부동산 침체기, 한강르네상스에 투자하라.

[채리나]

부동산 침체기, 한강르네상스 


글로벌 금융위기로 시작된 부동산시장 침체가 실물경기 위축과 함께 맞물리면서 위기감으로 이어지고 있다. 국내·외적 경기 상황을 감안하면 2009년 부동산시장 역시 상승보다는 하락 요인이 더 많을 것이란 불안감이 대세를 이루고 있다.수요자들이 내집 마련 시기를 늦추고 투자시기를 미루는 것도 이처럼 밝지 않은 전망 때문이나 희망을 버릴 필요는 없다. 전망이 불투명하더라도 항상 틈새는 있다. 분양시장에선 광교신도시와 함께 잔여물량이 대기하고 있는 판교신도시 주목할 만한 곳이다. 지난 2008년 10월 분양한 광교신도시 울트라참누리아파트의 경우 수도권 청약에서  경쟁률을 기록할 정도로 인기를 누렸으나 계약율은 70%선에 그쳤다. 이처럼 높은 청약률과는 달리 계약률이 크게 저조해 전체적인 분양시장 침체가 원인인데다, 층과 향에 따라 계약 포기자가 늘어난 것이나  2009년에도 분양시장 최대어로 꼽는데 주저하지 않는다. 침체기라 큰 의미를 두기는 어렵지만 2기 신도시는 분양가상한제가 적용, 분양가가 상대적으로 저렴하다. 

광교는 입지와 주거환경과 동수원IC가 인근에 있어 영동고속도로와 경부고속도로 진입이 수월하다. 2009년 용인~서울간 고속도로가 뚫릴 경우 교통 편의성이 훨씬 향상된다. 2014년에는 정자~광교를 잇는 신분당선 연장선이 개통, 서울 강남으로의 출퇴근도 용이해진다. 인근 광교산과 원천유원지 등 기존 자연환경을 그대로 살려 택지를 조성하는 등 신도시 전체의 공원 녹지율이 판교보다 높은 41%에 달한다. 용인지방공사의 이던하우스가 첫 분양 테이프를 끊었지만 3순위까지 미달되 고분양가로 투자성 없음이 드러났다. 분양가을 더 낮추어야 할 것이며,분양가만 낮춘다면 투자성 있다. 60~85㎡ 700가구 규모로, 지역우선 공급은 수원시 160가구와 용인시 22가구 등 모두 182가구다.

기존 주택시장에선 단연 재건축아파트로 잇따른 규제 완화로 인해 재건축아파트는 상당한 호재를 맞고 있어 기대감도 크다. 조합원 지위 양도금지와 일반공급분 후분양 의무조항이 각각 폐지됐다. 같은 대책을 통해 기존 2회인 안전진단 절차가 1회로 줄어든 동시에, 판정기준 실시시점도 정비계획 수립 후에서 수립 전으로 앞당겨졌다. 종전 최고 15층까지인 2종 일반주거지역 내 아파트 층수는 평균 18층으로 완화됐다. 용적률이 법정한도까지 완화됐고 소형평형 의무비율 조정과 임대주택 의무비율을 폐지하는 등의 조치가 취해져 강남 중층 재건축아파트가 상당한 수혜를 입게 됐다. 재건축아파트 가운데 가장 큰 수혜를 누릴 곳으로 보이는 곳은 역시 서울 강남권이다 한강르네상스 수혜를 입을 수 있는 강남구 압구정동, 개포동, 대치동이나 서초구 반포, 송파구 잠실 등은 주목해야 하는 곳이다. 

뉴타운이나 재개발, 준공업지역으로 뉴타운의 경우 모든 사업지가 추천 지역은 아니다. 교통과 조망이 좋은 곳으로 여의도와 용산 국제업무지구, 강남 등의 삼각축의 중간에 놓인 흑석뉴타운을 비롯해 망원, 합정, 목동 등 4차 뉴타운 지정 예상지역이다. 용도가 바뀌는 준공업지역도 눈여겨봐야 할 곳이다.국토이용 효율화 방안 발표 후 수도권 준공업지역 인근 토지와 주택시장이 주목받은 바 있다.김포, 평택, 화성, 안성, 이천 등 산업단지 주변 시장이 꿈틀거려 수도권 준공업지역 복합개발이 가능해 용도제한 완화, 용도변경 등을 통해 주거지나 상업지로 변신할 수 있는 길이 열렸다. 

용인이나 동두천, 광주 등의 대규모 개발지 등을 나름 좋은 투자처다. 서울에선 서울시가 수도 서울의 경쟁력 강화를 위한 신도시계획 체계 도입안을 통해 1만㎡ 이상 대규모 부지를 용도 변경한 뒤 개발을 추진할 수 있게 허용함에 따라 서초동 롯데칠성 부지와 성수동 뚝섬 현대차 부지, 시흥동 대한전선 부지 등이다. 서울 도심 역세권 아파트와 저밀도 연립도 관심 지역에 포함된다. 도심 역세권의 경우 교통이 좋아 경기 회복 시 곧바로 관심 종목으로 분류될 수 있다. 경기 불황의 가장 큰 여파를 받고 있는 상가의 경우 굳이 투자에 나서려면 병원이나 금융기관 등이 입점할 수 있는 전면 주상복합상가를 노리는 게 좋다.가장 중요한 것은 투자금액 대비 수익률을 비교해 봐야 한다 

[배산임수]

뚝섬 삼표골재 자리에 110층 랜드마크 건립을 기대하여 봅니다~