다. 이중 일반분양 물량은 전용면적 34~99㎡, 639가구다.

단지는 편리한 교통환경이 강점으로 지하철 7호선 광명사거리역이 도보권에 위치해 종로 및 강남권 등 서울 주요 업무지구를 30분대에 이동할 수 있다. 특히 광명사거리역은 현재 광명·시흥 3기신도시 광역교통개선 대책으로 광명~시흥선의 개발이 추진되고 있는 점도 주목할 만 하다.

또한 교육여건도 우수하다. 단지 바로 옆에는 광명동초가 자리해 도보통학이 가능하며, 반경 1KM 이내에는 광명초, 광명중, 광명고가 자리해 안심통학권을 갖췄다. 또 철산역 인근 학원가도 가까워 자녀들의 학령기 12년간 이사 걱정없이 학업을 마칠 수 있어 최적의 교육환경으로 평가받고 있다.

이 밖에도 단지는 대규모 현충근린공원이 바로 옆에 위치해 주거쾌적성이 우수하며, 광명전통시장, 롯데시네마, 광명시민회관, 광명시청, 광명세무서 등 다수의 생활편의시설도 인근에 위치해 있다. 더불어 단지에서는 코스트코 고척점, 아이파크몰 고척점, 고척스카이돔 등 서울권의 쇼핑, 문화, 의료 인프라의 이용도 편리해 주거 편의성은 더욱 확대될 것으로 보인다.

분양관계자는 "여기에 단지는 국내를 대표하는 건설사인 GS건설, 현대건설, SK에코플랜트가 참여하는 만큼, 차별화된 설계도 적용될 예정"이라며 "특히 대단지에 걸맞은 다양한 커뮤니티를 도입할 예정으로, 남녀사우나, 피트니스센터, 실내 골프연습장, GX룸, 카페테리아, 키즈카페, 작은도서관, 티하우스, 남녀독서실, 어린이집, 경로당, 게스트하우스 등이 다채롭게 꾸며져 입주민의 주거 편의성은 더욱 높아질 것으로 기대한다"고 말했다.

광명자이힐스테이트SKVIEW의 견본주택은 경기도 광명시 광명동 일대에서 이달 중 오픈 예정이며, 광명시 오리로(철산역 인근)에서 청약상담실을 운영하고 있다.

문의 1668-0970