하락장에서 내 아파트 먼저 매도하는 법

[자카란다]

하락장에서 내 아파트 먼저 매도하는 법

매수는 기술, 매도는 예술이라는 말은 그만큼 매수보다 매도가 어렵다는 의미겠죠?

감이나 촉으로 할 수 없는 영역이며 사람의 욕심 때문에 상승장 끝자락에서 매도한다는 것이 절대 쉬운 일이 아닙니다.

제가 주관적인 판단이 아닌 북극성주 지소테이블 분석으로 매도타이밍을 잡는데 특수분석을 사용하는 이유도 여기에 있습니다. 하락장이 나타나기 전 매도의 시그널을 먼저 알고 매도를 준비 하기 위함이죠.

개인적으로 저는 매도타이밍 분석시 T2가 첫번째로 발생하면 매도 준비를 하고, 두번째 발생하면 바로 매도타이밍을 결정하기 위해 모니터링을 디테일하게 하고 있는데요. 그 이후에 상승분을 받겠다는 욕심으로 매도 시기를 놓칠 경우 자칫 매도에 어려움을 겪을 수 있을 뿐만 아니라 큰 손실로 이어지기 때문입니다.

실제 제가 회원님에게 피드백해 드려서 매도타이밍을 잡은 수원 영통구를 예로 설명해 보겠습니다.

수원 영통구는 지난 상승장에서 2020년 8월 T2가 두번째로 발생합니다. 이 때부터 3개월 내에 매도 준비를 모두 마치고 2020년 10월에 매도를 진행하게 됩니다. 그 이후에 상승세가 이어지지만 이 상승분은 처음부터 제것이 아니라고 판단하고 빠른 매도를 결정하게 되죠.

2020년 10월에 매도 계약을 하고 잔금을 2021년 1월 말에 진행했습니다. 그리고 10개월 후 수인 2021년 11월 수원 영통구는 하락을 하게 되죠. 매도 당시 반신반의했던 이 회원은 시간이 지나 저에게 몇번이고 감사하다는 말을 전했습니다.

그러나 대부분의 사람들은 이렇게 완벽한 타이밍을 잡기 어렵습니다. 막상 매도하려고 해도 상승장이 이어지고 있는 상황에선 눈에 보이는 수익이 내 결정을 방해하기 때문이죠. 작은 수익에 몰두한 나머지 매도 타이밍을 놓쳐 하락장을 맞이하게 되면 엄청난 손실을 감당해야 한다는 사실을 꼭 기억해야 합니다.

하락장이 시작되면 그 때부터 매도에 대한 고민을 하게 됩니다.그러나 조만간 다시 반등하겠지라는 막연한 기대감으로 초조하게 기다리면서 손절할 수 있는 타이밍 마저 놓치는 경우가 다반사입니다.

결과적으로 현재는 전국 대부분 지역이 일시적인 반등 후 조정장의 모습을 보이고 있습니다. 이 때 빨리 매도를 해서 이 고통에서 벗어나기를 원하는 분들이 계셔서 그분들을 위해 몇 가지 TIP을 알려 드리고자 합니다.

자신의 잘못된 결정으로 나와 내 가족이 고통받고 있다면 가장 먼저 해야할 일은 다음 투자가 아닌 과거 투자에 대한 복기입니다.

나는 왜 매도타이밍을 놓쳤나? 나는 왜 손절타이밍을 놓쳤나? 복기를 해야 같은 실수를 반복하지 않을 수 있습니다. 복기를 마치고 나면 냉철하게 시장을 분석해야 합니다. 분석할 능력이 없다면 배워야 합니다. 배우는 것을 어려워 하거나 두려워 하면 더 손해와 실수를 경험할 수 있다는 것을 명심하시기 바랍니다.

지금처럼 조정장 내지 하락장에서는 매수자우위시장이 형성됩니다. 즉 매도자는 내가 원하는 가격으로 원하시는 시기에 팔기 어려운 시장이라는 것이죠.

먼저 이 사실을 꼭 기억해야 합니다. 아무리 내가 팔고 싶어도 집을 보러 오는 사람이 전혀 없다면 가격을 급매로 내놓아도 중개사에게 복비를 많이 준다고 해도 매도는 되지 않습니다. 급매는 다른 매물의 가격보다 싼 것이 급매이지 다른 사람들도 덩달아 함께 가격을 낮추면 그것은 더이상 급매가 아니죠.

