국토교통부 2015년 업무보고 관계기관 간담회 회의 자료입니다

[박승국(라이프테크)]

국토교통부 2015년 업무보고 관계기관 간담회 회의자료를 올립니다.

오늘 오후 회의자료이므로 외부 유출은 자제해 주시고 참고용으로만 보시기 바랍니다.

회의 참석자 명단: 

국토부:김재정 주택정책관, 권혁진 주택정책과 과장, 이익진 주거복지기획과 과장, 서정호 주택건설공급과 과장, 주택정비과 김영한 과장, 이상 5명

관계기관: 김종신 대한주택건설협회 상무이사, 유인상 한국주택협회 김한준 고문이사, 윤권일 대한주택관리사협회 국장, 이재권 우리레오PMC 사장, 박승국 라이프테크 대표이사, 삼성물산 임국희 소장, 이상7명

Ⅰ. 현 전월세 시장 진단

1. 전월세가격

□ ‘12.6월 이후 전세가격은 지수상으로 완만한 상승세(연간 4.1%)를 나타내고 있으며, 월세가격은 ’12.9월 이후 하락세 지속

〈전세 및 월세 가격지수 추이〉	〈월간 전세가격 변동률(%)〉

 ㅇ 금년 10월 누계 전세가격 변동률은 최근 5년 평균(5.21%)보다 낮은 2.82% 수준

□ 최근 전세가격 변동률은 안정세이나, ‘09~’11년 전세가격 급등에 따른 상승분 누적으로 서민들이 체감하는 전세가격 부담은 높음

ㅇ ‘09.1월 이후, ’14.6월까지 근로자소득은 16.6% 상승한 반면, 동기간 전세가격은 전국 37.3% 상승

□ 전국 아파트 매매대비 전세가 비율은 ‘01.10월(69.5%) 이후 최고치인 70%에 근접하고 있으며, 일부 지역은 80% 내외를 기록

〈전국 전세가격 누계 상승률〉	〈매매대비 전세가격 비율(아파트)〉

2. 전월세 거래량

□ 전세 거래량은 거의 변화가 없는 반면, 월세 거래량은 급격히 증가하고 있음

* 9월 누계 월세거래량(만건) : (‘11) 32.9%, (’12) 33.4%, (‘13) 40.7, (’14) 45.9만건

□ 전월세 거래량 중 전세비중(9월 누계 기준)은 ‘11년 67.1%에서 ’14년 58.4%로 급격히 감소

ㅇ 전세의 월세 전환은 비아파트 및 비수도권에서 더 빠르게 진행되고 있으며, 특히 단독, 연립 등 지방 비아파트는 이미 월세가 전세 거래량을 초과

〈전월세거래량 및 전세비중 추이〉	〈지방 비아파트 전월세거래량 추이〉

3. [참고] 매매시장 동향

□ (매매가격) 임대소득 과세 영향 등으로 4월 이후 보합세로 돌아섰으나, 7월 이후 상승세 전환

ㅇ 9.1대책 이후 주택시장 활력회복에 대한 기대감 반영으로 상승세가 계속되고 있으나, 상승폭이 둔화 중

* 9월1주(0.10%) → 9월3주(0.09%) → 10월1주(0.11%) → 10월2주(0.09%) → 10월3주(0.07%)

ㅇ ‘14.10월 누계 변동률은 1.39%로, ’13년 -0.05% 및 ‘12년 0.12%에 비해 회복세가 뚜렷

- 수도권 변동률은 1.24%, 지방광역시는 1.94%로 ‘13년(수도권 -1.32%, 지방 1.43%)보다 상승 추세

〈월별 주택 매매가격 증감률(%)〉	〈10월 누계 주택 매매가격 증감률(%)〉

□ (매매거래량) ‘14.9월 누계거래량은 78.6만건, 전년(67.4만건) 대비 16.6% 증가, 최근 5년평균 대비 16.9% 증가

ㅇ 지역별로는 지방이 전년 동기대비 18.3% 증가하여 수도권(14.2%)에 비해 거래 회복세가 뚜렷

ㅇ 9월 거래량도 8.6만건으로 금년 4월(9.3만건) 이후 최대치로서, 9.1대책 이후 주택시장 활력 회복에 대한 기대감이 반영

〈월간 주택거래량 추이(만건)〉	〈9월 누계 주택거래량(건)〉

Ⅱ. 최근 부동산 대책 주요 내용

1. 규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복(9.1대책)

