우선 변제권과 최우선 변제권

[무궁화]

1. 우선변제권이란

  ☞ 주택임대차보호법에 근거하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 소액임차인의 권리

      임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있음

   . 부동산임대차에 관한 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여           효력이 생기며 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봄,

    . 선순위권자가 전액을 변제받은 나머지에 대해 후순위권자가 변제를 받게 됨.

※ 우선변제권은 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 유사시에 다른 담보물권에 앞서 주택 보증금을 우선 변제받을 수 있는 서민 보호적 권리로서 우선변제권은 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않는다.

깡통전세뿐만 아니라 고액 체납, 전세 계약 당일 임대인이 바뀌는 경우 등 임차인을 울리는 전세 사기 유형이 점점 지능화함에 따라 정부 차원에서 취하는 조치임

2. 최우선 변제권

☞ . 주택 임대차 보호법에 의하여 임차한 주택이 경매되거나 공매될 때에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을

      다른 담보 물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리.

    ★ 최우선 변제금의 효력 요건은 대항력이다. 반드시 대항력(주택의 인도와 전입신고)이 있어야 함

※ ｢주택임대차보호법 시행령｣ 개정안이 ’23. 2. 14. 국무회의를 통과하였고, 공포한 날부터 시행됨

지역 구분	최우선변제 대상 임차인의 보증금액		최우선변제금액
	현행	개정안	현행	개정안
서울특별시	1억 5,000만원 이하	1억 6,500만원 이하	5,000만원 이하	5,500만원 이하
과밀억제권역, 용인･화성･세종･김포	1억원 3,000만원 이하	1억 4,500만원 이하	4,300만원 이하	4,800만원 이하
광역시, 안산･광주･파주･이천･평택	7,000만원 이하	8,500만원 이하	2,300만원 이하	2,800만원 이하
그 밖의 지역	6,000만원 이하	7,500만원 이하	2,000만원 이하	2,500만원 이하

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