원룸용지에 관심을 가져야 할때

[넘버원]

전세난의 폭풍이 좀처럼 수그러들 줄 모른다. 전세가 상승은 최근 수도권을 중심으로 주춤한 모습이지만 하락의 징후를 찾아보기 어렵다. 가파른 상승에 따른 가격 하락을 우려하는 목소리는 있지만, 집주인들은 전세가를 내릴 맘이 전혀 없는 듯 하다.

전세가 상승은 반전세라는 한국형 월세 시장을 만들어 냈다. 전세금이 한꺼번에 수천만원씩 올라가니 감당할 수 없는 세입자들은 전세금 상승분에 대해 월세를 내는 반전세가 새로운 트렌드로 떠올랐다.

이같은 트렌드는 임대사업자에 새로운 기회를 제공했다. 월세에 대한 반감이 줄어들면서 임대사업자들이 활동할 수 있는 공간이 그만큼 넓어진 것이다. 특히 최근 1~2인 가구가 늘어나면서 소형 주택에 대한 임대 수요가 크게 늘어나고 있다.

경기도 광주나 파주 등 공장지대가 밀집해 있는 지역은 원룸 공급이 딸려 짓기만 하면 곧바로 채워지는 양상이다. 이는 토지 투자자들에게 중요한 시사점을 제공한다.

정부의 2.11 전월세 대책을 보면 우선 연소득 3천만원 이하 무주택 세대주를 대상으로 하는 주택기금의 전세지금 지원한도를 호당 6천만원에서 8천만원으로 확대하고 지원금리 연 4.5%에서 4.0%로 인하하는 한편, 이와는 별도로 저소득가구 전세자금(가구소득이 최저생계비의 2배이내인 자 대상) 지원대상 보증금을 수도권 과밀억제권역의 경우 8천만원에서 1억원 이하(지원한도 호당 5600만원, 지원금리 연 2.0%)로 늘렸다.

매입임대사업의 경우 기존에도 요건은 다소 다르지만 신규주택(분양 및 미분양) 취득시 취ㆍ등록세를 감면해주고 있었다. 이번 대책으로 양도세 중과 완화, 종부세 비과세 대상마저 확대돼 임대사업 활성화의 기반이 마련됐음은 물론 중소형, 중대형 불문 분양(미분양)시장에도 일정 부분 영향을 미칠 것으로 예상된다.

이는 토지 투자에도 변화를 가져올 가능성이 크다. 과거에는 땅은 개발의 대상이라기보다는 되팔이 수익을 내는 대상이었다. 하지만 토지가 징벌적 과세대상을 여겨지면서 단순히 되팔기로 수익을 내기는 여간 어려워진게 아니다.

최근 전세가 상승은 임대사업을 목적으로 원룸을 지어 수익사업을 벌일 수 있는 토지의 가치를 높여놨다. 먼저 땅을 잘 고른 다음 땅을 담보로 건축비를 충당해 세입자를 확보한다면 원룸은 2~3억원으로 충분히 투자가 가능하다.

물론 서울내에서는 어렵겠지만 광주, 이천 등 수도권 지역에선 얼마든지 가능하다. 최근 2~3년간 부동산 시장에서 그나마 재미를 본 것은 발빠르게 움직인 원룸 건축업자들이었다. 부지를 고르는 안목을 갖추었다면 직접 투자해도 무방하지 하지만 그렇지 않다면 반드시 전문가와 상담을 해 확실한 물건을 잡는 것이 우선이다.

원룸부지에 투자하고 싶은 투자자는 무엇보다 인구 유동성을 면밀히 살펴봐야 한다. 도심에 가까운 지역을 선정하되 교통이 편리한 지역을 골라야 한다. 전이나 답을 사서 용도변경을 하는 것도 요구된다.

건축비는 토지 비용을 초과하면 안된다. 믿을만한 건축업자를 찾아 공기를 최대한 단축시키는 노력 또한 병행돼야 한다. 반드시 명심해야 할 것은 토지비 정도는 현찰 쥐고 원룸 사업에 뛰어들어야 한다는 것이다.

사업성만 믿고 대출금으로 사업에 뛰어들었다간 자칫 투자금을 모두 날릴 수도 있다. 인구 유동성 분석과 합리적인 토지 가격만 확보한다면 원룸 사업은 적은 투자금으로 매달 수익을 낼 수 있는 매력적인 아이템이다.

수도권외에도 앞으로 인구 증가가 예상되는 세종시나 새만금,서산시. 당진 등도 원룸 사업을 벌이기에 적합한 지역으로 예상된다. 땅 투자도 트렌드를 따라야 한다. 적어도 앞으로 1~2년은 원룸 부지가 대세일 것 같다.