(1) 재정비 규제 합리화

□ 재건축 연한규제 완화

ㅇ (종전) 준공후 20년 이상 범위에서 재건축 연한을 조례로 정하고, 서울시는 상한을 40년으로 설정

ㅇ (개선) 재건축 가능 연한을 30년으로 설정

- 서울시 현행기준과 비교시, ‘87~’90년에 준공된 아파트는 재건축 가능연한이 2~8년, ‘91년 이후 준공된 아파트는 10년 단축

□ 재건축 안전진단 기준 합리화

ㅇ (종전) 모든 재건축 단지가 구조안정성 위주로 안전진단 평가

ㅇ (개선) 연한도래 여부에 따라 안전진단 평가기준을 이원화하고, 4개 항목(구조안전, 노후도, 주거환경, 비용분석) 세부 평가기준도 완화

* 연한 도래와 관계없이 구조적 결함이 있는 경우 : 구조 안전성만 평가(최하위 E등급 판정시 여타 항목 평가 없이 재건축 진행)

* 재건축 연한도래 : 주거환경 중심의 기준을 적용하여 생활에 불편이 큰 경우 재건축 허용

□ 공공관리제 개선

ㅇ (종전) 일부 지자체 공공관리제 적용을 의무화하면서 시공사

선정도 사업시행인가 이후로 의무화

ㅇ (개선) 토지 등 소유자 과반수가 찬성할 경우, 사업시행인가 전에 시공사 선정을 허용하고, 공공관리제는 공공지원제로 명칭 변경

(2) 청약제도 개선

□ 민영주택 가점제 지자체 자율 운영

ㅇ (종전) 민영주택 중 85㎡ 초과는 100% 추첨제이나, 85㎡ 이하는 가점제 40% 운용

ㅇ (개선) ‘17.1월부터 지자체장(시군구청장)이 지역별 수급여건에 맞춰 가점제를 자율 운영(가점제 비율은 현행 40% 범위내)

□ 민영주택 가점제 개선

ㅇ (종전) 무주택자를 판단하는 소형 저가주택 기준(전용 60㎡ 이하, 공시가격 7천만원 이하), 2주택 이상 보유자(무주택기간 가점(최대 32점) 미부여와 별도로 추가 감점(1채당 5~10점))

ㅇ (개선) 소형 저가주택 기준 개선(전용 60㎡ 이하, 공시가격 1.3억원(수도권), 8천만원(지방) 이하), 2주택 이상 보유자에 대한 감점기준 폐지

□ 청약통장 유형 단순화

ㅇ (종전) 청약통장 유형 4개(청약저축, 청약예금, 청약부금, 청약종합저축)

ㅇ (개선) ‘15.7월부터 청약종합저축으로 일원화

* 청약저축, 청약예금, 청약부금에 대한 신규가입을 중지하고, 기 가입한 통장은 모두 소진될 때까지 현행 통장 목적대로 사용

□ 입주자 선정절차 단순화

ㅇ (종전) 국민주택은 1순위 중에서 6개 순차에 따라 선정 후, 다시 2순위 중에서 6개 순차에 따라 선정, 이후 3순위는 추첨(총 13단계)

ㅇ (개선) 1, 2순위를 1순위로 통합, 6개 순차를 2개 순차로 통합

* 1순위 : 가입기간 1년, 월 납입금 12회 이상(수도권 외 지방은 6개월, 6회)

2. 서민 주거비 부담 완화 방안(10.30대책)

