확정일자와 대항력

주택임차인과 상가임차인에게 대항력과 우선변제권 아주 중요합니다. 여러분도 아시죠? 다만 확정일자를 받는 기관을 잘 모르시는 분들이 의외로 많네요. 특히 젊은 친구분들^^ 오늘 카페 회원분 두분이 이 부분에 대해서 궁금해서 쪽지와 전화를 주셨습니다. 질문 중의 하나는 상가임차인이 확정일자를 공증사무실에서 받으면 어떻게 되는지? 답변 - 아무 의미없는 확정일자죠^^ 이유는 아래에 다른 질문 하나는 확정일자만 받으면 곧바로 우선변제권이 생기는지? 답변 - 그럴수도 / 그렇지 않을수도 있죠^^ 이유는 아래에 1. 주택임차인은 확정일자 어디서 받죠? - 주민센타 - 등기소 - 구청 - 공증사무실 2. 상가임차인은 확정일자 어디서 받죠? - 관할 세무서에서 받는것만 유효합니다. 공증사무실에서 받은 것은 "꽝"입니다. 3. 확정일자는 어디에 받죠? - 임대차계약서 원본에 받는거죠. 4. 그럼 누구나가 확정일자를 받으면 받으면 우선변제권이 생기나요? - 그렇지 않죠. 1) 상가임차인은 환산보증금 한도내에서만 확정일자가 의미있다는 것 아시죠? 환산보증금 이내가 아니라면 상가건물임대차보호법 대상이 아니라서 아무의미없죠. 이런 임차인은 실제 관할세무서에 가면 확정일자를 아예 안찍어주죠. - 그러나 우기고 우기면 찍어주는 경우 있는데 벌률적으로는 아무의미없는^^ 꼭 기억하세요 2) 확정일자만 받아서는 우선변제권이 발생하지 않을 수 있습니다. 즉 대항력이 없다면 우선변제권이 발생하지 않습니다. 가령 주택임차인이 전입신고 안하고 점유와 확정일자만 받았다면 대항력은 물론 우선변제권도 발생하지 않는다. 5. 사례별 대항력과 우선변제권 발생시기 확인 >>주택임차인 1) 점유일자 : 2011. 2. 4. 2) 전입일자 : 2011. 3. 4. 3) 확정일자 : 2011. 3. 7. 이때 대항력은 언제? 그렇죠. 2011. 3. 5. 0시 우선변제권은 2011. 3. 7. 대낮 오케이? 이정도는 알아야죠. 1) 점유일자 : 2011. 3. 4. 2) 전입일자 : 2011. 3. 2. 3) 확정일자 : 2011. 2. 13. 이때 대항력은 언제? 그렇죠. 2011. 3. 5. 0시 우선변제권은 2011. 3. 5. 0시 >>상가임차인 (서울 보증금 2억원에 월세 200만원) 1) 점유일자 : 2011. 3. 6. 2) 사업자등록신청일 : 2011. 3. 4. 3) 확정일자 ; 2011. 3. 2. 이때 대항력은 ? 그렇죠. 발생하지 않죠. 우선변제권은 ? 역시 발생하지 않죠. 위 사례의 임차인은 법 보호대상이 아니라서 현재 서울은 환산보증금 3억원 이하여야 보증금 + 월세 * 100 여러분 이해하시죠? 따라서 주택임차인은 점유와 전입신고 및 확정일자를 가급적 빨리 받아야 합니다.