2011. 달빛 산행.

[해야해야]

2015년 5월 21일 오전 10시 39분

2015년 6월 9일 오전 9시 23분

[39/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 04시 04분

달빛산행 2011/08/16 03:19:22

참고로, 물가.

최근까지 20여 년 국민은행, 통계청 등의 통계 자료들이 맞다 치고,

우리나라 집값, 쌀값 등 생활필수품들의 가격은 다른 공산품 대비 비교도 할 수 없을 만큼 훨씬 작게 올랐지만 6배 가까이 올랐다.

최근 10여 년간, 아니 김대중, 노무현 집권기인 2023~2026년 3년간만 해도 서울 등 특정지역 집값은 수백%에서 심지어 수천% 넘게 올랐음에도 불구하고 전국 평균 집값 상승률은 고작 40%대다.

전국의 평균값이니..

다른 소외된 지방, 지역의 집값 상승은 물가는커녕 실질 경제, 소득 증가율에도 한참 못 미쳤기에,

앞으로 10년간 두세 배 올라도 버벌과 거리가 먼 통계자료, 수치다.

반면에 전 월세값은 120% 내외로 상대적으로 많이 올랐다.

1890년대 후반에서 1990년 초반의 전국 평균 전셋값은 평균 8, 900만 원 대였는데 비해 2011년 현재 전셋값의 전국 평균값은 억 대를 넘기고 있기에 열몇 배, 천수백% 상승했는데 통계자료는 꼴랑 120% 상승이라..

믿지 못할 각종의 통계자료들이다.

상승. 평균치에서 서울, 버블세븐 등을 빼면 낙후된 전국 지방의 집값, 전셋값 수준은?

그럼에도 낙후된 지방 부동산조차 웬 버블? 폭락 타령?

참고로 국민소득도 함 살펴보자.

1960,70년대 평균 월급 몇 천, 몇만 원.

1980,90년대 몇만 원에서 몇십만 원.

2000년대와 그 장래 10년 후인 2010대는 몇백만 원대로 대략 20년마다 열 배가량 올랐다.

그럼 2020, 2030년 대에 수천만 원 대의 월급도 가능할까?

소수 국민을 제외하고, 아마 불가능하겠지?

인구 폭증, 초고속 경제성장 시대는 저물었으니까.

옛날이나 지금이나 미래에도 빚더미, 생계비에 쪼들리는 사람 등 사람 사는 형편은 크게 달라질 것도 없는데, 또 없을 것인데.

돈 가치 하락을 감안하지 않은 물가, 명목가격의 착시, 환시일 뿐인데...

공산품 등은 수백, 수천 배 명목가격 착시현상을 보이는데 오로지 집값만 착시를 거슬러 과거의 가격대로 폭락해야 된다고?

미 쑵니까?

폭락 천국 이 폭락 지옥.

나무 간 셈 할렐루야 보살 아멘.

쓴 김에,

적으나마 부 효과, 국민경제 선순환 등등뿐만 아니라 부동산 시장과도 다소 상호 관련성을 가진 주식시장에 대해서도 함 살펴봅시다.

주식 대세 상승시켜봤자 그 과실은 외국인, 재벌, 지배주주 등 극소수 중 극소수 가진 자들만 그 과실을 독차지할지라도..

주식 시장은 직접 투자만 아니라 각종 펀드, 연금, 보험금 등 주식 관련 각 접 투자 상품과 국민의 금융자산 불리 기와도 관련이 있으니..

우리의 주식시장.

세계 평균은커녕 장래 12개월 예상 PER, PBR 등의 지표가 현재에도 저평가 상태로 저평가 상태인 코스피가 폭락해야 한다?

음모론자의 양털 깎기가 진실이라 가정해도 솜털 보송도 아닌 코스피 상태인데,

보송 솜털까지 뽑힌 브릭스 등등의 주식시장을 가정해도..

봉송 상태인 그 털 깎아서 뭐에 쓰게?

주식 폭락은 국민경제는 물론 국민 개개인의 경제적 이익에도 반하는데,

폭락 주장자들 중에서 표현의 자유를 남용, 일탈한 닥치고 폭락교 교도들과 음모론자들은 국과 악, 사회악임을 스스로 자랑하는 격이다.

레버리지 효과, 고수익을 노리고 폭락으로 공매도 등 주식 사장, 선물 옵션 등 파생의 투기 도박 시장에서 이익을 얻으려고,

또 그 이익으로 금, 석유, 곡물, 원자재 등을 싸게 주워 담으려, 더 큰 이익을 위해 주식시장 폭락 주장에 광분하는 무리들의 폭락 주장이 오히려 덜 유해하고 일반인에 더 설득력 가질 수 있을 것입니다.

사회, 국가악적 행위라도 자신의 투기 목적은 분명하니.

폭락 천국 폭등 지옥.

폭락~ 미 쑵니까?

[39/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 04시 04분

달빛산행 2011/08/16 03:19:22

최근의 교화 개선 작업에도 불구하고 아직까지 우리나라의 경제 여론은 온통 경제 비관론 일색으로 넘쳐나는구나.

약은 고양이 밤눈 어둡고 반풍수 나라, 집안 망하게 한다고,

정부, 정치권이든, 재벌이든 소시민이든,

옹이 한 점에만 집착의 편집증에다 나르시시즘과 몽상으로, 또 가공할 세속 탐욕도 부족하여 잔머리, 교활, 비열이 유일한 능력이고 자랑인 듯하며 여론 독점에 광분하던 극소수 해악들과 그 추종자들. 앞으로 소수로 변해가고 차차 사라져갈 것이지만,

아직은..

모두 죽어 봐야 저승을 알게 될까?

리먼 사태 후 지금까지 몇 년간 그들이 그토록 오매불망 고대하고 기다던 세계, 국민경제가 망하고 부동산, 주식시장이 대폭락하는 상황들이 올 수 있을까요?

또 온다면 언제 올까요?

아니 폭락은 아니라도, 어중이떠중이, 지적 반풍수 주제들이 누구나 다 아는 사실을 기초로 판단하면서도,

잘 해야 하나 마나 한 소리고 못하면 허위, 왜곡하면서도 자신만 영리하다고 굳게 믿고 있는 일부 정치, 언론, 시민단체 등을 포함한 한 줌의 폭락이들.

그리고 동급 투기꾼들.

그들 소수들의 바람인 폭락은 없지만,

온 글과 댓글들에서, 부동산에 국한하여 그들은 폭락을 기정사실, 혹은 굳게 믿고 있구나.

버블 세븐 등 서울 지방 부동산 시장은 당연히 폭락에 폭락,

2년 후인 2013년 경 공급 넘칠 낙후 지방은 중폭 이상의 하락은 불가피, 주식 시장도 마찬가지라며 환란, 리먼 사태처럼 돈 벌 기회라고 이구동성으로 외쳐대고 있구나.

모두 꿈 깨라.

서울, 경기 일부 부동산 가격이 아직도 버블 가격 대인 건 부정할 수 없지만 너그들이 그토록 원하는 폭락은 없을 것이다.

반대로, 폭락은커녕 오히려 서울 저가, 소형 주택들은 지금은 좀 빠른듯 하고, 한 두해 뒤 사 두면 손해 볼 일은 없을 것이다.

