소유권이전등기 전에 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인

[다담]

임차인은 소유권이전등기 전에 대항력과 확정일자받음. 다음날 소유자는 소유권이전등기와 1번 근저당설정을 동시에 함 

창원7계 2007타경29375

*임차인김행은은 소유자조준호와 임대차계약함

 유사 판례에 의하면 임차인은 소유자가 소유권이전등기 즉시 대항력을 취득한다 라고 되어있습니다

그런데 임차인은 확정일자를 소유자가 소유권이전등기 전에 받았는 데,  여기서 배당에 있어서 임차인은 근저당권자(내서농협)보다 우선변제를  받는지  근저당권자와 안분비례 배당을 받는지 궁금합니다

고견부탁드립니다 

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- 대법원 2001.1.30 선고 2000다 58026,58033판결 

갑이 병회사 소유 임대아파트의 임차인인 을로부터 아파트를 임차하여 전입신고 마치고 거주하던 중, 을이 병 회사로부터 위 아파트를 분양받아 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 후 근저당권을 설정한 사안에서 비록 임대인인 을이 갑과 위 임대차계약을 체결한 이후에 그리고 갑이 위 전입신고를 한 이후에, 위 아파트에 대한 소유권을 취득하였다고 하더라도, 주민등록상 전입신고를 한 날로부터 소유자 아닌 갑이 거주하는 것으로 나타나 있어서 제 3자들이 보기에 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식할 수 있었으므로 위 주민등록은 갑이 전입신고를 마친 날로부터 임대차를 공시하는 기능을 수행하고 있었다고 할 것이고, 따라서 갑은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력을 취득하였다.........“

- 대법원 2002. 11. 8. 선고 2002다38361,38378 판결

경매절차에서 낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 납부한 경우, 종전 임차인은 당해 부동산에 관하여 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력을 취득한다고 한 사례.

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[앤소니]

굿옥션에도 질문하셨나여? 그럼 이미 답변하였습니다.

[앤소니]

1.여러가지 가정이 있을 수 있으나 단순화시켜 답변하겠습니다. 김행은과 조준호가 법원기록과 같이 임대차계약하고 보증금을 주고받았다면 임차인은 대항력이 있고, 1순위 배당입니다. <판례2000다58026> - 소유권취득 전 임대차계약, 소유권이전 즉시 대항력 발생 2.김행은과 조준호가 통정하여 내서농협을 속였을 가능성이 있다면 내서농협은 배당이의를 제기하겠지요. 소송의 결과가 어떻든 낙찰자의 인수는 없습니다만, 소송이 끝날때까지 명도를 할 수 없습니다.(이것은 단지 소송의 가능성에 대한 언급입니다)

[앤소니]

자료대로 하면 임차인의 우선변제권은 전입일익일0시+확정일 중 늦은 날짜(시간)입니다. 따라서 6/9 0시입니다. 은행은 6/9 9시 이후입니다.

[다담]

친절한 답변감사합니다. 소유권이전등기 전에 한 확정일자 효력이 유효한지 이해가 안되서 질문올렸습니다. - 감사합니다.