"주택과 상가 임대차에서의 전세등기와 임차권등기"

[박종호]

등록일

2013-04-27 오전 4:12:19

조회수

440

글쓴이

송영환

제목

주택과 상가 임대차에서의 전세등기와 임차권등기

제가 한번 정리를 해 보았습니다.

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"주택과 상가 임대차에서의 전세등기와 임차권등기"

*임대계약이 종료되어 신청이 가능한 법원의 임차권등기 명령의 촉탁에 의한 "집행등기"와 민법 621조의 신청에 의한 임차권 "설정등기"가 주임법과 상임법에서의 규정에 의해 효과가 같음으로 이에 민법상 임차권설정등기와 전세권설정등기만을 비교하여 보겠습니다.

1.주택을 임차함에 있어 임차계약자가 가끔 대항요건인 주민등록을 옮겨 오기를 꺼려하는 분들이 있습니다.

물론 전입자가 반드시 계약자와 같을 필요는 없고 가족의 주민등록을 전입한 경우에도 대항력을 취득하는 것으로 판례가 나와 있고 또한 부모가 자기명의로 자녀의 유학을 위해 집을 임대계약을 하고도 자녀의 주민등록을 전입한 경우에도 당연히 대항력을 취득한 것으로 보지요.

2. 하지만 끝내 어떤 사정으로 주민등록의 전입이 불가하다면 대항력과 우선변제권의 확보를 위해 전세권등기나 민법 621조에 의한 임대차등기를 고려해 볼수 있을 것입니다.

3. 한편 위 민법 621조의 임차권등기는 원래는 대항력외에 우선변제권은 인정되지 않는 것이지만  주임법 3조의 4에 기한, 상임법 7조에 기한 위 민법상 임차권등기를 마치더라도 그때부터 관련법률에 의해 대항력은 물론 우선변제권까지도 인정이 되도록 되어 있습니다.

4. 따라서 위 민법상 임차권등기는 주임법상 대항력의 요건인 주민등록 전입(상가에서는 사업자등록)이나 우선변제권의 확보를 위한 확정일자인을 받지 않고도 등기신청이 가능하고 또 미리 대항력과 우선변제권을 확보하여 이를 등기로 공시할 수도 있는 데 어쨓든 이 등기도 전세등기와 마찬가지로 임대인인 건물주의 승락이 있어야 공동으로 등기신청이 가능한 것이지요.

5. 다음으로 전세등기는 위 임차권등기와 같이 대항력이나 우선변제권을 갖고 있고 더 나아가 전세권등기는 물권으로서 민법 306조에 의한 처분금지 특약을 하지 않는 한, 전세권자가 임의로 처분(양도 및 전세권 이전등기)할수 있고 경매신청도 가능한데..위 임차권등기는 처분권과 경매신청권이 없다는 점이 다르다 할 것입니다.

6. 반면 전세권등기는 보증금에 월차임이 있는 경우에도 보증금만을 전세금으로 공시를 하여 등기를 할수밖에 없고 또한 전세권자(임차인)가 건물주의 승락이 없이도 임의로 전세권이전등기를 하여 양도하거나 전대를 하는 등 처분권을 가지게 됨으로 임대인으로서는 심히 불안하게 생각할 수가 있어 거부감이 클 수도 있을 것입니다.

7-1). 또한 전세권등기는 별도의 주임법상 대항력을 갖추지 않고 전세권등기만 하고 있는 경우에는 경매절차의 배당에서 ..주임법이나 상임법의 보호를 받을 수 없어 소액보증금의 일정액 보호를 받을 수도 없어 그 점에 있어서는 임차인에게 불리한 점이라 할 것이고

 -2). 또한 우선변제를 받음에 있어서도 주임법이나 상임법에 있어서는 대지를 포함한 건물의 환가대금(경락대금)에서 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있지만..전세권에 의한 배당은 대지권이 있는 집합건물이 아니라면 전세권등기가 되어 있는 건물가격내에서만 배당을 받을 수 있어 임차인으로서는 불이익이 올 수도 있을 것입니다.

8-1). 끝으로 주임법상으로는 임차인이 법인인 경우에는 민법상 임차권등기를 한다고 하여도 보호대상이 아니어서 민법상 임차권등기가 아닌 부득 전세권설정등기를 요구할 수 밖에 없을 것이고...

  -2). 상임법상으로도 일정금액이 넘는 경우에는 역시 상임법상 보호대상이 아니어서 상임법상 사업자등록이나 확정일자인이 무의미하고 또한 상임법상 보호대상인 민법상 임차권등기 역시도 효력이 없어 부득 전세권 등기를 요구할 수 밖에 없을 것으로 생각됩니다. 

***읽어 보시고 틀린 부분이 있다고 생각되시면 거리낌없이 언제고 지적하여 주시고 또한 함께 연구하며 공부하는 기회가 되었으면 좋겠습니다.