숙박업 VS 농어촌민박업, 갈림길 ‘펜션’

[대정하우징]

숙박업 VS 농어촌민박업, 갈림길 ‘펜션’

종전까지 펜션은 단독주택 또는 다가구주택으로 허가를 받아 숙박 영업을 해왔는데,

이는 관련 규정의 미비를 틈탄 ‘편법 아닌 편법’에 해당했다. 이에 정부는 지난2004년 4월

‘농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침’을 제정, 7월1일부터 불법펜션을 엄격하게

단속한다고 발표하였다. 철퇴를 맞은 펜션업계의 술렁임이 계속되고 있으나, 무엇보다도

통합지침에 대한 확실한 이해가 앞서야 할 것이다.

지난2004년 4월, 정부는 농어촌민박 기준을 엄격히 규정한 ‘농어촌 지역 숙박시설 설치·관리에

관한 통합지침’을 발표하였다. 이번 통합지침의 가장 큰 골격은 앞으로 펜션은 ‘농어촌민박’ 아니면 ‘숙박업’으로 구분된다는 것이다.

7실 이하의 객실을 갖춘 펜션은 소유자가 해당 주택에 주민등록을 등재, 실제 거주하면서 기존의

농어촌민박 지정 요건에 벗어나지 않으면, 종전처럼 운영할 수 있다. 그러나 단지형을 포함한 8실

이상의 펜션은 반드시 숙박업으로 등록하여 부가가치세는 물론 소득세도 내야 한다.

그러나 민박 지정의 요건을 모두 갖췄다고 안심할 일만은 아니다.

펜션 컨설팅업체인 알그룹의 박영군 대표는 “7실 이하의 펜션이라고 하더라도 지자체의 이해와

해석에 따라 상황이 달라질 수 있다. 또 8실 이상의 펜션 중 명의변경을 통한 임대형식,

전세계약 등으로 이번 조치를 피해가고자 하는 경우에도 우선 통함지침을 이해하고 해당 관청의

공무원에게 최종 확인하는 것이 안전하다”고 조언한다.

8실 이상 펜션은 모텔과 같은 숙박시설

단지형을 포함한 8실 이상의 펜션은 숙박업으로 전환하는 과정에서 특히 주의를 요한다.

경우에 따라서는 펜션 운영을 못할 수도 있는데, 숙박업 혹은 숙박시설과 관련해서는 여러 분야의

엄격한 제재를 받기 때문이다. 건축법과 공중위생관리법 등이 대표적인 법률로 해당시설의 규모 및 용도에 따라서는 그 이상의 법률을 적용받을 수도 있다.

당장 숙박시설에 준하는 하수처리시설이나 소방시설 등을 갖추지 못한 펜션이 적지않고,

주거지역이나 상수원보호구역 등 숙박업으로 용도가 바뀔 수 없는 지역에 들어설 예정인 단지형

펜션은 사정이 더욱 복잡해진다. 이에 대해 농림부 농촌진흥과의 한 관계자는 “여관이나 모텔이

거주지역 또는 교육시설 밀집지역에 들어설 수 없는 것과 마찬가지로 보면 된다. 이번 조치는

그동안 무분별하게 지어 온 펜션을 제도권으로 끌어들여 환경훼손 등의 부작용을 최소화하는데

무게를 두고 있다”고 밝혔다.

단지형 펜션 가운데 상당수는 수익을 내세워 외지인들에게 분양 했는데, 소유자는 앞으로 운영을

하려면 숙박업으로 사업자등록을 해야 한다.

이렇게 되면 애초에 예상치 못한 소득세 등의 부담을 안게 되어 수익률이 떨어질 것은 자명하다.

전원정보연구소의 박철민 사장은 “어찌되었든 통합지침이 펜션을 운영하거나 준비하는 이들에게

악재임은 틀림없으나, 일부분 긍적적인 측면도 있다”며 “경쟁력을 갖춘 펜션 만이 살아남을 수 있는 여건이 조성되어 당분간은 펜션업계가 ‘양극화’를 거친 뒤 조정국면을 맞이하게 될 것으로 전망된다”고 말했다.

한편 숙박업으로 사업자등록을 한 후에는 세금 관계를 확실히 검토해야 한다. 그동안 비과세 혜택을 받아 왔으나, 7월부터는 소득세(순이익의 9∼36%) 및 운영수익에 따른 부가가치세(순매출액의 10%)가 부과된다.

