낙찰 받기전 등기사항전부증명서를 확인하라

[노인장(이상효)]

전낙원씨는 넓은 토지를 매수하여 작은 토지로 쪼개어 전원주택을 지어 분양하는 매매사업자이다.

분할된 토지위에 전원주택을 여러채 건축하여 분양을 시도했으나, 생가처럼 분양이 잘 되지를 않았다.

건축비를 지급하지 못하였음은 당연하고, 저당권을 섪정하고 대출 받은 이자를 갚지 못하여 경매가 개시되었다.

매사에 침착하지 못한 한심해씨는 정년퇴직후 노후를 전원에서 보내기로 작정하고  모아둔 자금으로 전원주택을 찾던중

요즈음 경매를 공부한다는 동료사원에게 경매로 사면 좋은 물건을 싸게 살수 있다는 정보를 듣고, 술까지 사주면서

소개 받은 물건에 흡족해 하였다.

감정가  2억 2,000만원

최저가  1억 7,600만원

낙찰가  1억 8,300만원

저당권 1억  국민은행

가압류 8,000만원 T건설

경매개시기입등기

유치권신고  공사대금채권 8,000만원 T건설

확인한바  T건설은 가압류와 유치권신고를 동시에 한 것으로 판명이 났다.

한심해 씨는 권리분석상 문제가 없다는 동료사원의 조언을 듣고  경매비용까지 포함해 1억 8,300만원에 낙찰을 받는다면, 가압류권자

겸 유치권자의 청구금액도 모두 해결될 것으로 판단하고 낙찰을 받았다.

그리고 잔금을 씩씩하게 납부를 하고 점유자인 유치권자에게 인도를 요청하였다.

그런데,  유치권자인 T건설은 배당표를 보여주면서 유치권신고금액을 전부 배당받지 못하였다면서 인도를 거절하였다.

경매를 배웠다는 같이 간 동료사원이 뭔 소리냐고 따지듯 묻자, T건설측은 배당표를 보여주며      4,800만원을 더 주기전에는 인도를

해 줄수 없다는 답변을 들었다.

한심해 씨는 하늘이 샛노래지면서 현기증을 느꼈다.

어떻게 된 것일까?

전낙원의 채권자 김느긋씨가  경매개시 이후 느긋하게 1억 2,000만원의 가압류를 한 것이다.

경매개시 이후 가압류권자라고 해서 전부 배당을 받을 수 있는 것은 아니다.

배당요구 종기일 이전에 가압류권자만이 배당에 참여할 수 있다.

법원은 경매신청이 있은 후  대략 3개월 정도 여유를 두고 배당요구 종기일을 정하게 된다.

1억 8,300만원에 낙찰을 받았다면   300만원 정도를 경매절차비용으로 사용했다고 가정한다면

1억 8,000만원을 가지고 배당을 하게 된다.

선순위 저당권자에게 1억을 먼저 배당을 하고

경매개시전 가압류권자와 경매개시 이후의 가압류권자는 모두 채권자로서 공평하게 금액에 비례하여 안분배당을 받게 된다.

결과

저당권자  국민은행  1억

가압류권자 T건설  3,200만원

가압류권자 김느긋 4,800만원을 배당받게 된다.

그렇다면 유치권자겸 T건설은 유치권신고액 8,000만원에 미달한 4,800만원을 낙찰자에게 더 받아야 주택을 인도하여 줄것이다.

결론은 낙찰자 한심해씨는 감정가보다 더 비싸게 낙찰을 받은 결과가 되었다.

등기사항전부증명서 달랑 한장 확인을 하지 못한 결과가 너무나 참혹한 결과를 초래하게 된것이다.

등기사항전부증명서를 확인하지 않고서도 다른 채권자가 경매개시결정등기 이후에 가등기 저당권등을 근거로 배당요구를 하였는지

를 확인할 수 있는 방법이 있다.

법원 문건접수부에서  등기사항전부증명서에 없는 다른 채권자가 배당요구를 하였는지를 확인하는 방법이다.

배당요구 종기일 이후에 가압류를 한자는 배당요구를 하였다 할지라도 배당에 참여할 수 없다.

그러나 여기에도 예외는 있다.

배당요구 종기일 이후에 배당요구를 하였다할지라도 배당받는 예외가 있다는 것이다.

첫 경매개시 결정이 있은 후 배당요구 종기일 이후에 가압류를 했다면 배당에 참여할 수 없으나, 다른 채권자가 이중경매개시결정등

기를 한 경우 선행경매사건이 취하 또는 취소된다면  후행경매사건에서는 배당요구가 없어도 배당에 참여할 수 있다.

[유닉(さあ,이진영)]

감사합니다. ^^*

[해냄]

감사합니다.

[밍돌(유민규)]

수업중 가르쳐주신 내용이 쏙쏙 들어오네요. 감사합니다^^

[하얀달빛(강인선)]

끝날때 까지 확인 또 확인이 필요 하네요
경매개시후 배당요구 종기일 이전에 들어오는 가압류 눈여겨 봐야 겠네요
고맙습니다.

[첩산(이갑재)]

이중 경매의 경우에는 더 정신을 바짝 차려야 되겠내요...

[하늘나라곰(김철효)]

감시합니다.

[표도르]

좋은정보감사합니다^^