당첨되고도 부적격 날벼락.. 난수표 같은 청약제도 풀어낼 열쇠

[김영준]

‘복잡한 주택 청약제도에 대한 이해를 돕고, 부적격 청약으로 인한 국민 피해를 최소화하고자 한다.’

국토교통부가 오늘(27일) 발간 배포하는 ‘주택청약 질의 회신집(FAQ)’에 대한 보도자료 첫머리에 올린 설명이다.

실제로 청약제도를 제대로 이해하지 못해 부적격 처리되는 신청자는 2017년 이후 지난해까지 매년 10% 안팎에 이를 정도로 많다. 10명 중 한 명은 수백 대 1의 치열한 청약경쟁을 뚫고 당첨됐다가 부적격자가 된다는 뜻이다.

이런 문제의 근본적인 원인은 ‘난수표’로 불릴 정도로 복잡해진 청약제도에 있다. 국토부에 따르면 청약제도는 1960년대(관련 규정·공영주택법)와 1970년대(주택건설촉진법+국민주택 우선 공급에 관한 규칙)에도 운영됐다. 하지만 공공주택에만 적용됐고, 현재와 같은 모습은 1978년 5월 10일 제정된 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 시작됐다.

이후 정부는 시장 환경 변화를 반영하거나 주택경기 조절을 목적으로 수시로 세부 규정을 바꿨다. 그 결과 1978년 이후 이달 5일까지 모두 152차례에 걸쳐 일부 또는 전면 개정이 이뤄졌다. 이를 통해 일반인은 물론 전문가들도 헷갈리지 않는 게 이상할 수준으로 복잡해졌다.

국토부가 이번에 발간한 질의 회신집은 342쪽 분량에 △청약자격(공통) △일반공급 △특별공급 및 우선공급 △소득산정 △주택공급절차 △사전청약 △전매제한 △거주의무 등 8개 분야에 대해 질문 438개와 그에 대한 답변이 수록돼 있다.

이와는 별도로 한국부동산원이 운영하는 ‘청약Home’에서는 청약제도와 관련해 ‘청약이 잘 안 될 때(청약 전 점검사항)-청약통장-청약가점제-청약제한-분양권 전매’ 등 5개 분야에 걸쳐 일반인들이 자주 질문하는 내용들을 담고 있다. 청약Home 내용을 토대로 주요 사례들을 추려서 정리한다.

보다 자세한 내용은 지방자치단체와 관련 협회 등에 배포된 자료집을 참고하거나, 국토교통부 누리집(www.molit.go.kr)과 청약Home(www.applyhome.co.kr)을 이용하면 볼 수 있다.

청약 신청 전, 이것만은 확인해야

Q. 청약통장 가입은행의 인터넷뱅킹에 꼭 가입해야 하나?

A. 아니다. 다른 은행이라도 상관없다.

Q. 공동인증서는 꼭 필요한가?

A. 그렇다. 청약Home에 로그인하고, 청약을 하기 위해서는 신청자 본인 명의의 공동인증서가 있어야 한다. 공동인증서 발급은행과 청약통장 가입은행이 서로 달라도 서비스 이용은 가능하다. 다만 금융투자용(증권거래용) 공인인증서는 사용할 수 없다.

Q. 주소지와 연락처가 동일해야 하나?

A. 아니다. 거주지는 청약하려는 주택의 입주자모집공고일 현재 주민등록등본 주소지를 선택해 입력해야 한다. 하지만 연락처 등(주소, 전화번호)은 건설사가 보낼 우편물 등을 받을 수 있는 주소와 전화번호를 입력하면 된다.

Q. 청약신청 내용을 변경하거나 취소할 수 있나?

A. 시간에 따라 다르다. 청약신청일 당일 청약시간 종료(17시30분) 전이라면 청약신청 내용을 취소하고, 변경할 내용대로 다시 신청할 수 있다. 이 경우 재신청 횟수 제한이 없다. 하지만 청약신청일 청약시간이 끝난 뒤라면 청약신청 내용을 취소하거나 정정할 수 없다.

Q. 순위확인서는 어떤 용도인가?

A. 시행사(LH, SH, 민간건설사)의 견본주택이나 동사무소 등 청약신청자의 청약통장 자격을 조회할 수 없는 곳에서 청약접수를 받는 경우, 청약신청자의 청약통장 자격을 증명하거나 확인하기 위해 은행 또는 한국부동산원 청약Home에서 발급하는 확인서다. 따라서 은행이나 청약Home에서 청약을 한다면 순위확인서는 필요가 없다.

