◆사례로 본 부동산 투자전략 / 단지내 상가경매 ◆ 단지 내 상가는 투자자들이 쉽게 접근할 수 있어 인기가 높다.
입주 직후 주민들은 단지 내 상가를 많이 활용하기 때문에 초기 독점성 보장이 단지 내 상가 최대 강점 이다.
요즘도 주공 단지 내 상가는 고가 낙찰 등 과열 분위기가 식지 않고 있다.
단지 내 상가는 대표적 투자대상인 만큼 입찰로 분양받을 때 기본적인 투자원칙은 잘 알려 져 있다.
이번 사례분석은 경매를 통한 단지 내 상가 투자를 중심으로 살펴본다.
단지 내 상가의 경매투자 성공과 실패는 입지분석과 상권분석으로 결정된다.
여기에 덧붙여 빼놓을 수 없는 것이 하나 있다.
일정한 원칙없이 매겨지는 호수에 의한 상가 구분을 정확히 알고 있어야 한다.
사소하지만 투자의 성패를 좌우할 수 있다.
◆ 호수 확인 안해 6000만원 손해=서울시 양천구 신정동의 주부
A씨는 평소 전문 가와 함께 경매물건을 낙찰받아 리모델링하거나 지역과 위치에 맞는 상가를 입점시 켜 부가가치를 높인 뒤 매매하는 방법으로 짭짤한 재미를 보고 있었다.
A씨는 공동투자로 몇 차례 성공하자 단독 투자를 벼르던 중 지난해 인천 중구의 1 층 분양상가 물건을 발견하고 매우 흡족했다 입찰날짜가 임박하기는 했어도 감정가가 원래 10억원이 넘는 상가인데 두 차례 유 찰되며 5억원 수준으로 빠져 있었던 것. 또 각종 경매정보지에 보증금 3억원에 450만원의 월세가 나오는 것으로 기록돼 있 을 뿐만 아니라 사진에도 규모가 큰 슈퍼마켓이 입점해 있었다.
A씨는 누구도 발견 못한 숨은 진주를 발견했다는 들뜬 마음으로 현장을 방문했다.
역시 현장에는 중대형 슈퍼마켓이 입점해 있었고 장사도 잘되는 편이었다.
또 경매 지에 기록된 주소가 일치하고 사진에서 본 동일한 상호의 간판이 걸려 있어 의심의 여지가 없었다.
A씨는 꼭 경락받겠다는 일념에 넉넉한 금액을 입찰서에 기재해 단독으로 최고가 매 수인으로 선정됐다.
뛸 뜻이 기뻤던 주부 A씨의 행복감도 잠시였다.
일주일 뒤 경락 허가가 나왔고 며 칠이 지나 잔금지급기일 통보서가 도착하자 A씨는 잔급지급 대출을 받기 위해 사건 번호와 최고가 매수인 결정문을 들고 H은행을 방문했고 H은행은 감정평가서를 요구 했다.
A씨는 비용도 절약할 겸 담당경매계를 방문해 감정평가서 일체를 복사할 수 있었다 . 그런데 도면을 확인해본 결과 본인이 경락받은 물건은 생각했던 그 자리가 아니 고 슈퍼마켓 후면 일부만이 슈퍼매장으로 사용되고 있는 후면 상가였다.
보증금 및 월세도 전체 매장 중 20%에 불과한 미미한 금액이었다.
A씨는 망연자실했지만 항고기간도 지나고 하소연할 곳도 없었다.
A씨는 잔금납입을 포기했고 입찰보증금 6000만여 원을 고스란히 날렸다.
호수를 확인하지 않은 사소 한 실수의 대가였다.
A씨는 권리분석에는 문제점이 없었지만 현장 파악을 소홀히 했고 특히 외형에 가려진 실질을 보지 못했다.
◆ 입구상가 낙찰받아 연 18% 수익=15년 넘게 법무사 사무실에서 근무한 C씨는 오 랜 직장생활 경력을 살릴 겸 경매물건을 중심으로 재테크를 시도하고 있었다.
그러던 중 서울 구로구 구로동 1층 단지 내 상가 중 일부가 경매에 부쳐져 세 차례 유찰된 뒤 4차 입찰을 눈앞에 두고 가격이 감정가 대비 50%로 내려간 물건을 찾아 냈다.
우선 등기부등본 건축물 대장 등을 발급받아 면적ㆍ분양평수ㆍ권리관계를 확 인하고 관리사무실을 방문해 해당 호수와 위치를 확인했다.
특히 관할법원에 가서 감정평가서에 있는 도면까지도 꼼꼼히 확인했다.
일반적으로 감정평가서까지는 잘 챙겨보지 못하는 경우가 많다.
도면은 구청이나 법원 등에서 확인해 볼 수 있다.
확인 결과 해당 호수가 사거리 코너 대규모 체육 시설 입구에 있었다.
이 상가는 위치가 썩 좋지 않았기 때문에 다른 단지 내 상가처럼 1층에 약국 슈퍼 마켓 등이 입점해 있지 않고 체육시설이 운영되고 있었다.
C씨는 그러나 경매에 나온 상가는 입구에 있어 이 상가를 제외하면 층 전체 체육시 설 운영이 불가능할 만큼 핵심 위치에 있고 독자적으로 임대를 놓아도 충분한 가치 가 있다고 판단했다.
그는 전 경매 가격보다 약간 낮은 입찰 가격을 써내 5대1의 경쟁률을 뚫고 최고가 매수인으로 선정됐다.
C씨는 현장 확인 뒤 입찰기일 7일 전부터 공개되는 대법원 경매관련사이트(www.cou rtauction.co.kr)에 접속해 입찰일, 호수ㆍ위치, 입찰가액, 진행 과정 등을 재확인 했다.
또 잔금 납입 뒤 명도의 어려움을 극복하기 위해 사용중인 체육시설업주와 임대차 재계약을 했고 투자액 대비 연 18%의 고수익을 올리고 있다.
C씨는 권리분석과 경매에 자신감이 있었지만 현황 파악을 게을리하지 않아 성공했 다.
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