(윤명선 칼럼) 분양권 전매 시 유의사항

▶ 분양권 전매 ◀ 1. 분양권이란? 분양권이란 사업계획승인을 얻어 건설한 주택에 청약을 하거나 또는 재개발, 재건축 등에 의해 건설된 주택의 남는 물량을 일반인에게 공급할 때 청약을 하여 취득한 주택을 분양받을 권리를 말하는 것으로 주택공급량이 20세대 이상인 경우는 분양권전매 할 때는 부동산거래신고를 하여야 합니다. 그리고 분양권전매란 타인에게 주택을 분양 받을 권리, 자격, 지위를 매도하거나 증여하는 일체의 행위를 말합니다. 2. 분양권 전매방식 1) 당첨~분양계약 전까지주로 떳다방에서 분양권 전매가 이루어지며 매도자가 당첨 후 인터넷으로 당첨권을 발급당아 매수자에게 주고 프리미엄을 받습니다. 그리고 프리미엄을 받았다는 영수증을 매수자에게 줍니다. 2) 분양계약 후주로 부동산중개업소에서 전매가 이루어지며 매도자는 분양회사나 시행사와 작성한 분양계약서 등 필요한 서류들을 준비하여 매수자와 함께 매매계약서를 작성합니다. 그리고 분양회사나 시행사를 방문하여 분양계약서의 명의를 매수자 이름으로 변경합니다. 3) 떴다방떴다방이란 합법적인 중개업사무소가 아닌 천막이나 파라솔 등을 모델하우스 앞에 설치해 놓고 청약을 하여 당첨된 사람의 분양권을 프리미엄을 주고 사서 다시금 프리미엄을 받고 다시 타인에게 팔아 매도차익을 얻거나 또는 매도인과 매수인 사이에서 수수료를 받고 중개를 하는 불법 중개업자를 말합니다. 4) 전매제한 기간 통상적으로 떴다방이 돌아다니는 인기 있는 공공택지지구는 1년입니다.분양권 불법전매 (1년 이내 전매) 적발시는 매도자, 매수자,공인중개사 공히 3년 이하의 징역, 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처합니다.분양계약자는 분양계약이 취소되고 매수자는 프리미엄 회수가 불가능합니다.다운계약서 적발시는 매도인과 매수인 공인중개사 모두 신고 불성실 가산세를 지불해야 합니다. 5) 분양권 전매의 위험요소 분양권 전매는 매수인과 매도인이 직접 계약하는 것이 아니라 중간에 떴다방 및 중개업자들이 개입함으로 프리미엄이 투명하게 공개되지 않거나 매수인과 매도인은 만나지 못하게 하는 계약방식을 택하고 있어서 1년 후 많은 문제가 예상되고 있습니다.  첫째. 계약에 대한 부분을 얘기하면 분양권 전매 계약을 하면서 권리포기각서 및 이행각서, 인감, 공증 등 많은 장치를 하고 있는데 실상 이런 것은 아무런 소용이 없습니다. 분양권 전매자체가 불법이기 때문에 불법행위에 대한 어떠한 안전장치도 법적인 효력을 가질수 없기 때문입니다. 둘째, 두 번재 위험요소는 변심인데 가격이 오르면 매도인이 변심하고 가격이 내리면 매수인이 변심을 하게 될 요소가 항상 있습니다. 서로가 불법임을 인지하고 있기에 가격의 오르내림폭이 크다면 본전생각에 기존의 행위는 무효이다 라고 주장할 요소가 너무 많습니다.  셋째, 중간에 끼어있는 떴다방으로 매도인에게 1천만원에 매수하여 매수인에게 5천만원에 매도하고 그 사실을 들키지 않기 위해 둘을 만나지 못하게 하거나 만나도 프리미엄에 대한 얘기를 전혀 하지 못하게 하는 경우나 또는 가상의 중간매매자를 내세워서 전매가 돌다보니 이렇게 가격이 올랐다는 다양한 방법들을 구사하고 있습니다. 이 경우 매도인은 역시 작가 판 가격보다 터무니없이 비싸게 마지막 매수인이 산 사실을 알면 돈을 더 받고 싶거나 계약자체를 무효라고 주장해버릴 위험성이 항상 존재하게 됩니다. 3. 분양권 전매의 절차 1) 매도인과 매수인이 분양금액을 결정한 후 분양권매매계약서를 작성합니다.매도인은 분양계약서와 매도용인감증명서 계약금 납입영수증을 지참합니다.2) 해당 시,구청에 방문하여 부동산실거래 신고를 한 후 신고필증을 교부 받습니다.3) 중도금 대출은행을 방문하여 대출승계를 진행합니다.4) 해당 건설사 모델하우스를 방문하여 계약서의 명의자를 변경받고 매수자는 변경한 계약서를 수령합니다.5) 매도인은 변경 후 30일 이내 양도세 신고를 해당 세무서에 합니다. 분양권 전매시의 양도소득세  1년미만 50% 2년미만 40%2년이상 6~38% 3. 분양권 전매시 유의할 점 1) 분양권에 가압류나 가처분이 되어 있는지 확인 해봐야 합니다.2) 명의 변경 후 대출승계가 가능한지 미리 알아보아야 합니다.3) 주변 시세를 비교 검토한 후 분양권의 가격이 적정한지, 프리미엄이 적당한지 따져봐야 합니다.4) 경제적인 능력이 부족한 상태에서 분양권을 매수할 경우 자칫 손해를 볼 수 있으므로 단순한 매매차익 보다는 장기적으로 갈 수 있을 정도의 경제력 일 경우 구매합니다.5) 다운계약서, 떴다방의 유혹에 휘말리지 않습니다. 21세기 부동산 힐링 캠프(부동산 카페) 운영자. http://cafe.daum/net/2624796법무법인 세인(종합법률사무소) 사무장 http://cafe.daum.net/lawseinpobysun@daum.net. 010-4878-6965. 031-216-2500