청약통장, 미성년자도 가입할 수 있다

Q. 부모님이 청약통장 가입자인데, 세대원인 자녀도 청약통장 가입이 가능한가?

A. 그렇다. 청약통장(주택청약종합저축) 가입에는 별도 제한이 없다. 미성년자나 주택을 소유한 경우에도 가입할 수 있다. 다만 미성년자는 가입기간을 최대 2년만 인정받는다.

Q. 부부가 사정에 의해 주민등록표상 거주지가 다르다. 청약저축에 가입한 뒤 배우자가 세대주로 전입하면 청약저축 명의를 배우자로 바꿀 수 있나?

A. 가능하다. 다만, 이 때 세대주 변경은 가입자의 배우자 또는 직계 존·비속이 변경하는 경우로 제한된다.

Q. 청약저축을 청약예금으로 전환한 뒤 다시 청약저축으로 바꿀 수 있나?

A. 안 된다. 한 번 바꾼 뒤 재전환은 허용되지 않는다. 또 통장 전환도 청약저축을 청약예금으로, 청약부금을 청약예금으로 바꾸는 두 가지 경우에만 가능하다.

Q. 거주지가 변경됐을 때 청약예금 및 청약부금의 예치금액은 언제까지 변경해야 하나?

A. 청약신청 전까지만 하면 된다. 다만 가입지역 변경 시 주민등록표등본을 발급받아 은행을 방문해 요청해야 한다는 점을 잊어선 안 된다.

Q. 당첨자 발표일이 서로 다른 아파트가 있다. 두 아파트에 모두 청약할 수 있나?

A. 가능하다. 하지만 두 아파트에 동시 당첨된 경우, 당첨자 발표일이 빠른 아파트의 당첨만 유효하다. 당첨자가 아파트를 선택할 수도 없다. 만약 당첨자 발표일이 같은 아파트에 복수로 청약했다면 모든 청약 신청이 무효 처리된다.

청약가점제, 만 30세로 무주택기간 갈린다

Q. 무주택기간은 어떻게 산정하나?

A. 청약신청자 본인과 배우자의 주택 소유 경험과 결혼한 나이에 따라 달라진다.

청약신청자와 배우자 모두 주택 소유 경험이 없으면서 청약신청자가 30세(만 나이 기준) 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 무주택기간이 시작된다. 30세를 넘어서 결혼했다면 30세가 된 날부터 무주택 기간을 산정한다.

청약신청자와 배우자가 주택을 소유한 적이 있고, 30세 이전에 결혼했다면 무주택자가 된 날과 혼인신고일 중 늦은 날부터 무주택 기간이 시작된 것으로 본다. 30세 넘어 결혼했다면 무주택자가 된 날과 만 30세가 된 날 중 늦은 날이 무주택 산정의 시작일이다.

Q. 35세인 무주택자다. 25세에 결혼했다가 29세에 이혼했고, 32세에 재혼했다. 재혼 후에는 부부 모두 집이 없는데, 무주택기간을 얼마나 인정받을 수 있나?

A. 최초 혼인신고일 기준으로 계산한다. 즉 25세 때부터 무주택 기간이 시작한 것으로 봐 10년을 인정받는다.

Q. 42세 청약신청자다. 주택을 소유한 적이 없는데, 2년 전 배우자가 다른 형제들과 함께 아파트를 공동 상속받았다가 지난해 초 지분을 팔았다. 무주택기간은 얼마인가?

A. 상속받은 공유지분을 처분했다면 무주택으로 간주된다. 따라서 배우자가 상속받은 아파트 지분 때문에 청약신청자의 무주택기간이 줄어들지 않는다. 청약신청자가 42세이므로 무주택기간은 12년(42세-30세(기준나이))으로 인정된다.

Q. 배우자와 세대 분리하여 따로 살고 있다. 이 경우 배우자가 부양가족에 포함되나?

A. 그렇다. 배우자는 주민등록표등본상 분리 여부와 무관하게 부양가족이다. 대신 자녀는 조금 복잡하다. 우선 미혼 자녀가 주민등록표등본상에 함께 등재돼 있지 않다면 부양가족에서 제외된다.

자녀가 30세를 넘었는지 여부에 따라 부양가족 기준도 다르다. 30세 미만이면 입주자모집공고일까지 주민등록표등본상에 등재돼 있어야 한다. 만약 30세 이상이면 입주자모집공고일 기준 1년 이상 계속 등재된 경우에만 인정된다. 또 결혼했다가 이혼한 자녀라면 미혼 자녀로 보지 않는다.