농어촌지역 숙박시설 설치 및 관리에 관한 통합지침 요점 정리

부동산업계 전문가의 공통된 의견은 본격적인 단속에 들어가야 윤곽이 들어나겠지만, 우선

통합지침의 이해를 통해 자신이 처한 상황 판단을 해야 한다는 것이다. 이하에서는

제주국제자유도시 특별법에 의한 휴양펜션업에 대한 사항은 생략하였다.

▒ Ⅰ. 공중위생관리법에 의한 숙박업의 관리ㆍ운영

1. 숙박업의 정의

숙박업이란 손님이 잠을 자고 머물 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 영업을 말한다. 다만, 다음 시설은 숙박업에서 제외된다.

① 농어촌정비법에 의하여 농어촌에 설치된 민박사업용 시설(객실이 7실 이하인 경우)

② 산림법에 의하여 자연휴양림 안에 설치된 시설

③ 청소년기본법에 의한 청소년수련시설

2. 관리대상

국토의계획및이용에관한법률 및 건축법에 의하여 설치되는 숙박 시설 중 일반숙박시설(호텔, 여관 및 여인숙) 및 이와 유사한 시설(예 : 숙박형 고시원 - 고시원 명칭사용 억제)

3. 설치 대상지역

국토의계획및이용에관한법률에서 정하는

① 도시지역 중 상업지역

② 관리지역 중 계획관리지역

4. 신고방법 및 절차(숙박영업의 변경신고 / 영업자의 지위승계신고 생략)

숙박업의 시설 및 설비기준에 적합한 시설을 갖춘 후 ‘숙박업영업신고서’에 영업시설 및 설비개요서, 교육필증 등을 첨부하여 소재지 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한다. 이를 신고받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 영업신고증을 교부하고 신고관리대장을 작성ㆍ관리하게 된다.

5. 숙박업 관리기준

▶ 환기 및 조명에 대한 시설 및 설비기준

① 환기용 창 등은 수시로 개방하여 환기가 충분히 될 수 있도록 하여야 한다.

② 기계환기설비를 마련하고, 수시로 가동시켜 환기가 충분히 될 수 있도록 하여야 한다.

③ 객실ㆍ접객대 및 로비시설의 조명도는 75Lux이상이 되도록 유지하여야 하며, 복도ㆍ계단ㆍ욕실ㆍ샤워시설ㆍ세면시설 및 화장실의 조명도는 20Lux(복도 및 계단의 경우 심야에는 10Lux)이상이

되도록 유지하여야 한다.

▶ 위생관리기준

1) 객실·침구 등의 청결

① 객실ㆍ접객대ㆍ로비시설ㆍ복도ㆍ계단ㆍ욕실ㆍ사워시설ㆍ세면시설 및 화장실 등에는 해충이

발생하지 아니하도록 매월 1회 이상 소독해야 한다. 다만, 전염병예방법령이 정하는 바에 따라

소독을 하여야 하는 업소의 경우에는 관계법령이 정하는 바에 의한다.

① 요ㆍ이불ㆍ베개 등 침구의 포와 수건은 숙박자 1인이 사용할 때마다 세탁하여야 하며, 수시로

일광 그 밖의 방법에 따라 건조시켜야 한다.

③ 객실의 먹는 물은 끊인 물이거나 먹는물관리법령에 의한 먹는물의 수질기준에 적합한 물이어야 하고, 깨끗한 용기에 담아 비치하여야 한다.

2) 욕실 등의 위생관리

① 욕조수의 탁도는 1.6NUT(Nephelometric Turbidity Unit)이하로 하여야 한다. 만일 다른 법령에

의하여 목욕장에서 사용할 수 있도록 허가받은 제품을 첨가한 때에는 당해 제품에서 발생한 탁도는 계산하지 아니한다.

② 과망간산칼륨 소비량은 25㎎/ℓ이하가 되어야 한다.

③ 대장균군은 1㎖ 중에서 1개를 초과하여 검출되지 아니하여야 한다. 이 경우 평판마다 30개 이하의 균체의 군락이 형성되었을 때는 원액을 접종한 평판의 균체의 군락을 평균하며, 기재는 반드시 1㎖ 중 몇 개라고 표시한다.

▶ 그 밖의 준수사항

1) 숙박업자는 업소 내에 숙박업신고증을, 객실별내에 숙박요금표를 각각 게시하여야 한다.

2) 안전관리기준은 소방법령, 소방시설설치유지및안전관리에관한법률 등에 따라 시설종별·

시설규모 등에 적합한 안전관리시설을 갖추어야 한다.

