단독이나 다가구주택의 경우 토지등기부와 건물등기부가 따로 존재한다는 것은 주지의 사실이다.
즉 하나의 주택을 토지 따로 건물 따로 본다는 것으로 공동주택이 토지와 건물이 일체로 거래되도록 돼 있어 하나의 등기부만 존재하는 것과는 다르다. 그러나 경매물건을 접하는 참여자 중 상당수는 주택 구분과 상관없이 건물 등기부등본만 열람해보고 저당권 같은 제한 물권이 없으면 안전하다고 생각해버리는 경우가 많다. 토지 등기부가 따로 존재하는 물건임에도 습관적으로 이를 지나쳐버리는 것이다.
일례로 시가가 3억 원인 단독 주택이 경매에 나왔다고 하자. 이 단독 주택은 건물 9000만원, 토지 2억1000만원으로 각각 감정됐고 건물 권리관계는 깨끗하지만 토지에 1억5000만원의 근저당이 설정된 상황이다.
이런 경우 1억 원에 임대차계약을 맺은 임차인의 보증금은 과연 안전할 수 있을까?
또 낙찰받은 인수자는 추가인수 권리 없이 무사히 경매를 매듭 지을 수 있을까..?
이 단독주택이 일괄 입찰에 부쳐져 시세의 80%인 2억4000만원에 낙찰될 경우 토지 근저당권자는 1억5000만원을 우선 배당받아 간다. 나머지 9000만원만 임차인의 몫으로 돌아가는 것이다. 이런 경우 ‘그까짓 1000만원 떡 사먹은 걸로 치면 그만’이라며 쿨하게 명도당할 임차인은 거의 없다고 봐야 한다. 입찰 후 낙찰을 받으려는 경매 참여자에게도 이런 물건은 주의를 요한다.
일반적인 수순을 보면 경매 참여자들은 말소기준권리를 찾아 임차인의 보증금을 인수해야 하는지 여부를 따지게 된다. 그런데 여기서 경매물건의 권리관계가 보다 중요해준다. 토지와 건물, 그리고 임차인의 권리관계 순위를 잘 살펴야 하는 것이다.
만약 이 물건의 권리관계가 ‘1순위 토지근저당, 2순위 임차인, 3순위 건물근저당’이라고 할 때 말소기준권리가 건물 근저당이 되면 낙찰자는 임차인 보증금을 보전해줘야 한다. 반대로 토지 근저당이 말소기준권리로 자리잡을 경우 낙찰자는 임차인 보증금을 신경쓰지 않아도 된다.
즉 최초 저당권 일자의 기준이 어떤 항목으로 정해지느냐에 따라 낙찰자와 임차인 간 권리관계가 달라지는 것이다. 때문에 토지와 건물이 분리 등기된 경우 경매 참여자는 토지와 건물에 대한 권리분석을 분리해서 진행해야 한다. 토지 근저당권자는 토지 낙찰대금에서 배당을 받아가고 건물 근저당권자는 건물 낙찰대금에서 배당을 받아가기 때문이다.
아울러 임차인은 토지를 사용하기 위해 임대차관계를 맺은 것이 아니라 건물을 사용할 목적으로 임차대관계를 맺었기 때문에 임차인 보증금 인수 여부는 건물 기준으로 분석해야 한다는 점도 반드시 명심해야 할 부분이다.
이처럼 단독주택이나 다세대주택처럼 토지등기부가 따로 존재하는 물건의 경우 토지등기부를 살피지 않아 난처한 상황에 처할 수 있기 때문에 태인 뉴스레터 독자 여러분께서는 이 부분을 절대 간과해선 안될 것이다. 마지막으로 대지에 저당권이 설정된 이후 건물이 신축된 경우 임차인의 지위에 대한 참고 판례를 소개하며 글을 마무리 짓는다.
(출처:부동산태인 홍보팀)
첫댓글 감사합니다.