현재 2~3억 대의 서울 저가, 소형 주택은 그리 오래지 않아 최소 2~6억 대로 올라 효자 노릇 할 테니까.

올해부터 2014년 내외까지 우리의 지디피가 4%대의 안정적 성장만 해도 저가, 소형 주택들은 더욱 효자 노릇 해 줄 것이다.

만약 5% 이상 성장한다면?

서울 주택은 현재 많이 내려 상대적으로 저렴하고 수요기반은 탄탄하니까.

너그들의 관심 밖인 낙후된 지방 부동산 시장은 2011년 오늘까지 몇 년간 그리 올라도 버블은커녕 아직도 계속 역버블 상태다.

또한 대략 2004년경부터 2008년경까지 불황, 침체가 계속되었던 낙후 지방 부동산 시장은 초역버블 상태였다.

서울 부동산 시장은 아직도 버블 상태인 것은 분명하지만, 몇 년 더 집값이 하락하면 버블 상태는 많이 해소될 수 있을 것이다.

20~30년간 집값과 실질국민소득 증가율만 비교해도,

또 물가를 더한 명목국민소득을 기준으로 하더라도 낙후된 지방은 역버블 상태의 부동산 가격이 팩트다.

몇 년간 그리 올랐어도 낙후된 지방의 서민용 아파트 평균 가격은 1억 대다.

단독, 다가구, 다세대 등의 가격은 아파트 보다 더 낮은 가격대고..

20여 년 전만 해도 부산 등 대도시 집값은 서울과 비슷했고 인천이나 경기지방의 두 배 남짓했는데도 말이다.

그런데도 웬 낙후 지방 집값 폭락?

반대로,

한 몇 년 숨 고르기 한 후 다시 오를 낙후된 지방 부동산 시장은 지금부터 5년여 후인 2016년 혹은 2017년 경이면,

위에서 언급한 낙후된 지방 서민용 아파트 평균값은 2억대로 올라야 할 것이다.

우리나라 경기 회복, 활황 정도에 따라 어쩌면 3억대도 가능할 수 있다.

미꺼 나 말거나.

2020년경이면 또 어찌 될 거나?

2011.08.19 15:43

[40/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 04시 59분

달빛산행 2011/08/16 04:31:59

세계, 국민경제의 상존한 불확실성은 국내외 금융, 실물 시장에 대한 예측과 전망들을 더욱 어렵게 합니다.

주식, 부동시장을 막론하고 장래 가격 예상, 수급 예상 등 불확실투성이고 각 나라별, 각 지방별로 천차만별하기에 더더욱 예측, 전망이 어렵습니다.

우리나라 부동산 시장에 국한해도 각 지방, 지역별 가격, 수요, 공급에 관한 각종의 변수나 물량 추이가 천차만별인데, 각종 개발 후 정부의 부동산 관련 정책등의 악재, 변수들까지 감안하며 더더욱 어렵습니다.

그럼에도 위 언급 등등까지 여 때 숱하게 되풀이되었던,

큰 틀로서, 국토 균형발전, 건강하고 지속 가능한 국민경제의 안정적 성장과 안전, 국민의 자산 증가, 이를 위한 국민경제 선순환 구조 구축 등등을 위한 목적, 취지.

그 부분, 세부적인 내용 중 하나로 부동산 관련 정책, 제도, 법 개폐, 부활 제안을 위해 불가피하게, 최소 중기적으로라도, 예측, 전망해야만 하기 때문에 정부, 정치권에 경제 과제 부여 작업은 계속될 수밖에 없습니다.

이하,

결론 위주로,

장래 부동산 시장에 대한 피상적이고 개략적으로 나마, 아주 조심스러운 예측들 이어갑니다.

결론적으로,

중장기적인 우리나라 부동산 시장 전망.

지금부터 몇 년 후인 2015 내외부터 또 2015년부터 몇 년 후 2018년 내외까지의 중장기적 예측, 전망에 대해.

먼저, 정책제안을 하게 된 가장 주요한 동기를 제공한 우리나라 전월세 중장기적인 예측 혹은 전망부터.

미래에 이선호 될지언정 현재 국민 다수가 가장 선호하는 주거형태인 아파트.

신규 아파트, 공공이든 민간이든 임대주택 등 입주물량 넘쳐나고 재고 주택 물량이 폭증할 때까지 전국 평균 전 월세값은 꾸준히 상승할 것으로 보입니다.

민주화 이후, 각종 양극화 고착화, 분배의 불공정 등등의 구조적인 원인으로 인해 달리 뾰족한 방법은 없는 가운데,

사회, 경제적 약자층 들인 우리나라 빈민, 서민층의 주거 불안정과 고통은 날로 가질 수밖에 없습니다.

부차적으로 경제적으로 하위계층들의 평균, 한계소비성향은 높은데 과도하게 증가하는 전 월세값으로 인해 내수, 소비까지 국민경제에 부정적일 수밖에 없습니다.

나라, 공기업 빚으로 가장 이상적인 공공임대주택 공급은 한계를 가질 수밖에 없고..

그런 까닭에 임대주택 공급 총량을 늘리기 위해 부동산 활성화 정책부터 주거비 보조, 주택 바우처, 폐, 공가 활용 임대주택 제공, 다주택자 중과세 폐지, 임대 사업 등록 유인책 등등까지.

심지어 극약 처방인 전월세 상한제와 계약 갱신청구권제까지 조심스레 정책제안들이 나가는 까닭입니다.

다음은 집값.

각종의 양극화 심화, 고착화, 저출산 등 인구 구조의 변화 등등 응 원인으로,

또 국민경제의 침체 지속 혹은 그 회복, 활성화 강도에 비례하면서,

전국 평균 집값은 지역별, 심지어 지역 내적으로 보다 세분하여 지역별, 물건별 그리고 수급, 후 악재 등 각종 변수에 따라 극심한 차별화 심화 과정 속에서 최소 강보합 내외로 꾸준히 상승할 것으로 전망합니다.

세계경제, 이에 발맞춘 국민경제의 회복 속도와 폭에 따라 하우스푸어 등이 개고생 하고 있는 버블 세븐 등 서울, 경기 집값조차 2015년을 전후하여 강보합 이상도 가능할 것입니다.

전국 평균값으로 집값은, 2015년 이후 상승폭을 확대할 가능성도 부정 못합니다.

반대로 세계경제나 우리 경제가 침체를 지속한다면 폭락은 없지만, 서울 등 지방의 부동산의 바닥 다지기는 앞으로 몇 년 더 지연될 수도 있습니다.

수십, 수백 번 되풀이된 이유, 근거 중 몇 개만 구체적으로 되풀이해 보자면.

올해 들어 몇 년간 지속되었던, 물가 감안 느린 버블 해소 과정을 거치던 수도권 지방의 집값은 지금까지도 약보합을 지속하고 있고, 최근의 세계 주식시장 등 발작으로 금융자산 시장도 버블 해소 과정를 가속화 하는 듯합니다.

그러나 영원한 밤 혹은 낮은 있을 수 없고,

영원한 내리막 없듯 영원한 오르막 없는 것 또한 인생, 경제의 진리.

