꼼꼼하게 토지가격 조사하는 3가지 방법 (feat. 발품, 손품 팔기)

[레쎄]

경매의 장점은 시세보다 싸게 사는 것인 만큼 시세 파악이 중요하다. 그러나 아파트와 달리 토지는 가격을 조사하기 쉽지 않다. 아파트는 실거래 신고가격만으로도 거의 비슷하게 판단할 수 있지만 토지는 위치나 도로조건 등 개벌적인 요인으로 인한 가격 격차가 크기 때문이다.

경매 감정평가금액 역시 맹신할 것이 못 된다. 토지 감정평가가격은 종종 실제 시세보다 높거나 낮게 평가되기도 한다. 감정평가금액보다 낮게 낙찰받았다고 반드시 싸게 산 것은 아니다. 개별공시지가도 마찬가지다. 오히려 개별공시지가가 시세보다 높은 곳들도 있다. 

토지가격을 조사하는 방법에는 3가지가 있는데 실거래가격을 조사하거나 부동산 중개업소를 통하는 방법, 거래사례를 조사하는 방법이 그것이다. 

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1. 토지실거래가 조사 

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토지실거래가격을 조사하는 방법이다. 토지실거래가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/)에서 확인할 수 있다.

국토교통부 설거래가 공개시스템 제공

1. 실거래가공개시스템  홈페이지 접속하여 '토지' 텝 클릭

2. 기준년도 검색

3. 지역을 선택

4. 검색 클릭

5. 용도지역 선택

6. 실거래 자료 확인

검색된 실거래 자료로 면적단위당 거래금액을 환산하면 대략적인 가격을 알 수 있다. 하지만 이 자료만으로 정확한 가격을 파악할 수 없다. 개인정보 보호를 위해 거래된 땅 지번 정보를 제공하지 않기 때문이다. 도로에 접한 땅인지, 안쪽 땅인지, 모양이 삼각형인지 사각형인지도 모른다. 하지만 대략적인 가격과 동향을 파악 할 수 있기 때문에 유용하다.

2. 부동산 중개업소를 통한 조사

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중개업소를 방문할 때는 최대한 많은 중개업소를 방문하는 것이 좋다. 그래야 정확한 정보를 주는 중개업소를 만날 가능성이 높아지기 때문이다. 그러기 위해서는 정확한 목표를 가지고 가야 한다. 목표에 따라 문의 방법도 달라진다. 팁을 주자면 경매 토지에 대해 직접 문의하는 것이다. 그러면 대상이 확실하기 때문에 이야기가 겉돌지 않으며 솔직하고 숨김없이 상담할 수 있다. 대상토지 거래가격에 대한 의견을 나눌 수도 있고 개발방향에 대한 이야기를 들을 수도 있다.

또 다른 방법은 매수자로 위장을 하는 것이다. 이런 경우에는 주변의 다양한 매물과 전반적인 분위기, 시세 등을 확인할 수 있다. 이때 주의할 점은 뚜렷한 토지매입 목적과 진실성을 보여줘야 한다는 것이다. 만약 목적이 불분명하다고 느껴지면 중개인에게 성의 있는 대답을 듣긴 힘들다. 다른 목적을 생각해내기 힘들다면 전원주택 부지를 보러 왔다 거나 또는 투자해서 묻어둘 땅을 사러 왔다고 하면 된다. 이는 대부분의 토지 매수자들이 부동산을 방문하는 목적이기도 하다. 또한 투자금액도 미리 설정하면 구체적인 정보를 습득할 수 있다.

부동산 중개업소 방문 조사 시 주의할 점

1. 평균적인 가격이다. 토지는 각각 입지, 면적, 도로조건 등이 다르기 때문에 중개사들이 말하는 가격은 평균적인 가격일 확률이 높다. 매수하려는 토지를 그 가격으로 매도할 수 있다고 속단하면 안 된다.

2. 면적기준 가격이다. 토지의 가치가 아닌 면적기준으로 가격을 말한다. 예를들면 건축선 후퇴가 되는 토지라도 그 면적을 제외하지는 않는다. 그래서 투자자 스스로 토지의 가치를 판단할 수 있어야 한다.

3. 너무 믿지는 말자. 공인중개사라고 해도 토지에 대해서는 잘 모르는 경우도 많다. 스스로 토지의 기본지식을 습득하고 난 후, 공인중개사와 대화하면 그들의 실력을 짐작할 수 있다.

4. 잠재적인 경쟁자다. 그들도 경매에 입찰하려 할 수도 있다. 그래서 절대적인 믿음을 갖지도 믿지도 말고 파악한 정보를 유출하지도 말아야 한다.

5. 현혹당하지 말자. 그들이 이야기하는 징밋빛 개발계획에 현혹당해 처치곤란인 그들의 매물을 매수하게 될 수도 있다.

3. 토지 거래사례 조사

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거래사례는 현장 임장을 통해서 찾을 수 있다. 중개업소를 통해 알 수 도 있지만 인근 주민들에게도 정보를 얻을 수 있다. 어느 땅이 얼마에 거래됐다는 얘기를 들었다면 그 땅의 등기부등본을 열람하여 거래금액을 확인한다.

거래사례를 찾는 다른 방법은 경매감정평가서를 보는 것이다. 모든 감정평가서에서 거래사례가 있는 것은 아니지만 그 지역의 과거 경매나 공매 물건을 찾아보면 알 수 있다. 

거래사례를 찾는 또 다른 방법은 전문사이트 혹은 어플을 이용하는 것이다. 그 한 어플을 소개하면 '땅야'라는 어플이다. 해당어플을 통해 현 위치 실거래 가격은 물론 주변 실거래 가격까지 알 수 있다. 게다가 주변에 나와 있는 매물 및 경/공매 매물까지 확인이 가능하다.

이처럼 실거래가 분석을 통해서 평균적인 토지가격을 조사하고 부동산중개업소를 통해서 가격에 대한 의견을 듣고 매물시세도 파악하고 또 거래사례를 조사하면 대략적으로 그 지역의 토지가격이 어느 정도에 형성되어 있는지 알 수 있다.

땅야 제공

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토지의 가격은 천차만별이다. 토지의 모양, 용도, 맹지, 경사도, 축사 등 정말 다양한 요인에 따라 가격이 달라진다. 평소 토지에 대해 많은 관심을 갖고 내가 알고자 하는 토지와 비슷한 조건의 토지를 찾아 비교해봐야한다. 또한 최근에는 스마트폰을 이용하여 직접 임장하지 않아도 위성사진 및 각종 정보가 제공되니 열심히 손품을 판다면 대략적으로 토지가격을 산출하기에는 그리 어렵지 않을 것이다.