베테랑공인중개사로 가는 길
아파트물건 확보하는 방법
<물건접수 받을 때 물어봐야 될 내용들>
⦁아파트명과 동호수, 평형대
⦁매매가격(절충가능여부), 전세가격, 전월세가격
⦁대출금액과 등기부상소유자명의
⦁기본형, 확장형(또는 확장된 부분유무)
⦁도배, 장판, 싱크대 등 수리나 리모델링여부
⦁오래된 아파트의 경우 보일러교체여부
⦁방향
⦁집에 주로 사람 있는 시간대(오전, 오후, 저녁, 평일, 주말)
⦁현재 주인거주 또는 세입자거주 여부
⦁입주가능날짜(현재공실, 즉시입주, 한 달 뒤 이사 가능 등)
⦁세입자 거주 시 사전에 주인과 세입자간 서로 얘기가 되었는지
⦁매매 시 양도세알고 있는지
⦁부부사이에 서로 상의가 되었는지
⦁만약 집이 나갈 경우 어디로 이사 갈 예정인지
⦁기타 참고사항유무
⦁주인연락처, 세입자연락처
물건을 접수받을 때는 꼭 매도인에게 양도세를 알아보았는지 물어봐야한다. 아무생각 없이 내놨다가 나중에 매수인이 나타나 계약하자고 할 때 다시 물건을 거둬들이는 매도인들이 종종 있기 때문이다. 물론 담당 공인중개사가 양도세에 대해 잘 안다면 상담해줘도 되지만 만약 잘못 알려줬다가는 그 책임이 고스란히 본인에게 되돌아올 수 있으니 간단하게만 설명해주고 자세한 내용은 미리 세무사한테 상담 받아놓으라고 말하는 게 낫다.
그리고 관리사무소에 문의해서 선수관리비와 아파트평형대별로 기본관리비가 얼마인지 미리 알아두어야 한다.
또 물건이 나올 때마다 물건지도에 형광펜으로 색칠을 해두면 한눈에 알아볼 수 있어 물건을 외우는 데 도움이 된다.
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[전속중개계약을 생활화해야 한다.]
물건을 확보할 때는 좋은 물건일 경우 먼저 전속중개계약을 맺고 일을 시작하도록 하는 습관을 들이는 것이 좋다. 그리고 전속중개를 받을 때 말로 하지 말고 반드시 전속중개계약서라는 문서로 작성해두어야 한다. 양식이 없으면 한국공인중개사협회 홈페이지에 들어가면 있다. 초면인 경우 잘 안 해주려하기 때문에 물건상담을 하는 그 짧은 시간동안 손님에게 당신에 대한 신뢰를 최대한 심어주는 것이 무척 중요하다.
일단 전속중개계약서를 작성하면 2주일에 1회 이상 경과보고를 문서나 아니면 휴대폰문자로 보내주고 증거를 남기면 된다. 또한 한국공인중개사협회에서 운영하는 부동산거래정보망 한방에다가 광고를 올리면 굳이 일간지에 따로 광고하지 않아도 된다. (단, 손님이 광고를 내지 말고 비공개로 해달라고 하면 안올려도 된다.)
한마디로 말하자면 담당공인중개사가 전속중개를 의뢰한 손님을 위해 이렇게 열심히 일한다는 것을 알려주고 증거로 남기는 게 핵심내용이다. 나머지는 매사에 확실히 해두는 게 좋으므로 먼저 각 지역별 광역시나 도에 있는 협회지부사무실로 문의해서 알아본 후 전속중개계약을 이용하도록 하자.
◆전속중개계약을 하기 위해 우선 필요한 조건
매도인인 경우: 팔아달라는 물건이 보통 이상이어야 한다.
매수인인 경우: 구하는 물건을 찾을 가능성이 보통이상은 되어야 한다.
이 말은 팔거나 구하기 너무 힘든 경우에는 굳이 전속중개계약을 맺을 필요성이 없다는 뜻이다. 괜히 팔기 어려운 물건을 받거나, 아니면 구하기 어려운 것을 전속으로 의뢰받았다가는 시간낭비하기에 딱 알맞기 때문이다. 따라서 이를 판단할 수 있는 물건분석이나 매수손님을 볼 줄 아는 능력을 키우는 것이 중요하다.
◆전속중개계약을 맺기 위해서는 무조건 만나야 한다.
흔히 물건을 내놓는 방법으로는 주로 세 가지가 있다.
(1)직접 부동산사무실을 찾아와서 주인이 내놓는다.
(2)광고를 보고 전화해서 내놓는다.
(3)아는 지인이 대신 부동산사무실에 찾아오거나, 전화로 내놓는다.
하지만 어찌되었든 전속중개계약을 받기 위해서는 무조건 사람을 만나야 된다. 직접 만나도 해줄까 말까 한데 전화로는 어림없는 일이다. 그러니 정말 좋은 물건이라면 굳이 먼 거리라 해도 수고를 감수해야 한다.
◆전속중개계약은 손님들이 꺼려하기 때문에 많이 사용하지는 않는다. 하지만 이를 걱정한 나머지 대부분 공인중개사들은 손님에게 아예 얘기조차도 꺼내지 않는 게 현실이다.
일반적으로 매도인이 물건을 내놓을 때 상담하게 된다. 그럼 이 상담이 끝난 다음에 자연스레 전속중개계약서를 보여주면서 작성해달라고 요구하는 것이 좋다.
◆전속중개계약의 이점
*손님의 경우: 일단 부동산거래정보망에 올리면 주변에 있는 모든 부동산사무실이 서로 인터넷으로 공유하기 때문에 굳이 여기저기에다 물건을 내놓을 필요가 없다.
*공인중개사의 경우: 확실한 물건이니 이를 팔기위해 최선을 다하게 된다.
그리고 2주일에 1회 이상 일이 진행되는 상황을 매도인에게 알려드린다는 점을 손님에게 잘 설명해드린 후 전속중개계약서작성을 부탁한다. 이때 전속중개계약서내용을 꼼꼼히 읽어가며 설명해 드려야 의심의 눈초리로 보지 않는다. 부동산중개업을 하는 동안 전속중개계약을 생활화하도록 하는 것이 중요하다. 그러다 보면 처음에는 전속중개계약의 성사률이 적으나 시간이 지남에 따라 점점 늘어나게 될 것이다.
이렇듯 전속중개계약을 맺어두어야 어렵게 접수받은 물건을 다른 부동산사무실에 빼앗기는 일이 안 생긴다. 안되면 몇 번을 찾아가서 만나던지, 무릎이라도 꿇든지, 큰절이라도 하던지 하면 당신의 노력에 감동해서 열에 아홉은 해주게 되어있다. 문제는 당신의 열정이다.
마지막으로 전속중개계약서 작성을 마치고 나서 꼭 해야 될 일이 있다. 그것은 매도인에게 혹시 다른 부동산사무실에서 연락이 오면 “00부동산사무실에다 전부 위임해두었으니 그리로 연락해보라.”고 말하도록 미리 당부해놓아야 한다. 물론 당신의 명함을 주며 필요할 경우 거기에 나와 있는 연락처를 불러주라고 말이다.
그리고 다른 부동산사무실에서 자꾸 캐물으면 “전속중개계약서를 작성해서 도장까지 찍어주었다.”라는 말을 하면 더 이상 물어보지 않고 전화를 끊게 되어있다는 점을 매도인에게 알려드리는 것이 중요하다.