세계경제는 미국 등 빚, 버블 돌려 막기 외길 수순.

리먼 사태 후 세계경제의 불황은 언젠가는 회복, 활황으로 바뀔 날 올 것.

몇 년이 걸리던, 십 년이 걸리던..

기타 내년인 2012년 이후의 입주물량 추이, 미분양, 즉, 주택 재고 물량의 추이 등등에 비추어 동트기 전에 가장 어둡다는 속담을 온 국민이 체감할 수 있는 날도 그리 머지않을 것입니다.

우리나라 경제가 정부, 기업의 기본 밥값인 중기적 분기별 1%대 성장, 연율로 4% 대만 안정적인 성장할 수 있어도.

[42/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 19시 48분

위 댓글에 이어,

부동산 전망, 예측에 대한 추가적인 근거, 이유.

비록 평균인, 일반인이 접근 불가능할 정도로 단기, 급격한 버블을 형성했던 서울, 경기 지방이지만,

민주화 이후의 극심한 각종 양극화로 다수 국민은 물가, 전 월세값 허덕이는 데 소수 국민의 부는 넘쳐나는 이 나라의 객관적 현실.

한 푼이라도 더 많은 이익을 쫓아다니는, 부동산 활성화만 되면 언제든 부동산 시장에 진입할 수 있는, 천문학적 단기 부동자금 존재하는 객관적 사실.

이미 많이 오른 전 월세값의 객관적 현실도 부족하여 앞으로도 계속 올라 집 갑을 대비한 전 월세값 비율이 60을 넘어 70%까지도 오를 수 있는 가능성 등등.

그리고 후술할 비수도권 주택시장의 최소 중기적 상승 이유, 근거에다 구체, 세부적 법, 제도, 정책들과도 관련 있는,

수도권 부동산 시장이 폭락, 비관론자들과 정 반대로 재상승 기회를 엿보며 바닥 다지기 하고 있는 추가 이유들.

앞으로 우리의 경제가 강하게 성장하여 서울 집값이 강보합 이상으로 예상된다면,

지금의 약보합 시장에서 실수요자들과 상기의 자금으로부터 철저히 외면받던, 상대적 안전 시장인 수도권 주택시장이 그들 자금으로부터 점진적 관심받을 것으로 예상 가능하기 때문입니다.

선호 지역, 선호주택에 따라, 상대적으로 약한 버블 성향의 특정지역, 주택 등 차별적 상승과 평균적 강보합 시기도 그리 멀지 않아 보입니다.

우리 경제의 회복, 활성화 강도에 따라 강보합 이상도 불가능하지 않습니다.

반대로 우리의 경제가 침체를 지속한다면 수도권 부동산 시장의 회복은 몇 년 더 미뤄질 것입니다.

다음은 물가 고통도 모자라 거주비용까지 개고통의 서민들.

집값과 동전의 양면인 서울 외 지방의 전월세 값.

2011년 올해 들어서도 계속 상승 중인 낙후된 지방의 집값, 전 월세값.

몇 년 많이 올랐고 공급 물량도 조금 증가된 상태이기에 집값은 조만간, 최소한 몇 년간은 잠잠할 가능성이 크지만 전 월세값은 꾸준하게 오를 것으로 예측됩니다.

작년에 선두주자 부산의 집값, 전월세값을 추월했던 경남.

경남을 따라 추월하려는 광주, 대전, 충북, 충남, 전주, 춘천 등.

지난 몇 년간 비수도권 집, 전 월세값 상승기에 상대적으로 소외되었던 대구, 경북지방 등은 공급물량이 중기적으로 대폭 줄어든 상태에 있기에 다른 낙후된 지방과 달리 앞으로 계속하여 집, 전 월세값이 오를 것으로 예상되는 등.

따로 또 같이, 낙후된 전국 각 지방은 같음 속에서 지방, 지역별로 차별화 과정을 거칠 것으로 예측됩니다.

대구, 경북을 제외한 낙후된 지방은 조만간 중기적으로 집값은 강보합과 약보합 사이를 등락하겠지만 전 월세값은 꾸준히 오를 것으로 예상됩니다.

즉, 낙후된 지방의 집값은 지난 몇 년간 소형, 저가 주도의 무차별적, 급격한 상승에서 평균값으로 현저히 상승률은 둔화되겠지만, 더러는 하락도 하겠지만,

전 월세값은 지역 내적, 주택별 차별화 진행 속에서 공급, 재고 물량 넘칠 때까지 몇 년 더, 또 평균값으로 계속 상승할 것으로 예상됩니다.

되풀이, 추가 이유, 근거로.

후술할 부동산 시장 활성화 정책 등. 일자리, 장사, 내수 등 국민경제 선순환 이익부터 양극화 해소, 축소로 사회 증오, 분열 방지 이익, 세금 등 국고 재정, 토지주택공사 등 공기업 빚 줄이기 등등의 이익까지,

나아가 아직은, 환란, 리먼 사태, 국제 자본, 신평사의 장난 등 예에 비추어, 힘의 논리, 강대국의 장난질에 농락 당할 수밖에 없는 소한민국의 비애, 우리 경제의 위험을 눈곱만큼이라도 축소를 위한 이익에 있어서나,

통일 대비, 비용 마련에 대한 자그마한 이익 등등까지 부동산 활성화에 대한 국민경제, 국민의 이익은 상대적으로 크고 부작용은 상대적으로 적기 때문입니다.

낙후된 부동산의 활성화는 상기의 이익들에다 조화로운 사회통합, 국토균형 발전, 지역 양극화, 소득 자산 양극화 등 점진적 해소 등등의 이익까지 더해집니다.

따라서 한 몇 년간 과열 해소 과정을 거친 부산 등 낙후된 지방의 부동산 시장은 다시 활성화의 먼 길을 거쳐 십 년, 이십 년을 지나게 되면,

지 알지 피 나 국민소득, 가계소득은 전국적으로 대차 없기에,

민주화 이후의 지역 불균형, 각종 양극화 등 이왕 쏟은 물의 결과로 지나치게 벌어진,

서울, 경기 일부 지역과 나머지 전국 지방과의 집값 차이는 앞으로 현저하게 줄어들게 될 것입니다.

[42/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 19시 48분

개인적으로,

30%에 가까운 적자가구 등 저소득, 저 자산의 서민층들이 길게는 2년 넘게 폭등한 전 월세값 때문에,

또 앞으로도 그 끝을 알 수 없는 서민, 빈민층들의 주거불안, 주거고통이 예상되기에..

또한,

없는 자산, 소득, 없는 돈에 오른 전 월세값을 감당할 수가 없어 더 열악한 주거지로 옮길 수밖에 없는 현실에서.

위 언급 내수 등 부동산 활성화 보다 서민층의 주거안정을 더 원하지만, 부동산 활성화로 인한 임대주택 공급물량 등 원론적인 수단을 제외하고 중장기적으로 우리나라 전월세 안정 대책에는 달리 유효적절한 대안, 수단이 안 보입니다.

실수요를 대체로 잘 반영하고 있는 전월세 시장이기에,

어떤 정책도 누구도 전월세 상승 막지 못할 객관적 현실에 한계를 느끼고 비애를 감출 수 없는 우리나라 주택 임대차 시장이기에.