① 소화설비, 피난설비, 경보설비, 소화용수설비 그 밖의 소화활동상에 필요한 설비 - 소화기,

간이스프링 쿨러, 비상조명등, 가스누설경보기, 비상벨 설비 등

▶ 위법ㆍ부당행위에 대한 단속실시

1) 시장·군수·구청장이 공중위생관리법령을 위반한 숙박업소는 단속을 받게 된다.

① 숙박업 영업을 신고하지 아니한 자(법 제3조)

② 영업정지명령 또는 일부 시설의 사용중지명령을 받고도 그 기간 중에 영업을 하거나 그 시설을

사용한 자 또는 영업소 폐쇄명령을 받고도 계속하여 영업을 한 자

③ 공중위생영업자의 지위를 승계한 자로서 1월 내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하지 아니한 자(건전한 영업질서를 위하여 공중위생영업자가 준수하여야 할 사항을 준수하지 아니한 자)

▶ 행정사항

1) 숙박시설 설치대상 지역에서 농어촌민박을 표방하여 8실 이상의 객실을 구비하고 숙박업을

운영하는 시설(농어촌민박은 객실 7실이하에 경우에 한함) 및 숙박형 고시원은 공중위생관리법

제3조의 규정에 의하여 숙박업 영업 신고를 해야 한다.

2) 주거시설로 건축허가를 받은 단독·다세대·연립주택(민박단지)에서 불법 숙박영업을 하는 행위는 단속을 받게 된다.

Ⅱ. 관광진흥법에 의한 관광펜션업

1. 관광펜션업의 정의 (관광진흥법시행령 제2조제6호아목)

숙박시설을 운영하고 있는 자로서 자연ㆍ문화체험관광에 적합한 시설을 갖추어 이를 관광객에게

이용하게 하는 업을 말한다. 단 관광펜션업의 규정은 제주국제자유도시특별법의 적용을 받는

지역에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

※ 관광펜션업 지정기준(관광진흥법시행규칙 별표1 제8호)

① 자연 및 주변환경과 조화되는 3층 이하의 건축물일 것

② 객실이 30실 이하일 것

③ 취사 및 숙박에 필요한 설비를 갖출 것

④ 바비큐장, 캠프파이어장 등 주인의 환대가 가능한 1종류 이상의 시설을 갖추고 있을 것(다만,

관광펜션이 수 개의 건물 동으로 이루어진 경우에는 공동으로 설치할 수 있다)

⑤ 숙박시설 및 그밖에 이용시설에 대하여 외국어 안내표기를 할 것

2. 관광펜션업 지정세부지침(2003년 10월22일 시행)

▶ 숙박시설의 범위 및 지정요건

1) 숙박시설을 운영하고 있는 자의 숙박시설은 관광진흥법시행령 제2조제3호가목에 의한

숙박시설을 말한다.

① 건축법시행령 제3조의4 별표1 제11호 : 호텔, 여관, 여인숙, 관광숙박시설, 기타숙박시설

② 공중위생관리법시행령 제2조제1항제1호및제2호 : 농어촌정비법에 의한 민박, 산림법에 의한

자연휴양림안의 시설

2) 관광펜션으로 지정받고자 하는 자는 사업자등록을 하여야 한다.

3) 객실이 8실 이상의 경우 공중위생관리법에 의한 숙박업 신고를 하여야 한다.

4) 객실이 7실 이하 중 ‘농어촌정비법’에 의한 농어촌민박에 해당하지 않는 경우 공중위생관리법에 의한 숙박업 신고를 하여야 한다.

▶ 시설세부기준

1) 1개의 객실에는 현관(출입구), 침실, 화장실(욕실)을 갖추어야 한다.

2) 취사시설은 각 객실마다 구비를 원칙으로 하되, 최소한 관광펜션 내에 객실규모에 맞는 취사와

관련된 독립된 설비와 장소가 확보되어야 한다.

3) 외국어 안내표기의 대상 외국어는 영어를 기본으로 하되 기타외국어 추가 안내도 가능하다.(관광펜션의 주요시설 및 부대시설과 이용안내에 관한 내용을 포함)

4) 바비큐장, 캠프파이어장은 문화관광체험을 위한 최소시설로 객실 인원에 맞는 공간이

확보되어야 한다.(수개의 건물 동으로 이루어진 한 사업자단위 관광펜션의 경우에는 공동으로

설치할 수 있되, 관광펜션으로 지정받은 타 관광펜션과 이를 공동으로 설치·이용할 수 없다.)