따라서 급매로 내놓았는데도 매물을 보러 온 사람이 전혀 없고, 다른 사람들도 가격을 낮추고 있다면 그 때는 일단 매물을 걷어 들여야 합니다. 그렇지 않고 더 가격을 낮추게 되면 다른 사람들도 비슷한 수준으로 낮출 것이고 결국 가격 하락을 가속화시킬 수 있기 때문이죠. 타이밍이 아니기 때문에 좀 더 기다려라는 의미입니다.

시간이 지나 다시 부동산 시장을 모니터링 해 보니 거래는 되지 않아도 집을 보러 오는 사람은 조금씩 있다는 것을 알게 되었다면 그 때 매물을 다시 내놓으시기 바랍니다.

물건을 내놓을 때 절차를 말씀 드릴테니 숙지하시고 이대로 해 보시기 바랍니다.

1. 매도 가격을 정하기 전에 현재 나와 있는 동일 단지 매물의 가격 및 상태를 확인합니다. 동층향 및 수리여부에 따라 가격대를 정리하고 그 범위는 A,B,C등급으로 나누세요. 그리고 내 집이 몇 등급에 해당하는지 객관적이고 냉정하게 판단하시기 바랍니다.

2. 만약 내 집이 B등급이라면 급매라는 것을 인식시키기 위해 C등급의 가격으로 내 놓으세요. 이 시기를 놓치게 되서 하락장이 더 지속된다면 그 때는 F등급의 가격으로도 팔 수 없다는 것을 명심하시고 과감하게 결정해야 합니다.

3. 집 주변 공인중개사를 시작으로 매물을 최대한 많은 곳에 뿌리세요. 여기서 주의할 점은 뿌릴 때 당일에 한꺼번에 뿌려야 합니다. 시간차를 두다 보면 그 효과가 감쇄됩니다. 저는 아주 오래 전 200곳 까지 뿌려 본 경험이 있습니다.

4. 집을 보러 온 손님이 있다고 하면 먼저 내가 매도할 최저 가격을 마음속으로 정해 놓고 있어야 합니다. 그리고 집을 보러 간 다음에는 반드시 중개사를 통해 매수자의 희망가격, 집을 본 반응, 매수자가 이 단지를 보러 온 사정 등을 중개사에게 확인해서 피드백을 받아야 합니다. 그 피드백을 통해 가격의 적정성 여부 및 그 손님을 매수자로 만들 수 있을지 고민하고 판단해야 합니다. 이렇게 내 집을 보러 온 사람은 한 명도 빠짐없이 피드백을 받으시기 바랍니다.

5. 그럼에도 매도가 되지 않으면 2주 간격으로 가격을 다시 내려야 합니다. 언제까지? 본인이 정한 매도 최저 가격까지요. 대신 이 때 중요한 팁이 있습니다. 네이버 매물에 올라온 다른 사람들의 가장 저렴한 가격보다 내가 내린 가격이 더 낮다면 다른 사람의 가장 저렴한 가격으로 매물을 올려 놓고 매수 희망자가 나타났을 때 내 집을 먼저 보여주면서 이 집은 네고가 더 가능한 급매라는 것을 강조해 달라고 공인중개사에게 요청하시기 바랍니다. 경쟁적으로 가격이 떨어지는 것을 막을 수 있을 뿐만 아니라 내 집을 가장 빨리 매도하기 위한 전략임을 있지 마시구요.

집은 어떻게든 팔리게 되어 있습니다.문제는 가격이죠. 아무리 하락장이라고 해도 가격이 매우 저렴하면 팔리게 되어 있습니다. 그렇지만 집 주인 입장에서는 치욕(저만 그렇게 생각할 수도 있지만요^^)이죠.

저는 그런 치욕을 당하면 화가 납니다. 다 내 탓이기 때문이죠. 그래서 복기를 했습니다. 다시는 그런 치욕을 당하지 않기 위해 북극성주 지소테이블을 만들었고, 지금은 강의를 통해 수강생들에게 이 무기를 주고 분석하는 법을 알려 드리고 있습니다.

건강에서 가장 중요한 것은 예방인 것 처럼, 부동산에서 가장 중요한 것 역시 예방입니다. 앞으로 다가올 상승장에서 후회 없는 결정을 하기를 원하시는 분들이라면 그리고 혼자 어떻게 해야할지 모르겠다고 답답하거나 고민이 있는 분들이라면 제 어깨에 올라타 보시기 바랍니다.

#북극성주