첨단설비 아파트형공장 봄바람타고 투자 꿈틀

[김창환]

첨단설비 아파트형공장 봄바람타고 투자 꿈틀

첨단 설비를 갖춘 럭셔리 아파트형 공장과 초대형 상가 분양시장이 활기를 띠고 있다.

경기가 좋았던 2006년에 비해 열기가 뜨겁지 않지만 최근 저금리 기조와 더불어 유동자금이 풍부해지면서 서울과 수도권 아파트형 공장과 상가에 대한 관심이 높아지고 있다. 아파트형 공장은 각종 정책자금 지원과 세금 감면이 강점이고 초대형 복합몰은 영화관, 백화점 등 다양한 오락ㆍ쇼핑시설과 결합하면서 상가시장에 새로운 바람을 일으키고 있다.

업계 관계자는 "올해 들어 저금리와 수도권 곳곳에서 풀린 토지 보상금, 정부의 경기 부양에 따른 유동성 자금이 풍부해지면서 한동안 냉대를 받았던 초대형 상가와 아파트형 공장이 눈길을 끌고 있다"며 "단기간에 시세차익을 보기는 힘들겠지만 중ㆍ장기적인 관점에서는 여전히 유망한 부동산 상품으로 각광을 받고 있다"고 전했다.

◆ 한강 조망 가능한 로비 일품

= 현재 서울과 수도권에 분양하고 있거나 공급할 예정인 아파트형 공장은 약 30곳에 달한다. 이들 아파트형 공장은 한결같이 탁월한 입지와 고급 첨단시설을 장점으로 내세우고 있다.

금강기업이 용인 흥덕택지개발지구에서 분양하는 광교ㆍ흥덕kdb 유타워는 아파트형 공장으로는 이례적으로 지역 냉난방 시스템과 전열교환식 환기시스템을 도입했다.

또 경기도 광명시 소하택지개발지구 내 도시지원시설 용지에 위치한 SK광명 테크노파크는 컨벤션과 비즈니스센터, 기업지원시설, 각층 대회의실과 소회의실 등 기반시설을 갖추고 있다. 하늘공원과 체력단련실, 유아놀이방, 보육시설 등 부대시설도 눈에 띈다.

지하철 뚝섬역 주변에 자리 잡은 서울숲 코오롱디지털타워Ⅲ(3차)는 뛰어난 교통여건 외에도 법정 대비 170% 이상인 주차공간과 옥상정원, 서울숲과 한강 조망이 가능한 로비가 일품이다.

다만 이들 고급 아파트형 공장은 3.3㎡당 분양가격이 400만~700만원대로 주변 사무실에 비해 비싼 편이다.

이는 아파트형 공장이 인기를 끌면서 투자 수요가 몰렸기 때문이라고 업계 관계자는 설명했다.

◆ 비즈니스 네트워크 구축에 제격

= 아파트형 공장은 분양가격이 높기는 하지만 높은 임대료를 받을 수 있어 일반상가나 오피스에 비해 더 많은 수익을 올릴 수 있다.

더욱이 각종 자금과 세제 지원은 아파트형 공장에 눈을 돌리게 만드는 이유다.

아파트형 공장은 다양한 입주자 지원자금과 더불어 입주 후 5년 동안 취득ㆍ등록세가 100% 면제되고 5년간 재산세와 종합토지세가 각각 50% 감면된다. 또 일반 공장에 비해 쾌적한 환경을 제공하고 동종 사업체나 관련 업종이 모여 있어 정보 교환이나 비즈니스 네트워크를 구축할 수 있다.

그러나 아파트형 공장은 입주 때 임차인 업종제한이 있고 사업자 등록증이 있어야 분양을 받을 수 있다. 물론 입주 후 5년이 지나면 일반인도 아파트형 공장을 살 수 있다. 초기 입주 가능한 업종은 제조업과 연구개발업, 소프트웨어산업, 지식산업과 정보통신산업, 영화제작업, 음반과 비디오물ㆍ게임물 제작업, 입주기업 지원을 위한 보육시설과 기숙사 등이다.

◆ 연면적 코엑스몰의 6.2배

= 아파트형 공장과 함께 알짜 상가와 초대형 복합몰시장도 들썩이고 있다.

이 중 SH공사가 오는 8월 일반인을 대상으로 분양하는 동남권 유통단지 '가든파이브'는 상가시장에 가장 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. 송파구 문정동에 있는 가든파이브는 연면적이 82만300㎡로 코엑스몰의 6.2배, 롯데월드의 1.4배 크기다. 점포 수도 8000개에 육박하고 멀티플렉스영화관, 서점, 전시관, 스파, 공연장 등 다양한 시설이 들어선다.