나아가 국민 부담, 공기업 빚더미로 대량의 공공임대를 공급할 수 없는 현실이기에.

이하의 민간 전월세 공급 확대나 주거보조금 지불, 전월세 상한제 등 전 월세값 직접 통제 제한 가능성 등의 추가, 보충적인 정책제안을 할 수 밖에 없습니다.

다른 뵤족한 대안,수단이 업기에 정부,여당, 정치, 관료 등은 가능한 한 빠른 시일 내 전월세값이 장기적으로 안정될 수 있도록 고민하고,노력할것을 촉구할 내용 밖에 쓸 수 없는 서글픈 현실입니다.

전월세상한제,계약갱신청구제도에 대해 앞선 제안에 보충,추가적인 정책제안.

직 간접의 부동산 관련 각종 세금에다 의료보험금등 간접세,부담금,기타 기회비용,간접비용,감가상각,수리비등 부대 비용을 부담하고 있는 주택 소유자들.

예를들어,

낙후된 지방의 작은 집 3,4채를 보유한 다주택자들의 집값 총액 5억에 전세 보증금 합계 3억 5천을 빼면 순 자산은 꼴랑 1억 5천밖에 되지 않던데..

이에 비해 전세금이 1억,2억대의 세입자들,

심지어 전국 평균집값 내외의 수억,10억을 넘는 전세 보증금을 가진 세입자들은 아무런 부담없이 값싸게 거주를 보장받고 있다.

주택 소유자와 세입자간 형평성의은 별론으로 쳐도.

집값이 오르지 않는 시대,심지어 집값이 내리는 시기에 누가 집을 소유하고 임대하려 할까?

누구나 편하고 경제적으로 이익되는 전세살려 하지.

집값이 활성화 되지 않는 한 전월세난은 누구나 예측 가능한,그 끝이 보이지 않는 구조적인 문제다.

또한 상기의 다주택자는 자기 희생으로 임대주택 공급해주는 순기능도 객관적 사실이다.

순기능,공익적 기능을 수행하는 한,다주택자에 대한 부정적인 사회의 시각들은 변해야 하며 순기능에 상응한 정책적 배려까지 고려해야 할 것이다.

그런 까닭에,

전세보증금에 대한 과세까지 고려 대상인,상기의 과다한 전세보증금을 가진 세입자들은 제외하고

전월세난에 대한 정책의 관심은 사회, 경제적으로 약자층들인 서민, 빈민층들의 주거불안정, 주거고통과 관련된 문제다.

저자산,저소득의 서민,빈민 계층에 한해,

또 평균치를 초과한 지역에 한해 차별화된,한시적용의 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입에 대해 정부,여당,정치권은 고민해 봄 직하다.

그런 세심하고 정교한 법,제도의 도입이 아니면,

즉 전면적인 상한제, 계약갱신청구권제 도입은 부작용이 워낙 더 커 안하니만 못하다.

단기적인 전월세값 폭등으로 서민의 주거난,주거고통을 가중시킬수 있고,

장기적으로 민강의 임대주택 공급물량을 급갑시킬수 있는등 부작용이 워낙 크기에...

그럴 바에는 차라리 민간 임대주택 공급 유인책, 주택 바우처등 도입, 확대등 보완 대책이 더 나을 듯 하다.

2011.08.19 15:46  답글 | 신고 

달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 17일 07시 17분 

앞글에서 빠진 것 추가, 보충.

부산 등 낙후된 지방 부동산 시장은 조만간 침체기를 맞이하겠지만,

지난, 지금의 부동산 시장 상승에서 소외되었던,

그렇기에 장래 몇 년간의 입주 예정 물량이 급감해져 있고, 이제서야 그 회복을 시작하는,

대구 등 부동산 시장은 소외, 낙후된 지방이 몇 년, 혹은 그 이상의 장기간 침체를 겪을지라도 나 홀로 회복, 호황을 맞을 수도 있겠습니다.

이부 물량이 대폭 늘어나고 가격이 부담스러울 만큼 상승할 때까지.

리먼 사태 이후 중기적으로 침체를 지속하고 있는 서울, 경기 등 부동산시장은 전세가가 지속적으로 상승하고 있고, 공급마저 급감하고 있기에, 폭락이들의 바램과 달리 조만간 바닥을 모색할 것입니다.

고가, 대형 주택이 아닌 한, 서울 등 하우스푸어들은 희망을 버리지 마시오.

머잖은 장래에 서울, 경기지역 부동산 시장도 시장 원리에 따라, 그리고 세계, 국민경제 회복, 활황에 발맞추어, 느리게나마 회복될 것입니다.

집값과 별개인 전 월세값은 비록 집값이 약세 지속이라도 한동안 계속 강세를 유지할 것으로 보입니다..

다음 본, 댓글의 다주택자 양도세 중과제도에 관한 논란과 관련하여.

버블세븐 등 서울, 경기지역에서 몇 배, 몇십 배 투기이익을 얻은 2,3주택 이상의 다주택자들.

전국 수십수백 채 가진 다주택자들을 포함하여.

불로소득의 투기이익을 얻은 그 다주택자들의 기왕의 이익까지, 조세 정의에 반할 수도 있는데 합법적으로 보장해 주어야 하는가가 오늘의 핵심입니다.

다주택자 중과세 제도의 이 소급적인 영구 폐지가 공정사회나 조세정의에 관한 건전한 국민 법 감정, 상식에 맞을까요?

전월세 공급에 순기능 하는 것은 부정할 수 없으니,

또한, 정부 정책의 일관성과 예측 가능성, 신뢰 확보를 위해서라도,

그리고 장래 우리나라의 보유세 강화와 거래세 완화로의 세제, 세법에 관한 입법 방향 등등을 고려할 때,

언젠가는 폐지되어야 하겠지만..

사견으로,

상기의 조세정의나 공정한 사회만 고려해도 다주택자 중과세 폐지보다는 임대주택 장기보유 특별공제 제도 부활이 민간의 임대주택 공급 유인에 더욱 효과적일 것으로 보입니다.

정부의 정책 재량으로, 국회의 입법형성의 재량으로,

민간 임대주택 공급책으로 다주택자 양도세 중과 추가 유예까지는 반대 않으나 소급적으로, 지금 당장 폐지하는 것 만은 반대합니다.

비소급적 폐지는 글쎄요.

최소한 투기 이익에 대한 일반인의 상식, 조세정의에 반하지 않으니..

언제든 폐지해도 무방하겠지요?

여태 되풀이 되었던 이유로,

다주택자 중과세 폐지와 같은 취지로,

임대주택 공급을 늘려 전월세의 조기 안정화에 조금이라도 이로울 수 있다면 분양가상한제 폐지 등 각종 부동산에 관련된 규제들 철폐도 차악의 수단, 방법으로 찬성합니다.

2011.08.19 15:43

[42/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년8월16일 19시48분

예컨대,

부산의 집값이 서울과 크게 차이나지 않았고 경기,인천보다 더 비쌌던 민주화 이전의 우리나라 부동산 시장상태로 다시 돌아갈 수는 없어도 보다 가까워 질 수는 있을 것입니다.

