수도권미분양 #미분양 급증은 호재없는 시장과 위기설은 수도권으로

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수도권미분양 #미분양 급증은 호재없는 시장과 위기설은 수도권으로

#미분양 급증은 호재없는 시장과 위기설은 수도권으로
미분양 아파트 매입을 저울질해 온 투자자 대부분이 7%대의 고금리와 통장에 잔고가 없어 모델하우스만 방문하지 계약은 하지 않는다. 전국의 미분양 아파트가 소폭 감소한 가운데 수도권은 늘고 지방은 줄고있는 것은 지난 2년간 50만가구 공급에서 38만가구로 급감해 2년간 30만가구가 공급 감소나 미분양 아파트는 16만가구에서 12만가구대로 4만가구 감소에 불과하다. 주택보급율이 2006년 6월 100%달성한 이후 4년만에 115%로 증가해 헐고 짖는 15-25만만 가구만 공급해도 되기 때문이다. 4년간 20만가구 정도 공급해야

미분양 아파트는 크게 줄지 않기 때문에 내집마련 할 사람들은 고심 끝에 아파트 계약을 포기했던 것이다. 취.등록세 완화에도 미분양 아파트가 크게 줄지 않으면서 통매매로 미분양된 아파트나 오피스텔, 상가 등을 할인된 가격에 매입해 최초 분양가보다 싸게 재분양하는 사업이다. 통매매도 이루어지지 않고 있으며,보금자리 주택 공급으로 건설사의 자금난은 더욱 가중되고 있다. 미분양 물량의 10%정도가 통매매 시장에서 거래돼 현장에서는 미분양 통매매 시장에 뛰어는 통매매 업체들도 줄고 있다. 전국의 미분양 아파트 20%정도인 1만5천여가구가 땡처리 시장에서 처리돠어야하지만 땡처리 시장에 나오는 것들은 중소형 건설사들의 물량이다. 미분양분을 할인된 가격으로 통매각했다는 소문이 돌면 자금 여력이 없다는 것을 광고하는 것이나 마찬가지며 보통 부도를 막기 위한 최후의 수단으로만  쓴다.

수도권은 미분양 아파트가 꾸준한 증가세를 보이고 있는 반면 지방의 미분양 아파트는 8만여여 가구로 공급이 없기에 줄고 있으나 지방에서 아파트 분양시 70%이상이 미분양 아파트 증가로 나타난다.  미분양 아파트가 수도권에서 늘어나고 지방에서 줄어든 것은, 수도권의 경우 보급자리 주택 공급으로 일반분양은 80%이상이 미분양으로 남기 때문이다.  지방의 경우 상대적으로 신규 분양이 감소한 것은 공급 중단에서 찾을수 있으며,두번째는 분양가 인하 등  할인 판매 영향이 컸다. 미분양 아파트는 줄었지만 악성으로 분류되는 준공후 미분양은 오히려 증가해 준공후 미분양은 통계상 5만 가구를 넘으나 실제는 7만가구,미분양 아파트도 통계상 약12만가구이나 시장에는 25만가구에 육박할 것이란 분석이다.지난 2년간 매년 13만여가구 공급이 감소했으나 2010년은 20만가구 공급감소가 나타날 것이나 헐고 짖는 15-25만가구 이상 공급시 대부분이 주택보급율 증가나 미분양 아파트로 남게 될 것이다.

미분양된 물량이 할인된 가격으로 시장에 풀릴 경우 기존 입주민들의 반발과 브랜드 이미지 실추 등을 감수해야 하기 때문에 건설사들이 공공연히 할인 분양을 하기는 어려워 암암리에 물량을 받아 광고없이 인터넷 카페나 인근 지역 부동산 등을 이용해 분양하는 경우가 있으나 시원찮다. 대형사들도 할인 분양하는 경우가 있으며,도급순위 30위권은 할인 분양하는 경우가 있었으며, 대형사, 특히 수도권 물량을 잡기 위한 통매매업체들간의 경쟁도 시들어졌다. 통매매 업체들은 미분양 아파트를 건설사들로부터 원분양가의 60~70%대의 가격에사들여 10%정도의 마진을 보고 재분양한다. 계약 형태는 여러가지가 있지만 견실한 건설사, 수도권쪽의물량을 받아 수익을 올릴 수 있다지만 중간에 포기하는 경우가 있다.

미분양 통매매 시장은 IMF 이후 사채업자들을 중심으로 본격적인 시장이 형성되기 시작해 미분양 땡처리 시장은 10년에 한번 올 정도의 수익 시장이었으나 부동산 경기 변동에 따라 주택보급율이 급증한 상태에서 부동산 경기 상승론이 등장할 때 미분양 통매매 시장은 최대 호황기를 맞았었으나 2007년 부터는 주택보급율이높아 시들해졌다. 자금압박을 견디지 못한 건설사들의 할인된 물량이 나오고 실수요가 살아나는 초기가 통매매시장의 호황기나 요즘은 불경기다. 2006년 하반기 미분양 통매매 시장은 호황을 맞았고, 이후에는 시들해졌다.

전국의 미분양 가구가 서울 수도권에서도 이른바 악성 미분양이라 불리는 입주 후 미분양이 눈에 띄게 늘었다.분양시장 침체기에 분양돼 입주시점까지 미분양으로 남아 있는 입주 후 미분양 물량이 서울.수도권에서도흔하다. 입주 후 미분양이나 입주시점이 임박한 물량은 바로 입주가 가능한 것은 물론 건설업체와 직접 계약하기 때문에 중개수수료 등을 지불할 필요가없다. 초기에 미분양을 겪었던 단지였어도 어느 정도시세차익을거둘 수 있는 현상이나 분양시장 침체에 따라 입주시점까지 미분양으로 남아 있는 물량들도 있다.장기 무주택자는 자금 여력이 충분치 않아 계약을 포기하는 사례가 많다.

입지가 탁월한 아파트단지도 청약률과 계약률의 괴리 현상을 보이고 있어 최근 열악한 분양 시장의 상황이 반영된 것이다. 외환위기 직후엔 경기 용인시의 미분양 아파트를 사서 2년 만에 시세차익 1억 원을 남겼지만 주택보급율이 높은 상태서는 사정이 다르다.미분양 아파트는 고분양가로 기존의 아파트 1.5채 이상 구입이 가능해 미분양 아파트 계약자는 정신나간 사람이거나 주위 시세을 모르는 투자자 아니면 없다. 금융시장 불안과경기침체 가속화는 부동산 가격이 급락할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 경기회복에 대한 기대나 확신이 없는고금리와 실업자 증가,국가 위기설, 가계수입감소 등 호재는 없는 주택시장이다.

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