경매8

[쑹끼]

그런데 등기부상에는 공시되는 것도 있지만 공시되지 않는 것도 있다. 가처분을 비롯해서 소유권이전청구권가등기, 전세권, 지상권, 지역권, 환매특약의 등기, 임차권등기, 예고등기 등은 등기부에서 확인이 가능하다. 그러나 대항력 있는 임차권, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등은 등기부등본에서 확인할 수 없다. 법원에서는 이를 위해 경매 물건마다 매각물건명세서와 현황조사서를 첨부, 공시되지 않는 권리와 임차인에 대한 자세한 정보를 수록해놓고 있다. 하지만 임차인과 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등이 있는 경우에는 반드시 현장을 방문, 정확한 현황을 파악해야 탈이 날 염려가 없다. 또한 가장임차인이나 권원 없는 유치권이나 분묘기지권, 엉터리 법정지상권으로 판정이 나면 망외의 수확을 올릴 수도 있으므로, ‘임장’은 경매에서 그야말로 절대적인 역할을 수행한다고 할 수 있다.
말소기준권리보다 후순위가 되는 권리는 예고등기와 법정지상권, 유치권을 제외하고는 모두 소멸된다고 했다. 소멸된다는 의미는 낙찰자가 전혀 신경 쓰지 않아도 된다는 뜻이다. 그런데 말소기준권리보다 먼저 생긴 권리는 낙찰자의 몫이다. 이 권리들은 모두 인수되기 때문에 낙찰자는 인수되는 권리가 해결이 가능한 것인지 여부를 잘 살펴봐야 한다. 또 해결이 가능하다면 금액이 얼마인지 정확히 파악해 낙찰가를 그 금액만큼 줄여야 할 것이다. 만약 시가 2억4,000만 원의 빌라를 1억8,000만 원에 낙찰 받았다 해도 나중에 물어줘야 할 금액이 6,000만 원이나 된다면 ‘닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격’이 되기 때문이다. 다시 예를 들어보자.
 
2004. 12. 05. 가처분
2005. 01. 03. 근저당 2,000만 원
2005. 11. 04. 가압류 2,000만 원
2006. 02. 03. 가처분 3,000만 원
2007. 08. 05. 압류 5,000만 원
2008. 09. 28. 전세권 1억 원
2008. 12. 05. 가등기(청구권 보전)
2009. 03. 03. 환매특약
 

불황에도 성공하는 부동산 투자전략 중에서