부산 등 낙후된 지방의 부동산 시장이 장기적으로 활성화 될, 되어야만 할 이유들 몇 추가하여,되풀이 언급 합니다.

그리 몇 년 오르고도 창원,해운대구등 소수 특정지역,특정 고가 주택을 제외하고,

또 값싼 단독,다가구,다세대등을 제외하고,

아파트만을 기준으로, 낙후된 지방의 25평, 33평 중산, 서민 아파트 평균값은 몇년간 그리 오르고도 평균값은 2011년 현재 각각 1억,1억5천 내외에 그칠 뿐입니다.

즉,낙후된 지방의 집값은 현재 버블이 없거나 역버블 상태에 있어 가격 오를 여지가 크기 때문입니다.

또한 서울 지방 외 지방 대도시의 핵심 주거지역,도심 재개발,재건축사업들이 줄줄이 대기하고 있기 때문입니다.

여태까지 그 지방의 공급물량은 신도시,시군등 외곽지대 공급물량이 거의 대다수를 차지하고 있었기에,

또한,도심의 선호지역,새아파트등 선호주택 공급물량은 십년 넘도록 거의 없었기에,

부산 등 대도시 도심 재정비사업이 본격화되면 그 폭발력을 누구나 경험할 수 있게 될 것입니다.

또한 서울을 포함한 전국 지방의 평균 국민소득은 대차 없기에.

모두가 선호하는 소수, 대도시 도심 재정비 사업에 대한 수요는 충분할 것입니다.

비록 초고가 분양일 지라도.

서민, 빈민층의 주거 안정이 더 가치 있을 수도 있기에,

부동산 시장 활성화는 물가고로 고통받는 서민층의 전월세값 고통을 지속,가중시킬 염려,위험을 부정할 수 없기에 부동산 시장 활성화, 재활성화에 관한 이번 지침은 결코 최선의 대안이 될 수 없을 것입니다.

또한 총액기준 가계부채 폭증 등등의 위험과 부작용까지 마뜩찮은 면도 부정할 수 없기에,

부동산 시장 활성화는 차악, 차선의 대안일 뿐입니다.

그러나 마땅한 최선의 대안이 없기에,

상기의 위험, 부작용을 최소화하면서 진도 나갈 수밖에 없습니다.

다음은 되풀이되었던 수요와 공급 등 기 언급된 서울 부동산 시장과 공통된 추가 이유들을 구체, 세부적으로 몇 더 이어가고,

결론 위주의 위 언급된 부동산 정책 제안도 계속될 것입니다.

달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 17일 06시 50분

일반인의 실물 자산 투자와 관련하여,

보다 구체적, 세부적인 지방, 지역별 부동산 현실, 상황에 대해 살펴봅니다.

최근 몇 년 간의 미친 집값, 더 미친 전월세값 폭등에도 불구하고 부산에서 몇 년, 심지어 십여 년간 안 오른 주택들도 많습니다.

물건별, 지역별 구체적인 사례들을 예시합니다.

탁월한 바다 조망에다 1군 건설 업체의 3000세대 대단지 신규 아파트들인 사하구 다대동 롯데캐슬, 남구 용호동 에스케이 뷰 등등처럼.

2009년 이후 지금까지 부산 집값은 평균 50%가량 올랐음에도 불구하고,

지금의 집값이 몇 년 전의 집값, 분양가 시세 근처에서 그대로인 상태, 혹은 조금밖에 오르지 않은 부산의 집들도 부지기수입니다.

또 다른 예로,

부산 부동산의 극심한 침체기였던 2006,7년 무렵에 홀로 두세배 집값이 폭등했던,

몇 년 전까지 투기를 우려하여 주시 대상이었던 해운대 센텀파크, 대우마리나, 수영구 삼익비치 등의 가격은 산만디 아파트 가격도 오른다는 최근까지의 부산 부동산 광란기에도 잠잠하거나 오히려 하락한 곳도 있습니다.

최근에 들어서야 집값들이 원상 복귀하려고 애쓰려 하는 조짐이 보입니다.

올해 말 혹은 내년인 2012년부터 부산 부동산 시장은 한동안 쉬어갈 가능성이 높습니다.

따라서, 모두 따라 장가 듯 너도 나도 부산 부동산에 투자하는 것을 지양해야 합니다.

기타 등등 수많은 사례들은 생략하고..

부동산 실거래가, 거래량, 수급 등등의 추이까지 모두, 각자 살펴보시오.

지역별 구체적인 사례들.

강서, 북, 사하, 사상 등 부산 중에서도 상대적으로 소외되었던 서부산권.

소외된 지역도 부족하여, 특히 인구 감소 비율까지 가장 높았던 북구, 사하구, 사상구 등은,

그럼에도 불구하고, 집, 전 월세값이 상대적으로 먼저, 더 오래 더 많이 올랐던 이유는 뭘까요.

인구증가, 공급 감소, 거가대교 등 개발호재 등등 탓이라 어중이떠중이들이 팩트조차 모르거나 반대로 분석하고 있지만..

보다 더 주요한 원인은 화명, 다대 주공 등 많은 정비 사업들의 이주 수요,

최근까지 오랜 기간 공급 가뭄에, 신규 아파트 선호와 신규 분양 수요,

같은 생활권 가진 강서구, 양산시 등 토지보상 수요 가세했기 때문입니다.

무엇보다, 집값은 싼데 전세가는 높은 까닭에 저가 아파트들에 대한 소액의 외지 외부 투기적인 수요까지 가세했기 때문입니다.

그런 까닭에,

어설피 아는 건 아무것도 모르는 것만 못하는데..

우리나라 여론시장을 독점하고 있는 각종 연구소, 언론, 전문가, 네티즌 등등은 모두 집안 말아먹기 딱 좋은 반풍수들입니다.

따라서 각자 스스로, 정확한 팩트, 각종 지표, 통계, 법, 제도, 정책들만 제대로 알아도 집안을 말아먹을 가능성을 크게 줄일 수 있을 것입니다.

다른 자치구들에 대한 구체적 사례들.

기본 수급 등 시장 파악 능력조차 없으면서 잘 될 때 우르르 몰려다니며 국민, 국민경제에 민폐만 끼치는 주제에 돈 독만 잔뜩 오른,

최근까지 밀어내기 미분양, 피에프 등 금융권 등과 더불어 민폐의 대명사이자 건설 7적중의 하나인 우리나라 건설사들.

2005~2008년경 낙후된 지방 부동산 시장 침체기에 아무리 혼내고 강요해도,

심지어 광역시, 자치구 등 지방 정부나 재정비 조합들이 그토록 사정, 애원, 읍소해도 단칼에 외면하던 건설사들이 부산, 대전 등 낙후된 지방의 부동산 시장이 활성화되자 너도 나도 껄떡대고 있습니다.

앞으로 다가올 몇 년간 침체기에는 또 언제 그랬냐 싶게 입 싹 닦고 돌아서겠지요?