Q. 오피스텔을 여러 개 소유하고 있다. 유주택자인가?

A. 아니다. 오피스텔은 ‘주택’으로 보지 않기 때문이다.

청약제한, 당첨되면 통장 재사용 제한된다

Q. 재당첨 제한이란?

A. 주택에 청약해 당첨된 사람과 그 세대원에게 일정 기간 다른 주택의 당첨을 막는 제도다. 청약 당첨의 기회를 여러 사람에게 주려는 취지에서 도입됐다.

Q. 주택에 당첨됐지만 계약을 포기했다. 재당첨 제한 등 청약제한을 적용받는가?

A. 그렇다. 당첨자로 관리되고 있는 경우 계약체결을 포기하거나 해지했더라도 청약통장을 사용해 당첨된 경우에는 청약통장 재사용에 제한을 받는다.

Q. 국민주택을 당첨 받은 뒤 세대원인 아들이 또 민영주택에 당첨됐다. 부적격 처리되는가?

A. 지역에 따라 다르다. 투기과열지구 또는 청약과열지구에서 공급된 민영주택이라면 재당첨 제한을 받는다. 이외의 지역에서 공급된 민영주택이라면 재당첨 제한을 받지 않는다.

Q. 재당첨 제한 기간은 얼마나 되나?

A. 투기과열지구에서 공급되는 주택이나 분양가상한제 적용주택이라면 당첨일로부터 10년 간이다. 청약과열지구라면 재당첨 제한기간은 당첨일로부터 7년으로 상대적으로 짧다. 토지임대주택나 투기과열지구 내 정비조합주택이면 5년으로 더 짧다.

이밖에 이전기관종사자의 특별공급주택과 분양전환공공임대주택, 기타당첨자라면 과밀억제권역에선 △85㎡(전용면적 기준) 이하 주택은 5년 △85㎡ 초과는 3년 간 재당첨 제한을 적용받는다. 과밀억제권역 이외 지역이라면 85㎡ 이하는 3년, 85㎡ 초과는 1년이다.

Q. 3년 전에 민영주택을 분양받았다. 결혼을 앞두고 있는 아들이 경기 안양에서 새 아파트 분양을 받으려고 한다. 10년 전 가입한 청약통장인데 1순위 청약이 가능한가?

A. 안된다. 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 사람이 투기과열지구로 지정된 곳에서 주택을 분양받을 때 1순위 요건을 충족했더라도 2순위로 청약하도록 제한된다. 안양은 2020년 6월 19일에 투기과열지구로 지정된 상태다.

분양권 전매, 상속주택에 이사한 경우 허용

Q. 새 아파트를 분양받은 상태인데, 부친에게서 주택을 상속받게 됐다. 분양받은 아파트 분양권을 전매할 수 있나?

A. 가능하다. 다만 상속받은 주택으로 세대원 전원이 이주해야만 한다.

Q. 해외지사로 발령받아 가족이 모두 나간다. 새 아파트 분양권을 처분할 수 있나?

A. 가능하다. 다만 해외 체류 기간이 2년 이상이어야만 허용된다.

Q. 분양받은 아파트를 부부 공동명의로 하고 싶은데 가능한가?

A. 가능하다. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우라면 분양권 전매가 허용된다.

Q. 이혼을 하게 돼 배우자에게 새 아파트 분양권 명의를 넘겨주려고 한다. 가능한가?

A. 된다. 이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위나 주택을 배우자에게 넘겨주는 경우에는 전매가 허용된다.

Q. 수원에 위치한 직장조합주택의 조합원 지위를 양도하려고 한다. 가능한가?

A. 안 된다. 수원이 투기과열지구로 지정된 곳이기 때문이다. 투기과열지구에서 지역조합이나 직장조합의 입주자로 선정된 지위는 사업계획승인을 얻은 때부터 해당주택에 대한 소유권 이전등기를 완료할 때까지는 전매가 금지된다.

자료원:동아일보 2021. 7. 28