오피스 공실 전환 시 인센티브 제공하여 주택공급 도모 (미국 포틀랜드시)

[힘힘]

오피스 공실 전환 시 인센티브 제공하여 주택공급 도모 (미국 포틀랜드시)

등록일 : 

2023.07.18

조회수 : 

40

권호 : 

제554호

분야 : 

도시계획/주택

2015년 8월 주택 비상사태(housing emergency) 선언 이후 팬데믹 시기를 지나면서 경기 침체 장기화 등의 이유로 포틀랜드 대도시권 지역의 오피스 공실률이 증가. 부담가능주택의 공급 기조를 반영하여 오피스의 공실을 주거 세대로 전환할 수 있도록 최근 관련 조례를 수정하였으며 이로써 주택공급에 기여하고자 함

배경: 팬데믹 이후 지속적으로 공실률 증가

• 2020년 이후 포틀랜드 도시권 내 공실률 증가
  • 2020년부터 2022년까지 오피스 공실률이 꾸준히 증가하여 약 21.4%(다운타운 지역 최대 27.4%)까지 상승
  • 2021년 1분기부터 단위면적(square feet)당 임대료가 32.43달러에서 2022년 4분기 34.52달러로 증가 추세
    
    [표 1] 포틀랜드 도시권 오피스 통계(source: CBRE Research 2022)지역면적(sqft)공실면적(sqft)공실률(%)임대료($/sqft)

    다운타운	26,515,309	7,255,696	27.4	34.52
    교외	24,796,534	3,713,503	15.0	28.97
    계	51,311,843	10,969,199	21.4	32.43

• 부담가능주택 공급 노력에도 여전히 부족한 여건

  • ​높은 노숙자 비율, 주택가격 상승 등에 따른 부담가능주택 확보에도 불구하고 부지 및 건물 확보가 어려운 상황

    • ​노숙자 증가, 사업체 폐업으로 인한 공실 증가 등의 상황이 치안 문제로 이어지면서 적극적 대응 필요 시점 
      

      

      
      [그림 1] 포틀랜드시 다운타운 지역 공실 현황 (출처: https://www.kgw.com)

오피스 공실의 주거 세대 전환 관련 조례의 주요 내용

• 수정사항 1: 용도 변경 시 발생하는 추가 기반시설부담금 면제
  • 개발업자에게 부과하는 기반시설부담금(System Development Charges; SDC) 한시적 면제
    • 기반시설부담금은 신규 개발 또는 변경 시 수반되는 기반시설부담 증가(도로, 상･하수도 등)에 대한 비용 마련을 위해 개발업자에게 부과하는 일회성 비용
    • 주요 부과 항목은 수도, 공원, 교통 등에 관한 부담금이며, 주요 면제 대상은 부담가능주택 개발, 보조주거시설(Accessory Dwelling Unit; ADU)이나 임시주거시설 개발 등으로 한정
    • 이번 조례 개정을 통해 오피스를 주거 용도로 전환하는 경우도 면제 대상에 포함되도록 확대
  • 오피스 용도에서 주거 용도 변경할 때 요구되는 내진보강 비용을 면제
    • 신청자(건물 소유주)가 최소 10년 동안 주거용으로 유지할 경우에만 면제 혜택 적용
    • 대상 금액은 예상되는 총비용 또는 300만 달러 이내에서 적은 비용
    • 2027년까지 한시적으로 적용하며, 이후 평가를 통해 재신청 가능
    • 저소득 가구에게 저렴한 임대료를 일정 수준 유지하도록 하는 포용주택정책(Inclusionary Housing Policy)을 의무적으로 준수
• 수정사항 2: 용도 변경 시 준수해야 할 설계기준 완화
  • 주거용도 변경에 따른 내진 설계 요구사항을 수정하여 기존 건물의 성능 표준을 충족할 수 있도록 건축법 조정
    • 조정 기준은 주법상 R-2에 해당하는 주거용 건물(아파트, 16세대 이상의 다세대주택, 콘도미니엄, 호텔/모텔 등)의 설계 표준을 준수하도록 변경
    • 해당 표준 요구사항의 변경은 법상 영구적으로 적용될 수 있도록 개정
• 효과적인 용도 전환 추진을 위한 패스트트랙 구성
  • 도시개발국을 중심으로 전담 조직을 구성하여 심사 기간 단축
    • 관련 부서(방재, 주택, 교통, 환경 등 기반시설 관련 국실)와 함께 조기심사팀 편성
    • 영향 평가와 기반시설부담금 산정뿐 아니라 필요시 토지이용 심사도 함께 진행함으로써 예상되는 추가 심사 절차 단축

평가

• 부담가능주택 확보, 도심 활성화 등 복합적인 효과를 낳을 수 있는 대응책이라는 평가
  • 팬데믹을 거치며 다양한 문제가 나타나는 현실에서 부담가능주택 수요 충족, 공실률 감소, 지역 활성화 등의 목표를 효과적으로 달성하도록 돕는 적극적인 시행이라는 평가
  • 다만 해당 수정사항만으로는 여전히 높은 용도 전환 비용을 충족시키기 어려워 추가적인 조치 필요
    • 예상되는 전환 가능 건물이 20개 미만으로, 실효성을 높일 수 있어야 한다는 지적에 대응 필요

---

https://www.cbre.com/insights/figures/portland-office-figures-q4-2022 
https://www.kgw.com/article/news/local/homeless/portland-empty-office-co...
https://www.opb.org/article/2023/03/15/portland-oregon-housing-city-coun...
https://www.portland.gov/council/documents/ordinance/passed/191203
https://www.portland.gov/council/documents/ordinance/passed/191202
https://www.portland.gov/bds/commercial-permitting/converting-office-spa...
https://www.portland.gov/phb/news/2023/3/22/new-housing-report-shows-unp...

김 현 철 통신원, khcr4292@gmail.com