전국 '재고주택' 1만가구…1년 새 47.2% '급증'
건설사 자금난 가중…업계 PF 부실 확산 우려↑
정부, 양도세 한시 면제 등 세제지원책 '막판 고심'
최근 태영건설 워크아웃 사태로 촉발된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위기가 건설업계 전반으로 번지면서 정부가 내밀 건설업 종합지원대책에 이목이 쏠리고 있다.
'준공 후 미분양' 부담을 덜어낼 '세제지원책 검토' 입장을 드러낸 만큼, 양도세(양도소득세) 면제카드 가능성이 점쳐지고 있다.
최근 정부에 따르면 기획재정부와 국토교통부는 양도세 감면혜택 등 전반적인 세제지원책에 대한 막판 협의를 조율, '건설업 종합지원대책'에 담을 계획으로 알려졌다.
준공 후 미분양은 사용검사를 받은 이후까지 분양되지 않은 주택으로, 입주가 시작됐는데도 주인을 찾지 못해 시공사나 시행사가 떠안고 있는 물량을 말한다.
일반 미분양에 비해 건설회사의 자금 부담이 크고, 단지 이미지에도 큰 타격을 줘 '악성(惡性) 미분양'으로도 불린다.
준공 후 미분양 물량은 아파트 단지조성이 끝나 즉시 입주가 가능한 시점까지 분양이 이뤄지지 않은 세대인데 악성재고로 평가되는데 주택시장을 파악하는 데 미분양 주택물량보다 더욱 중요한 지표로 여겨진다.
지난 11월 기준 전국에 쌓인 준공 후 미분양 주택은 총 1만465가구로 집계되었는데 이는 1년 전(7110가구) 대비 47.2% 급증한 규모로 최근 건설사들의 경영난을 가중시키고 있다.
분양대금을 받아 PF 대출을 상환해야 하는 건설사는 재고 주택을 해결하지 못하면 자금줄이 막히고, 결국 경영난에 빠질 수밖에 없어서다.
대표적인 사례로 두산건설이 지난 2009년 일산 위브더제니스의 대규모 미분양 사태로 그룹 전반의 유동성 위기까지 불러일으키며 위기에 빠진 바 있었는데 이후 11년 만인 지난 2020년에서야 미분양 물량을 모두 해소했다.
지방의 경우 상황은 수도권에 비하면 더욱 심각하다. 비수도권의 준공 후 미분양 물량은 총 8376가구로 전체 미분양 물량의 약 80%가 몰려있는 것으로 나타났다.
지역별로는 전남이 1339가구로 가장 많았고, 제주(1028가구), 대구(1016가구), 부산(863가구) 등이 뒤를 이었다.
이 때문에 정부는 지난 1월 4일 발표한 2024년도 경제정책방향을 통해 준공 후 미분양에 대한 세제지원 방안을 강구하겠다고 밝힌 상태다.
김병환 기획재정부 1차관에 따르면 지금 현재 부동산 중 특히 지방 쪽에 미분양, 준공 후 미분양이 악성이며 시간을 특정할 수는 없지만 늦지 않은 시간 내에 구체적인 방안을 마련해 발표하도록 하겠다고 전했다.
분양시장에서는 과거 이명박 정부 때 내놨던 양도세 감면 카드가 부활할 것으로 예측하고 있다.
지난 2008년 당시 정부는 글로벌 금융위기 여파로 전국에 미분양 아파트가 쌓이자, 미분양 주택을 취득한 다주택자에 대한 양도세 한시 감면을 시행한 바 있다.
특히 2009년에는 미분양 주택을 취득하면 취득 후 5년간 발생하는 양도소득에 대한 양도세를 전액 면제한다는 대책을 추가 발표했다.
업계에서도 무주택 실수요자를 대상으로 한 양도세 5년 한시 면제카드가 나오면 지방 미분양 물량이 상당 부분 소화될 것이라고 전망했다.
다만, 다주택자에 대한 세제혜택은 시장을 과열시킬 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다는 의견이다.
장경철 부동산퍼스트 이사는 "가계대출 관리를 강화하겠다는 정부의 정책 방향성에 비춰볼때 다주택자에 대한 과도한 세제혜택은 자칫 빚내서 집 사라는 비판을 받을 수 있으며 지방 미분양 주택에 대한 세제혜택이 나오더라도 모든 지역이 수혜를 입기는 어렵기 때문에 부동산 심리가 회복되거나 호재가 있는 일부 지역을 중심으로 정책 효과를 발휘할 것"이라고 말했다.