지하·지상·공중 수직연결…용산정비창 '3중 입체도시'로 부동산투자 적정시기 투자유망지역 추천세미나정보[부동산재테크1번지]

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서울에 남아 있는 마지막 금싸라기 땅, 용산정비창 부지가 지하·지상·공중도시로 이어지는 3중 입체 구조의 국제 업무 복합도시로 개발된다. 오세훈 서울시장은 이 땅을 ‘서울 대개조’ 구상의 첫 번째 프로젝트로 삼고 공을 들이고 있다. 용산 도로 아래를 지나던 하천을 복원하고 그곳에서부터 지하도시, 지상도시, 공중도시로 이어지는 미래형 입체 복합도시를 건설할 예정이다서울시는 도심 내 마지막 금싸라기 땅으로 꼽히는 50만㎡ 규모의 용산정비창 부지를 지하·지상·공중의 3중 입체도시로 건설할 계획인 것으로 알려졌다.
자연성 복원하는 입체 도시
29일 서울시에 따르면 시는 올해 말까지 용산정비창 부지 개발 계획을 확정할 예정이다. 지난해 최초 발표한 조감도를 대체할 수 있는 새로운 개발 청사진도 올가을 공개한다. 국토교통부는 올초에 기존 용적률과 규제를 벗어나 자유롭게 기획할 수 있는 ‘도시혁신구역(화이트존)’을 도입하겠다고 발표했다. 서울시는 용산정비창을 이 방식으로 개발하기 위해 검토하고 있다.

서울시는 1500%를 초과하는 용적률을 적용해 초고층 건물을 짓고 ‘한국판 뉴욕 허드슨야드’ 같은 공간으로 조성하겠다고 밝히고 있다. 이 계획의 큰 얼개와 밑그림은 강병근 총괄건축가(건국대 명예교수)가 맡았다. 그는 용산정비창 개발 계획의 큰 얼개를 △자연성 회복 미래도시 △입체 복합 수직도시 두 가지로 설명했다. 강 총괄건축가는 “정비창 개발 과정에서 묻혀 있던 강을 복원하고 끊어진 숲을 연결하게 될 것”이라고 말했다쓰레기차 없는 ‘제로웨이스트 도시’
서울시의 계획에 따르면 새로 지어지는 도시의 지하부에는 차량이 다니지만 ‘주차장 느낌’의 공간이 아니라 상가, 지하 보행통로로 구성할 예정이다. 지하도시라 해도 완전히 덮이지 않고 상층부에서 지하까지 빛이 닿을 수 있도록 곳곳이 뚫려 있는 형식으로 조성한다.

지상도시 부분은 용산역사에 해당하는 높이다. 녹지로 덮어 보행자 중심의 공간으로 만든다. 지상도시 위로 솟은 부분은 공중도시가 된다. 공중도시에도 경사로 등을 활용해 입체적인 옥상정원을 조성하고, 스카이워크 등 건물 간 연계 통로를 구축해 각 동이 독립적인 공간이 아니라 여러 레이어(층위)를 가진 ‘구역’ 효과를 낼 계획이다.

서울시는 용산 일대를 지나 한강으로 향하는 만초천(蔓草川)을 복원하는 구상도 가지고 있으나 아직 확정되지 않았다고 밝혔다.

주거지역을 따로 빼지 않는다. 홍선기 서울시 미래공간기획관은 “특정 동은 주거담당, 특정 동은 업무담당 식으로 배정하지 않고 같은 건물 안에 저층부는 상가, 중층부는 오피스, 고층부는 레지던스와 같은 주거시설 등으로 복합 구성할 것”이라고 말했다.

기후변화에 대처하는 대안도시의 성격도 짙다. 지하도시 아래엔 폭우 등에 대비할 수 있는 대심도를 마련하고, 쓰레기차가 다니지 않는 ‘제로 웨이스트’ 실험도 할 예정이다. 신윤철 서울시 공공개발사업담당관은 “태양광과 지열 등을 활용해 에너지를 자급자족하고 외부로 쓰레기를 배출하지 않는 탄소제로 도시가 될 것”이라고 강조했다.
연내 개발 계획 확정, 10년 후 입주
관건은 얼마나 빨리, 적정한 비용으로 추진할 수 있는가다. 서울시 등은 2013년 프로젝트가 좌초한 경험을 바탕으로 이번에는 공공기관 중심으로 사업을 진행하기로 했다. 사업은 코레일이 70%, 서울시 산하 서울주택도시공사(SH공사)가 30%를 보유한 특수목적회사(PFV)에서 시행한다. 코레일은 정비창 부지 때문에 보유세만 연간 1000억원가량을 내고 있어 개발을 서둘러야 하는 처지다.

서울시는 내년 도시개발구역 지정과 개발 계획 고시가 마무리되면 2025년 기반시설 착공에 들어가 2028년까지 준공하겠다는 계획이다. 이어 2029년부터 분양받은 개별 필지에 대한 착공이 순차적으로 이뤄지고, 2032년부터는 상가와 오피스 입주를 시작한다는 구상이다.

이상은 기자 selee@hankyung.com
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지하·지상·공중 수직연결…용산정비창 '3중 입체도시'로

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