몇 달 전 연제구청 재개발, 재건축 3자 회의에서 자발 참석한 삼성물산 등 건설사들이 빠른 시간 내 사업 진척에 대한 강력한 의지 표명 내지 각종 달콤한 립 서비스를 해 대었던데,

그러나 부산 등 낙후 지방의 부동산 시장은 앞으로 최소 몇 년간 침체기를 맞이할 것이기에 건설사들의 립 서비스에도 불구하고 최소 몇 년간은 사업 진척이 느릴 수밖에 없을 것입니다.

거제 2구역, 온천 2구역 등 연제구, 동래구의 각종 재정비 사업들은 빨라야 지금부터 5년 후인 2015~6년 겨에야 본격적인 철거, 이주가 시작될 것으로 보입니다.

부산 부동산 시장이 한동안 쉬어가게 된다면 몇 년 더 늦어지게 되겠지요?

그러면 부산 등 낙후된 지방 부동산 시장은 곧 다가올 침체기 이후 언제쯤 재회복, 재활성화될 수 있을까요?

수요기반이 취약한 까닭에 가격 오름폭에 따라, 공급 물량에 따라 낙후된 지방간, 지방 내에서도 소지역별 양극화, 차별화 과정을 밟게 될 것 같습니다.

차별화가 이미 시작된 부산, 울산, 경남과 대구, 경북.

이제 막 차별화가 시작되고 있는 세종시와 그 인근의 대전, 충청 남북도,

수요기반이 더욱 취약한 전남, 전북, 강원도 등등 모두 제 사는 지방, 관심 가진 지방들의 집값 흐름, 공급, 입주물량, 거래량 추이들을 예의주시하며 살펴보시오.

너무 길어 다음 댓글로 부산에 대해서 보다 구체적으로 살펴봅시다.

제침 체기와 관련하여, 대전, 충청, 광주, 경남, 제주는 부산과 가장 유사한 형태를 계속하여 보여줄 것으로 예상됩니다.

달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 17일 06시 50분 

여태까지의 서울지방을 중심으로 한 수도권 부동산시장의 글들과 달리,

오늘은 예외적으로 낙후되고 소외된 지방의 부동산 시장을 중심으로 한 자 추가합니다.

서울, 경기, 인천 지방 집중화를 통한 지역 양극화, 지역 불균형 심화, 고착화를 더욱 심화, 고착화 시켰던 김대중, 노무현 정권 이전은 물론 민주화 이전의 정권 때만 해도,

서울 강남북의 집값이나 부산 집값이나, 아파트 분양가나 큰 차이가 없었는데...

지금의 부산 등 낙후된 지방 집값은 서울 집값과 아예 비교가 불가능한 수준이 되어 버렸습니다.

지역 경제, 지역 인구 등 지역, 자산 양극화 심화는 더 이상 용납할 수 없는데,

부동산 시장은 조차 수요기반 취약하고 투기심리도 상대적으로 약한 까닭에,

나아가 역 버블 상태의 낮은 집값에도 불구하고 또 공급 측 요인으로서 몇 년간 공급이 급감했다 해도,

이대로 두면, 제2의 도시인 부산조차 서울처럼 몇 년 만에 두세배, 대여섯 배 집값 폭등은커녕 두 배 상승도 거의 불가능한 상태입니다.

그럼에도 왜 낙후 지방의 예외적인 집값 폭등이 가능하다 얘기할까요 ?

모두의 예측, 전망과 달리, 2009년부터 완만하게 시작되었던 부산 등 낙후된 지방의 부동산 시장 회복이 햇수로 3년째인 2011년 지금까지도 계속 오르고 있을까요?

지난 3년간 100% 오른 것도 부지기 수고 평균값으로도 거의 50% 내외 올랐습니다.

전 월세값은 집값보다 훨 더 많이 올랐는데, 앞으로도 몇 년간 쉬어갈 집값과 달리 전셋값 상승은 그 끝이 보이지 않을 것으로 예상되고 있습니다.

왜?

또한 낙후된 다른 지방들의 선두주자로, 시범조교 역할을 할 부산지방의 부동산 시장은 앞으로도 언제까지,

또 얼마만큼 더 오를 수 있을까요?

향후 십여 년간 두 배? 세배?

상기한 저가, 공급 감소 등 수급과 가격의 시장원리만으로는 설명되지 않습니다.

정치, 정부 여당의 각종 정책, 목표, 의지에 반하는 각종 경제, 투자 행위는 백전백패일 것입니다.

그러나 그런 한시적인 대의, 머슴 기관에 불과한 대통령, 국회는 정치, 경제, 사회, 문화 등 제 영역에서 주권자인 국민의 이익과 합리적인 의사, 의지에 무조건 복종할 수밖에 없습니다.

국민의 이익과 의사는 무엇일까요?

경제 영역, 그중에서도 부동산에 관한 국민의 경제의 지중 하나가 지역 양극화 축소와 지역 균형 발전입니다.

그 수단 중 하나를 예시하면,

지난 노무현 정권 때 정부 여당에 강력히 요구하고 관철 시켰던 그 국민의 의지 중 하나하나가 수도 이전과 공기업 이전 정책, 지역 경제 활성화를 위한 소외된 지방에 대한 기업유치에 관한 정책 등등이었습니다.

낙후된 지방들에 대한 행정 도시, 혁신도시, 기업도시 등으로 국민의 경제 의지는 그 구체적인 모습을 보였고 관철 시켰었지요.

물론, 강부자, 고소영의 이명박 정권이 재벌 등 이 나라의 모든 세속적 권력, 돈을 독점한 특권 반칙의 기득권들과 합세하여 수도 이전을 막기 위해 발악하고 국민에 반역을 도모하다가 각종 선거에서 참패하는 등 하나 맞을 것 두 개, 세 개 더 맞기도 하였고,

일개 사법시험 자격증 하나만으로 시위소찬 하며 조 특권을 누렸던, 겁대가리 상실했던 관습헌법재판소의 법 무지의 수도 이전 위헌 결정 등의 모반, 반역 질러 앞으로 사법부, 검찰까지 두세 개 더 맞을 예정입니다.

즉, 대통령, 국회는 물론, 사법부까지, 이 나라의 사법, 준사법 검찰까지 법 장사치 전부가 제 꼬락서니 찾게 될 때까지 하나 맞을 거 몇 개나 더 맞을 단초를 제공했는 등 우여곡절을 겪었고, 수도 이전은 행정수도 이전으로 그 의미와 내용이 축소, 변질되는 과정을 겪기도 했지만,

주권자인 국민의 경제 의지는 일관되게 제 갈 길을 갔기 때문입니다.

행정 도시, 혁신도시, 기업도시 이 셋 만으로도 소외된 비수도권 지방들은 취약한 부동산 시장의 수요기반을 다소나마 보충시켜줄 수 있었고,

정부, 정치의 정책들과 국민의 의지를 잘 이해한 지역민들과 서울 등지에서의 외지인들까지 부산 등 낙후된 지방의 수요에 가세하였기 때문에 가능했던 것입니다.

워낙 저가의 역 버블 집값이기도 했지만 높아지는 가격에도 불구하고 집을 사 주는, 강력하고 영향력 있는 외부 수요의 가세가 없었다면 불가능하였을 것입니다.

지금은 너무 과열된 부산 등 낙후 지방 부동산 시장이 문제이기에 그 과열을 식혀야만 할 시기입니다.

