월미미삼 비교분석(2년전 자료 168번 수정)

[연무]

【월미미삼 분석】월계 미성, 미륭, 삼호3차 아파트

  1. 건축년도 : 1986.5.

  2. 대지면적 : 199,858.9㎡(60457.3평)

  3. 세대수 : 3,930세대

 4. 용적율 : 약140%   

 5. 재건축 시 최저 예상용적률 : (1)서울시 조례 최하평균 : 210%~230% (최고250%)

                                                   (2)기부채납 등으로 상향 : 약20%

                                                   (3)임대 아파트 : 용적률 증가분의 25%

         ※ 용적률은 (1)+(2)+(3)=약 280%라고 가정하며, 여기서 임대분을 제외한  

             용적률250%만을 가지고  수정 해보았습니다.

         ※ 참고로 옆 단지인 월계그랑빌 아파트 용적율 약354% 임.

 6. 최저 용적률 250%로 수익성 분석.

         ※ 용적율 350% 적용 시는 상상을 초월하는 대박이지요.

  (1)전체 건축평수 : 약151,143평(60,457.3평 X 250%)

  (2)분양수익 : 151,143 평 X 1800만원=272,057,400만원(분양가 평당 1800만원 가정)

  (3)개발비용 : 151,143 평 X 400만원 = 60,457,200만원(건축비 평당 400 만원 가정)

  (4)개발이익 : 272,057,400만원-60,457,200만원=211,600,200만원

  (5)평당이익 : 211,600,200만원/60,457.3평=약 3500만원

  (6)무상지분 : 3500만원/1800만원=약195%  

  (7)33평형 배정시 분양가 : 약 59,400만원(계산 편의상 조합원, 일반분양 구분 없음)

      (분양가 평당 약1800만원)  ※ 월계동 롯데캐슬 33평 가격기준

  (8)권리가액 : 무상지분 X 분양가

  (9)추가분담금 : 분양가(59,400만원)-권리가액  

 (10)투자수익 : 분양가(59,400만원)-추가분담금-현재시세

               ( 평형별 분석)                       

                   대지지분  무상지분   권리가액     추가분담금    현재시세    투자수익

미성(13평)      12.6평       24.6       44,280만원      15,120만원     25,000만원    19,280만원

미성(22평)      14.2평       27.7       49,860만원        9,540만원     30,000만원    19,860만원

미륭(22평)      14.6평       28.5       51,480만원        7,920만원     30,000만원    21,480만원

삼호3차(25평) 16.7평       32.6       58,680만원           720만원     35,000만원    23,680만원

 7. 현재가치로 재평가 ( 현재시세+투자수익=현재가치)

     ※ 위와 같은 분석은 정확 하지는 않지만 현재 시점(2009년 현재)

      미성    13평은    약 4억5천

                22평은    약 5

      미륭    22평은    약 5억1천

     삼호3차 25평은    약 5억9천 으로 재평가가 이루어져야 하지 않을 까요?

 ※ 위 분석은 비전문가의 개략적인 최저 용적율 적용에 의한 분석입니다.

     용적율 및 분양가, 일반분양 세대수 등에 의해서 많은 차이가 있습니다.

     투자를 위한 내용으로 보지 마시고 그냥 재미로만 읽어 주세요

          

[yagwang]

재미수준을 넘어 좋은 정보인것 같습니다. 감사합니다.

[propr]

그냥 재미로 읽다가 나중에 재미(?) 볼 생각을 하니 입이 귀에 걸리네요~ ^^ 존 정보 감사합니다~

[연무]

무상지분 계산오류로 수정합니다. 죄송....

[감자...]

도급공사비 400만원/평당을 제외하고 시행자 사업비 누락됐습니다. 참고하세요

[연무]

도급공사비 400에 시행자 및 시공사 (이윤)사업비 포함. 일반적 공사비 350만 예상일때...

[배낭]

감사합니다. 기분 좋네요.

[둥달]

좋네요 .빨리 시세를 인정받기를 기대합니다.

[공개]

현재 가격에서 추가분담금을 부담해야 입주 가능하단이야기 맞는지요?

[배낭]

네. 용적율 250일때는 가정해서 이니까...용적율이 높아진다면 삼호 경우 추가 분담금이 없고 돈을 더 받을꺼 같네요.

[공개]

삼호로 이사 가는게 이득이군요, 지금 5천이 1억을 상쇄 한다느 건 산수만해도 아는것 같은데. 월미미만 더힘들겠군요.