규모로 승부하는 또 다른 초대형 복합상가로는 고양시 일산서구 대화동에 위치한 레이킨스몰이 꼽힌다. 백화점, 할인점, 영화관 입점이 예정된 레이킨스몰은 조만간 142개 점포를 분양할 예정인 것으로 알려졌다. 레이킨스몰은 연면적도 코엑스몰의 1.4배인 16만8845㎡에 달한다.

오는 8월 문을 여는 영등포 타임스퀘어의 연면적도 코엑스몰의 3배인 37만6400㎡며 유명 백화점과 영화관, 호텔, 서점, 할인점 등이 입점한다.

이 밖에 8월 개관을 앞둔 부천터미널 상업시설의 일부 상가와 용산 한강로2가 용산역 전면3구역 삼성주상복합의 조합원 소유분 상가도 관심을 끌고 있다.

업계 관계자는 "아직 경기 침체에서 벗어나지 않아 투자에 신중해야 하지만 유망 단지 내 상가나 초대형 복합상가 등 알짜 물량에 대해서는 경기 회복기를 대비해 눈여겨볼 필요가 있다"고 설명했다.

■ 이것만은 주의하세요

아파트형 공장과 상가 분양이 쏟아지고 있어 수요자들로서는 선택 폭이 넓지만 '묻지마 투자'는 금물이다. 특히 실수요가 아닌 투자를 위해 매입할 때는 가격이 너무 높지 않은지, 미래 발전 가능성이 있는지 꼼꼼하게 점검해 볼 필요가 있다. 아파트형 공장에 투자하거나 실제 사용하기 위해 매입할 때는 우선 잔금 대출 가능 금액을 확인해 볼 필요가 있다. 아파트형 공장이 각광을 받았던 2년 전에는 분양대금 70%까지 대출받을 수 있는 여건이 됐지만 지금은 조건이 많이 나빠졌다. 따라서 아파트형 공장 분양 잔금 대출을 받을 때 자금 종류와 조건을 사전에 검토해야 한다.

아파트형 공장은 이용하는 사람이 많은 시설이다. 그렇기 때문에 무엇보다 교통 여건이 중요하다. 역세권에 위치해 있는지, 차량을 이용한 접근성이 좋은지 따져봐야 한다.

아파트형 공장은 산업집적 활성화와 공장 설립에 관한 법(산집법)에 근거해 입주 가능 업종이 제한돼 있다. 실제 공장을 사용할 실수요자라면 현재 하고 있는 사업이 입주 가능한 업종인지 파악해야 낭패를 면할 수 있다. 아파트형 공장 단지 규모와 주차시설도 미리 파악해야 할 항목이다.

아파트와 마찬가지로 작은 단지보다 대단지 가치가 높다. 가격 상승 여력이 높고 편의시설도 더 많을 가능성이 높기 때문이다. 주차 수용 규모도 꼭 살펴야 한다. 단지가 크면서도 주차장이 좁을 수 있고 작은 단지도 주차시설은 넓을 수 있다.

아파트형 공장을 분양받을 때 마지막으로 봐야 할 사안이 각종 편의시설이다. 단지 안에 식당, 휴게실, 회의실, 비즈니스룸 등 각종 편의시설이 잘 설치돼 있는지 봐야 한다. 상가 투자는 유형별로 주의해야 할 점이 다르다. 아파트 단지 내 상가는 너무 높은 가격에 분양받지 않도록 한다. 배후 고정 고객만 생각하고 너무 비싸게 매입하면 수익률을 높이기 어렵다. 상가 배치와 개별 점포 장ㆍ단점도 고려해야 한다. 또 단지 안에 점포가 너무 많아 과잉 경쟁과 공실 위험이 있는지도 살펴볼 필요가 있다.

테마상가(쇼핑몰)는 소액 투자가 가능해 매력을 끌지만 함정이 많다는 점을 명심해야 한다. 상가 관리와 운영주체에 대한 신뢰성을 보고 활성화할 수 있는 상가인지 판단하는 것이 실패를 막는 투자 요령이다.

박대원 상가정보연구소장은 "상가투자에서 핵심은 상권과 입지조사를 한 다음 수익률을 산출하는 것"이라며 "유명 브랜드와 유망 지역이라는 유혹에 빠지면 낭패를 볼 수도 있으니 유의해야 한다"고 강조했다.