최근까지 부산 등 집값 회복, 상승 대열에서 소외되었던 대구, 경북 등을 제외하고 빠르면 올해, 늦어도 내년인 2012년 초에 부산 등 부동산 시장은 급격하게 식어갈 것입니다.

최소 몇 년간은 과열 식히기가 불가피한 까닭에, 앞으로 고개 숙이게 될 낙후된 지방 부동산 시장은,

2011년 말부터 더러는 몇 백만 원에서 몇 천만 원까지 하락하는 지방, 물건들이 속출할 수도 있습니다.

우리나라 부동산시장 전반에 관한 우리 국민의 경제 의지는 버블 절대 불용 아래 장기적, 안정적 성장입니다.

서울 버블세븐 등을 포함하여.

경착륙, 폭락은 절대 없고, 앞서 언급한 부산의 사례처럼 각 지역, 지방별로 과열 시 그 과열을 식혀가며 물가 상승률 혹은 국민경제의 성장률과 대체로 그 궤를 같이하며 성장할 것입니다.

집은 투기의 대상이 아닌 가족과 더불어 사는 공간이기에 정기예금금리의 수익률을 기준으로 한 안정적인 실물투자 수익률일 것입니다.

평균값이니..

지역별, 물건별 차별화로 집값 등락률은 천차만별해질 것입니다.

그럼,

앞으로 몇 년간 침체를 겪게 될 부산 등 낙후된 지방의 부동산 시장이 언제쯤이면 두, 세배 집값이 상승할 정도로 다시 회복, 활황을 시작할 수 있을까요?

낙후된 전국 지방을 선도할 부산 지방을 예로,

또 오르다 쉬어가다 할 수 있겠지만 부신 지방의 지역 경제의 발전과 도시, 주거환경 개선이 보다 가시화될,

향후 10년 후인 2021년 전후까지 두세 배, 20년 후인 2031년 전후까지 네 다섯 배 상승이 가능할 것입니다.

앞서 예시한 대우 마리나, 삼익 비치 등, 현재 33평 부산 최고가 주택은 3억 대는 2021년경 10~20억, 2031년경 15~20억, 혹은 그 이상으로 상승할 수 있을 것입니다.

달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 17일 06시 58분

몇 년의 침체 과정을 겪게 될 부산의 부동산 시장의 채 회복 시기와 강도에 대해.

부산에 국한하여 말한다면..

입주물량 많아 지난 몇 년간, 그리고 앞으로 예의 주시 대상이었던 해운대, 북구, 정관, 양산 등의 집값이 순조롭게 연착륙된다면,

위에서 언급한, 부산에서 안 오른 집값들이 마저 조금씩 오르기 시작한다면,

센텀파크, 대우 마리나, 트럼프월드 센텀, 삼익비치 등 현재 부산 최고가의 아파트들이 33평, 전용 25평을 기준으로 5억 대까지 오르게 된다면 2009년에 시작된 부산 부동산의 대세 상승에 대한 예측, 전망은 2012년을 전후하여 한동안 현저히 둔화된 상승세에서 침체기로 수정될 것입니다.

부산 부동산 대세 상승 목표라 해도 오르막이 있으면 내리막도 있는 법이고,

부산 집값은 최근 몇 년간 많이 올랐고 앞으로의 공급 물량도 많이 증가할 것으로 예상되기 때문입니다.

부산 아파트 공급 물량도 최근까지 몇 년간, 한 해 평균 1만 가구보다 적었는데 앞으로 몇 년간은 2만 가구 내외로 증가가 예상됩니다.

몇 년 전, 상기한 대우 마리나, 삼익 비치 등 부산 최고가 아파트들의 33평 가격이 1억 대에서 3억 대로 올랐는데 5억 대로 오른다면 비정상적 상태입니다.

또한, 이에 대하여 보다 구체적이고 세부적으로 후술 되겠지만..

우리나라 경제 상황과 부산 요지의 입주물량에 따라 둔화, 침체기의 의미나 수치는 다소 달라질 수 있을 것입니다.

일시 침체기를 겪게 될 부산 부동산 시장이 재회복, 재상승하는 시기는 대연 2구역 등 재개발, 재건축 등 부산의 정비 사업이 활성화되는 시기와 얼추 비슷해질 것입니다.

부산 등 낙후된 지방 부동산 시장도 이제 지방, 지역 내적 차별화도 진행되고 있는 까닭에,

부산 부동산 재회 복기에서는 주거선호 지역, 평지, 역세권, 대단지 등의 조건을 갖춘 아파트를 위주로 상승하게 될 것입니다.

그렇지 않은 지역, 아파트 단지들은 그런 차별화, 양극화로 인해,

2009년부터 시작된 지금의 상승기와 달리, 부산 부동산 시장이 침체 후 재차 본격적으로 회복하기 전까지 가격 상승도 쉽지 않을뿐더러 재건축, 재개발 등 도시 재정비사업은 쉽지 않을 것입니다.

그럼 침체기 이후 언제쯤 부산 부동산 시장이 재상승할 수 있을까요?

물량은 적지만 가장 진도가 빠를 것으로 예상되는 원도심 서구 대신동, 동구 조천, 범일 등의 자잘한 재개발 사업들을 포함하여,

물량도 많고 진도도 빠를 재개발 선발주자 남구 대연동, 해운대 가락국수, 금정구 장전동 재개발 사업 등 부산의 선발대 격 각종 재정비 사업이 본격화되고 중장기 부산의 공급, 입주 예상 물량이 줄어들 무렵이면 부산 부동산 시장은 재상승,회복을 시작할 수 있을 것입니다.

상기한 대우 마리나, 삼익 비치 등의 33평 가격이 7~8억 대로,

마찬가지로 33평 일반 분양 가격이 2억 대 후반에서 3억 대 초반으로 예상되는 대연 혁신 힐스테이트 등이 7~8억 대로 상승하게 될,

부산 부동산 시장이 본격적으로 채 회복하는 시기는 부산의 재정비 후발주자들이 선발주자들에 본격적으로 가세할 무렵입니다.

보다 구체적으로 언급해 봅니다.

부산 내 재개발 진행속도, 재정비 물량, 활황 등에서 후발주자들인 부산 진, 연제, 동래, 금정구 등의 주택 재정비 물량.

온천 2,4, 거제 2구역, 대연 3구역 등 부산의 주요 재개발 대규모 정비 사업이 본 궤도에 오르고,

마찬가지로 모두 불가능하다 여기 거 있겠지만, 감만 1, 복산 1구역 등 초거대 단지들은 물론, 1만 가구 대단지로 재정비될 시민공원 촉진 3구역 등과 양정, 연산 재개발 구역, 기타 괴정 5구역, 1, 2, 구역 등 대단지 후발 주자들이 선발대를 뒤따르며 충분한 공급물량을 쏟아낼 무렵입니다.

더 구체적으로,

부산 부동산 재상승 기간은 빠르면 지금부터 4년 후인 2015경 전후부터 시작하여 공급물량 소화가 불가능할 정도로 부산시 아파트의 공급 물량이 중장기 간 크게 증가하게 될 2020년 전후까지로 예상됩니다.

