토지 매도 시 가격 산출하는 방법 3가지

[복장터지고]

1. 거래사례로 토지가격 정하기

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토지가격을 산출하는 가장 일반적인 방식이다. 인근 토지의 거래가격을 기준으로 토지가격을 산출한다. 그런데 이 방식의 경우는 모든 토지들이 똑같지 않다는 점에 유의해야 한다. 토지마다의 차이점을 비교하고 토지가격을 산출해야 한다. 토지의 가격 요인에는 입지, 규제, 전망, 개발비용 4가지가 있다. 이 항목들을 비교하여 적정 토지가격을 판단해야 한다.

첫 번째, 입지다. 입지가 좋은 토지가 당연히 더 비싸다. 이는 지역, 접근성, 주변환경으로 판단한다.

두번째, 규제다. 규제가 없는 토지가 더 비싸다. 지을 수 있는 건물의 종류가 많고 다양한 용도로 활용할 수 있는 토지가 가격이 더 높은 것은 당연하다. 

세 번째, 전망이다. 전망은 조망이 아니라 미래를 내다보는 것을 말한다. 전망은 입지와 규제 모두와 관련이 있는데 입지가 좋아지는 토지가 전망이 좋은 토지다. 물론 가격이 더 오르기 때문이다. 주변이 개발된다든ㄷ가, 도로가 새로 생긴다든가, 주변 혐오시설이 이전하는 토지 등을 들 수 있다. 또 규제가 완화되는 토지도 전망이 좋다. 더 다양한 건물을 지을 수 있거나 더 큰 건물을 지을 수 있기 때문이다.

네 번째, 개발비용이다. 개발비용이 적게 드는 토지가 더 비싸다. 개발비용이 토지 원가에 반영되기 때문이다. 토지의 개발비용은 전용허가 비용도 있고 토지의 경사나 높낮이 때문에 발생하는 형질변경 비용도 있고 도로를 확보하거나 하수도를 설치하는 비용도 있다. 이런 비용이 어느 정도 들 것인지 조사해서 비교해야 한다.

매수하려는 토지와 거래사례를 이 항목들로 비고하면 매수하려는 토지의 가격을 더 정확하게 판단할 수 있다. 꼼꼼히 비교하고 분석하면 강한 확신이 든다. 그러면 자신 있게 토지를 매수할 수 있다.

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2. 개발이익으로 토지가격 산출하기

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토지를 개발해 토지가격을 높이는 방법은 개발업자들의 전통적인 수익모델이다. 토지개발이라고 해서 너무 거창하게 생각할 필요는 없다. 개발업자가 아닌 일반 투자자들도 할 수 있는 비교적 난이도가 낮은 방법도 있다. 약간의 비용을 들여 훨씬 더 높은 가격으로 만들 수만 있다면 돈 버는 것은 어렵지 않다. 토지개발 실력을 갖추면 조금 더 높은 가격으로 토지를 매수해도 된다. 즉, 개발이익을 고려했을 때는 매입하고자 하는 토지가격 산출기준이 달라진다는 것이다. 개발 후의 토지가격에서 개발비용을 뺀 가격이 토지 매입가격의 마지노선이 된다. 

개발 전 토지의 최저가격 기준 = 개발 후의 토지가격 - 개발비용

예를 들면 어떤 지역에 도로가 없는 약 500평 정도의 맹지가 있다고 하자, 그 맹지 가격은 평당 20만원 수준이고, 주택을 지을 수 있는 토지는 평당 50만원 이상을 받을 수 있다고 한다. 따라서 이 맹지의 가격은 현재는 1억원인데 주택을 지을 수 있는 토지로 바꾸면 가격이 2억 5000만원이 된다. 인근 토지소유자로부터 토지의 일부를 5000만원에 매입해 맹지에서 벗어날 수 있다면 1억원을 벌 수 있다.

• 맹지의 가격 : 500평 X 20만원 = 1억원
• 개발비용(도로개설비) : 5000만원
• 개발 후의 토지가격 : 500평 X 50만원 = 2억 5000만원
• 수익 : 2억 5000만원 - 1억원 - 5000만원 = 1억원

이렇다면 맹지를 1억원보다 조금 더 주고 사도 되고 매입 가격의 마지노선은 최대 2억원이 된다. 물론 2억원을 주고 사면 이익이 없기때문에 매입할 이유가 없긴 하지만 기억해야 할 것은 누군가 싸게 사려고 애쓸 때 또 다른 누군가는 비싸게 사고도 이익을 낸다는 점이다. 따라서 토지 투자자는 간단한 개발로 토지가격을 올릴 수 있는 방법들에 대해 연구해야 한다. 그 방법으로는 몇 가지가 있다.

• 맹지에 도로를 내어 팔기
• 푹 꺼진 땅을 성토해서 팔기
• 인접 토지와 합병하거나 분할하여 팔기
• 개발허가를 받은 후 팔기

이외의 방법들도 있겠지만 공통적인 것은 더 비싼 땅과 비교해서 가격이 왜 싼 것인지를 파악하고 그 단점을 보완하는 것이다. 

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3. 사업 수익으로 토지가격 산출하기

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토지개발로 수익을 올릴 수 있다면 그 토지가격은 현재 상태보다 더 높은 가치가 있다고 했다. 하지만 여기에 사업까지 확장하면 더 큰 가치를 창출할 수 있다. 그런 경우에 토지가격은 인근 거래사례나 개발수익으로 계산한 가격과는 다르다. 사업을 통해 얼마나 수익을 창출할 수 있느냐에 따라 부동산의 가치는 크게 달라진다. 수익이 많이 나오는 부동산은 그 수익을 기준으로 가격이 정해지기 때문이다. 수업 수익이 큰 토지는 토지가격을 산출할 때 사업 수익으로 인한 가치 상승까지 고려하여 판단해야 한다.

토지가격 = 사업 수익을 감안한 가격 - 개발비용

예를 들어 도심에 있는 단독주택의 위치가 좋다면 리모델링하거나 신축하여 직접 원룸이나 쉐어하우스로 운영할 수도 있다. 월세가 안정적으로 들어오고 수익이 나기 시작하면 그 수익을 기준으로 주택의 매매가격이 정해진다. 또한 허름한 농가주택을 경매로 싸게 사서 리모델링한 후 민박사업을 할 수도 있다. 주변에 볼거리가 있고 경치가 좋다면 수익도 좋다.

대부분의 사람들은 토지를 낙찰받아 단순 시세차익을 올리거나 개발후의 차익을 기대한다. 하지만 토지 투자와 사업이 만나면 더 큰 시너지 효과를 낸다. 사업으로 수익을 많이 내게 되면 사업 수익뿐만 아니라 부동산의 가치 또한 상승한다. 따라서 창업을 토지 투자와는 전혀 별개의 것으로 생각하지 말고 창업박람회도 부지런히 다니고 항상 새로운 사업과 연계하여 수익 창출을 위해 노력할 필요가 있다.