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[신탁사도 챙겨봅시다] 한화투자증권, 송유림
-설립초기 부동산 관리 및 처분 신탁에 한정. 2016년 도시 및 주거환경 정비법(도정법) 개정으로 도시정비 사업 참여 가능
-1위 KB부동산신탁(12.3%), 2위 하나자산신탁(11.4%), 3위 코람코(10.8%), 4위 아시아신탁(10.6%), 5위 한국토지신탁 (9.6%), 6위 무궁화신탁(9%), 7위 한국자산신탁(8.2%)
-부동산 소유자인 위탁자가 부동산을 신탁사에 위탁하는 것으로 시작. 신탁사는 부동산을 관리, 처분, 개발하며 수익을 수익자에게 반환하고 그 대가로 신탁 보수를 취득
-차입형토지신탁 : 개발 노하우가 없거나 자금력이 부족한 토지 소유자가 토지를 효율적으로 활용하여 수익을 얻을 목적으로 신탁사에 신탁. 신탁사는 이를 분양 또는 임대한 후 발생한 수익을 토지 소유가에게 환원하며 수수료 수취
-관리신탁 : 부동산 포함, 임대차관리, 세무 등 부동산관련 모든 업무를 신탁사가 수행
-영업수익 성장의 기반을 이미 마련. 영업수익에서 가장 많은 비중을 차지하고 있는 수수료 수익은 신규 수주에 연동되는데 최근 2년간 신규수주가 증가
-특히 차입형 토지신탁 수주는 2018년들어 감소했다가 2020년부터 주택 공급 늘어남에 따라 수주도 다시 증가세. 분양 시장 호조의 온기가 아직 이어지고 있음. 정부의 주택공급 확대 의지가 강해 금리상승이나 지방 미분양 증가에도 차입형 수주는 지속될 전망
-차입형 신탁외에 도시정비와 리츠도 성장동력. 도정법 개정으로 재개발, 재건축 사업 참여 가능. 리츠는 시장 자체 성장으로 신탁사들이 집중
-정부 정책 수혜 가능성. 재개발재건축 사업은 갖가지 부동산 규제가 사업의 걸림돌로 작용. 최근 부동산 규제 완화 가능성에 대해 지속적인 언급이 있어서 기대감이 커지고 있음
-전국 30년이상된 노후 주택은 370만가국. 현재 시공사 선정을 앞둔 재개발재건축 현장만 100구역 넘음. 수백조원 규모의 시장
-도정법 개정으로 토지소유자(조합원)로부터 토지 등을 수탁 받은 후 신탁사가 주택도시보증공사의 대출보증 또는 자체자금을 이용하여 필요한 자금의 조달 및 공사발주, 관리 운영 등을 대행하고 수익을 토지소유자에게 돌려주는 방식
-분양 리스크가 적어서 안정적인 수익 창출 가능
-기존 조합 방식 정비사업의 단점을 보완할 수 있어 시장 확대 중. 가장 큰 강점은 사업비 절감. 가장 성공적인 사례는 안양 진흥로얄 아파트 재건축 사업. 16년 9월 시행자 지정 후 5년만에 준공. 통산 10년이상 걸리는 아파트 재건축 사업이 2배이상 빠르게 진행되었음
-물론 여전히 신탁을 배제하는 분위기는 있음. 잠원동 신반포4차 아파트는 주민들 반발로 무산
-그럼에도 재개발재건축 사업 활성화는 수혜요인. 신탁사 중에서는 한국토지신탁이 25개 사업장에서 대행자,시행자로 지정받아 선두로 나서고 있음
-최대 리스크는 대손충당금. 미분양이 증가하면 실적에 부정적. 최근 금리 상승 등으로 분양가와 매매가의 괴리가 축소. 미분양의 증가로 이어짐. 서울, 수도권, 5개 광역시 제외한 대부분 지방 지역에서 미분양이 증가하는 점은 리스크
-다만 아직은 너무 시기 상조. 절대 레벨도 낮고 준공 후 미분양 증가는 없기 때문
-결론. PER 4배, PBR 0.5배, 배당수익률 5%, ROE 11%. 매력적
-안정성은 한국자산신탁, 재개발재건축 활성화 수혜는 한국토지신탁