공급 물량 폭증, 정부의 부동산 규제 등 특단의 사정이 없는 한.

또한,

그 무렵이면,

앞으로 10년 후 홍콩, 상해보다, 20년 후 동경, 뉴욕 보다 경쟁력을 가져야 할 부산 북항 재개발 지역과 부산의 도심 해변 지역들.

나아가 해운대, 광안리 해수욕장과 수영만, 용호만과 북항을 중심으로 동쪽으로는 해운대 미포, 청사포, 송정, 일광, 좌천까지,

서쪽으로는 영도, 남항, 송도, 다대포, 낙동강, 을숙도까지 친환경적인 각종 지역 산업, 개발이 날로 가속화될 것입니다.

20~30년 후, 그때가 되면 부산 핵심지역의 집값은 서울 강남 아파트값에 버금갈 수준, 혹은 능가할 수준이 될 것입니다.

워트 프런트 뷰의 영구 조망권을 가진 수영구 남천동, 대연동의 중층 아파트 재건축 사업이 본격적화되고 그 이주 수요까지 가세할 무렵이면 부산 부동산 시장의 회복 속도와 강도는 부산 요지, 도심의 재개발, 재건축 물량들이 입주할 때까지 더욱 강화될 수 있을 것입니다.

다음은 일반 시민들의 수비지 않은 실물 자산 늘리기와 관련하여.

전국은 물론, 부산시 부동산 시장도 각 자치구 별, 나아가 기초 자치구 내에서도 읍면동 별, 각 물건별로 차별화가 진행, 심화될 것입니다.

따라서 각 지역, 각 물건별로 실거리 가격 추이, 입주물량의 다과, 추이, 분양가 등등에 대해 모두 주의 깊게 살펴봐야 할 것입니다.

특히, 아래에서 더욱 상술한 듯, 15년 후, 2025년 무렵이면 보다 더 확실해질 것이지만,

자치구도 아니고 일개 동에 불과한 소지역, 남천동과 대연동 부동산 시장의 차별화, 양극화는, 부산은 물론 낙후된 전국 지방의 부동산 시장 활성화를 자극, 촉진할 정도로, 더욱 뚜렷해질 것입니다.

부산 등 소외되고 낙후된 전국 부동산시장의 채 회복, 재활성화에 강한 불쏘시개 역할을 할 시범 케이스 소지역에 대해 살펴봅시다.

가격 전망 등은 다음에 쓰기로 하고, 대략적인 대연동과 남천동의 주택재정비사업 물량에 대해서만 구체적으로 살펴봅니다.

삼익비치, 삼익 타워, 삼익 빌라, 대연 비치 등의 재건축과 대연 2,5,6,7 구역, 남천 2구역 등 재개발 공급물량.

그리고 시기가 다소 늦어지는 조합설립 이후의 대연 3,4, 구역 등과 남천 2구역 등의 재개발 물량과 시기는 불분명하지만 장차 재정비될 오양 양지, 대연 반도 보라 남천 뉴 비치, 우성 보라, 남천 보라 등의 재건축 대기 물량과 남천 1구역, 대연 8구역 등의 재개발 등,

그 시범 케이스 소지역, 두 개 동의 공급 물량만 해도 삼만여 세대입니다.

나아가 대연동, 남천동의 주변 지역인, 감만 1구역, 우암 1,2구역, 용호 3구역, 문현 3구역 재개발 등등과 수영 현대, 광안 1, 2 재건축, 광안 2구역 재개발 등등을 모두 더하면 모두 6만여 세대로,

지금부터 20년이 지나면 동심원 중앙인 남천, 대연은 물론 수영구, 남구 전체의 도시, 주거환경이 천지개벽될 것이기 때문입니다.

부산 전체에서도 마찬가지입니다.

각 재정비 지구 당 삼천, 사천 세대 내외의 거대 단지들인 거제 2, 온천 2,4구역 등을 포함하여, 향후 10년 내 재정비 사업이 확실한 부산 전체의 주택 재정비사업 물량들도 도심 내에서의 신도시급인 3만여 가구에 달할 것입니다.

향후 20년 내에는 확실한 북항 재개발 주변 지역, 시민공원 촉진 지구, 복산 1구역, 괴정 5구역 등을 포함하면 또 다른 3만여 가구가 추가되어 부산시 전체의 도시, 주거환경을 비약적으로 발전시키게 될 것입니다.

지역 경제 발전과 도시, 주거환경 개선에 비례하여 집값은 상승하게 될 것입니다.

그러나 빛이 있으면 어둠이 있듯,

부산시 부동산 시장은 입주 물량이 몰리는 시기에, 과잉 공급 물량으로 인해, 중단기, 혹은 중장기 간 쉬어갈 수밖에 없을 것입니다.

상기한 것처럼, 주로 대단지들로만 구성된 남천동, 대연동의 재건축, 재개발 물량만 해도 그러하고,

물량, 매에는 장사 없기 때문입니다.

대량의 공급물량과 부산 집값, 전셋값 간의 상관관계, 특히 서민, 빈민층들의 주거 안정과 관련하여 만성적인 전월세난을 잡을 수 있는가에 대해서는 다음에 보다 상세히 쓰기로 하고..

다음 댓글로 본문, 댓글에서 논란이 되고 있는 다주택자 누진 보유세, 양도 소득세 중과세 등등에 대해 간단히 살펴봅니다.

[42/45] 달빛산행 IP 121.174.188.x 작성일 2011년 8월 16일 19시 48분 

활성화는커녕 막 내린 공연장처럼 황량한 정치웹진 등 군소 표현의 장마당들,

특히 서프, 무브 온, 엔이람 등은 참여자들이 급격히 줄어드는 듯.

모두 좋은 글, 댓글로 적극 참여했으면......

딱히 댓글 달만 한 글 어디든 없고 할 수 없어 1주일 지난 내 글에 댓글 쓸 수밖에.

아무도 보는 이, 찾는 이 없을지라도.

전세제도, 전세보증금 등 외국과 전혀 다른 피아이알 등의 부동산 지표들.

그런 까닭에 단순 참고사항에 불과할지라도 국내 각 지방의 집값 버블 여부를 보다 철저히 검토하고 파악하기 위해 미영일 중 등 집값, 임대료 물가, 소득 추이에 대해서만 비교 검토해 봅시다.

나아가 각자 재미 삼아 집값과 몇 년 만에 온스당 300불대에서 거의 5배 오른 금값과 비교,

또는 각국의 환율, 각국의 건축비, 보유세, 양도세 등 각국의 부동산 세제 등등까지 철저 비교 검토 공부해 보시오.

이 모든 것들은 누구나 검색하면 찾아볼 수 있기에 생략합니다.

분양가 상한제, 다주택 양도세 중과세 관련 독, 불 등 임대주택 제도, 오이시디 부동산 관련 보유세, 양도세 등 조세 제도, 직접 관련뿐 아니라 의료보험, 국민연금 등의 간접 부담비율 등까지 철저 비교 검토 등등하려 했으나 만사 시들 하여 생략하고 이것저것 생각 나는 대로 적어 봅니다.

더 관심 있는 사람은 책, 인터넷 등에서 찾아보면 될 것이기에.