(1) 저소득층 주거비 부담 완화

□ 사회취약계층을 위한 월세대출 실시

ㅇ (개요) 소득발생이 예상되는 취업준비생 및 자활의지가 있는 기초생활수급자에게 저리의 월세 대출

ㅇ (대상) ①학교 졸업생으로서 취업준비생 ②일하는 기초생활수급자로서 ‘희망키움통장’ 가입자 ③EITC 수급자

* 취업준비생 : 부모 연소득 3천만원 이하 & 부모와 따로 거주하는 35세 이하 졸업생 & 졸업후 3년 이내의 취업준비생

ㅇ (지원조건) 연2% 금리, 매월 30만원씩 2년간 720만원 한도로 대출, 3년후 일시상황(최장 6년까지 3회 연장가능)

□ 저소득 임차가구 내집마련 기회 확대

ㅇ 부부합산 연소득 2천만원 이하의 경우 디딤돌 대출 금리 0.2%p 추가 인하(‘15년 한시)

* 연소득 2천만원 이하 금리 : (변경전) 2.4~2.7% → (변경후) 2.2~2.5%

ㅇ 3년 내 상환시 최대 1.2% 중도상환수수료 부과규정의 체계 조정검토

□ LH전세임대의 보증부 월세가구 지원금리 인하

ㅇ 보증금이 낮을 수록 지원금리를 우대하여, 주택기금 대출금액이 적은 보증부 월세가구 지원

대출금 규모	2천만원 이하	2～4천만원 이하	4천만원 초과
지원금리	1.0%	1.5%	2.0%

□ 기금 대출시 보증부 월세가구 지원금리 인하

ㅇ 근로자서민 및 저소득 등 2가지 전세자금 대출을 통합하고,

소득이 낮고 보증금이 적을수록 대출금리 우대

ㅇ 저소득층이라고 지자체장이 추천한 경우 금리 1%p 인하

* (변경전) 2.0~3.3% → (변경후) 1.7~3.3%

(2) 공공임대주택 공급 확대

□ ‘17년까지 총 50만 가구의 공공임대주택 입주 추진

ㅇ ‘17년 장기공공임대주택 재고 137만호, 총 주택수 대비 재고율 6.7% 달성(현재 5.3%)

* EU : 13.0%, OECD : 11.5%, 일본 : 8.7%, 미국 : 1.7%

□ 매입 및 전세임대 집중 공급

ㅇ 입주물량 부족, 재건축 이주수요 등으로 단기간에 수급불안이 우려되는 지역에 즉시 입주가 가능한 매입․전세임대를 집중 공급

* ‘14년 : 잔여물량 1.4만호를 11월까지 조기공급하고 3천호를 별도로 추가 공급

** ‘15년 : 기존 계획물량 4만호에서 1만호를 추가 공급하여 총 5만호 공급

ㅇ 매입․전세임대 지원단가도 각 500만원씩 상향

□ 준공공임대주택 활성화

ㅇ 제1종 주거지역에서 다세대․연립을 준공공임대로 활용시 층수제한을 완화(4→5층) 하는 방안을 추진

ㅇ 의무임대기간 단축(10년→8년), 임대기간 종료 후 LH매입확약 등

Ⅲ. 주요 토의사항

1. 임대차시장 개선

□ 전세수요의 매매수요로의 전환

□ 전세가격 상승에 대한 대응

□ 보증부월세 가구의 주거비 부담 완화

□ 무주택 가구의 내집마련 유도

□ 준공공임대 등 민간 임대시장 활성화 방안

□ 현재 임차가구 지원제도(구입․전세자금 지원, 공공임대 공급)에 대한 문제점 지적 및 개선 방안

□ 기타 임대차시장 개선을 위한 아이디어 제시

2. ‘15년 주택정책 추진방향 관련 건의 

[김호정(경관25기)]

부동산정책과 그 정책이 시장에 미친 영향이 수치화로 잘 나타내져 있네요.
귀한 자료 공유해 주셔서 감사합니다.
잘 읽었습니다..

[다킹]

수고 많습니다^^