5) ‘자연 및 주변환경과 조화되는’이라 함은 기존 마을 내 일반주택으로 건축된 건물 및 모텔·

여관 등의 숙박시설 형태로 지어진 건물과는 차별화된 건축물 형태·색채·구조 등을 말한다.

▶ 상호 관련

‘관광펜션’이외에 기타 명칭으로 지정신청이 가능하나, ‘관광펜션’이라는 명칭사용이 권장된다.

관광펜션으로 지정받지 않은 자는 ‘관광펜션’ 또는 ‘관광펜션’으로 오인 받을 수 있는 유사한 명칭을 상호로 사용할 수 없으며, 이를 홍보에 이용할 수 없다.

▶ 분양 및 회원모집

분양 및 회원모집을 목적으로 하는 경우 관광펜션으로 지정받을 수 없다.

▶ 단지형 펜션

① 각 동별로 ‘관광펜션’ 지정을 신청하는 경우 별도로 지정요건을 갖추어야 한다.

② 각 동(신청인)별 별도 상호로 사업자 등록(필요 시 숙박업 신고)등 지정 요건을 갖추어야 한다.

③ 별도의 ‘바비큐장, 캠프파이어장’ 등 시설을 갖추어야 한다.

Ⅲ. 농어촌민박사업의 정의 및 사후관리

1. 농어촌민박사업이란?

농어촌지역에서 민박사업을 하는 해당 주택에 주민등록이 등재되어 있고 실제로 거주하면서 7실

이하(7실을 포함한 그 아래)의 객실을 두고 이용객의 편의와 ①농어촌의 소득증대를 목적으로 숙박ㆍ취사시설 등을 제공하는 업을 말한다. 여기서 “농어촌”이라 함은 군의 지역과 ②시의 지역 중

대통령령이 정하는 지역을 말한다. 그러나 민간업체가 단지를 개발한 후, 숙박업에 준하는 경영으로 소득을 올릴 수 있음을 광고하여 택지 또는 주택을 다수인에게 분양하고 주택 소유자가 숙박업을

경영하거나 타인에게 위탁 경영토록 하는 경우(예: 사실상 집단화된 전문 숙박시설단지 등)는

농어촌민박사업에서 제외된다.

①‘농어촌 소득증대’라 함은 민박사업 운영으로 발생하는 소득이 직접 농어촌 주민에게 귀속되어야 함을 뜻한다.

②‘시의 지역 중 대통령령이 정하는 지역’은 지방자치법 제2조제1항 제2호의 규정에 의한

시의 지역 중 농림부장관이 농어촌소득증대를 위하여 필요하다고 인정하여 법제43조의 규정에 의한 중앙 농정심의회의 심의를 거쳐 농촌으로 고시하는 지역을 말한다(농업ㆍ농촌기본법 시행령 제5조)

2. 관련법 규정

▶ 농어촌정비법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

8의2. "농어촌관광휴양사업"이라 함은 다음 각목의 사업을 말한다

라. 농어촌민박사업 : 농어촌지역에서 이용객의 편의와 농어촌소득증대를 목적으로 숙박ㆍ

취사시설 등을 제공하는 업

▶ 소득세법 제9조(농가부업소득의 범위)

① 법 제12조제3호에서 "대통령령이 정하는 농가부업소득"이라 함은 농ㆍ어민이 부업으로 영위하는 축산, 양어, 고공품제조, 민박, 음식물판매, 특산물제조, 전통차 제조 및 그 밖에 이와 유사한

활동에서 발생한 소득 중 다음 각 호의 소득을 말한다.

② 제1항 각호 외의 부분에서 ‘민박’이라 함은 농어촌정비법에 의한 농어촌지역에 설치된

민박사업용으로서 객실이 7실 이하인 시설을 말한다.

※ 비과세되는 농가부업소득 범위

민박, 음식물 판매, 특산물제조, 전통차 제조수입이 대상. 또 농어촌 지역(수도권 제외)에서

전통주를 제조, 판매해 발생하는 소득을 연 1천2백만원까지는 비과세하고 1천2백만원 초과분에만 과세한다. 전통주에는 민속주와 농민주가 포함된다.

Ⅳ. 용도지역 내에서의 숙박시설 설치

1. 국토의계획및이용에관한법의 용도지역 내 숙박시설의 건축

1) 농림지역 안에서는 숙박시설을 건축할 수 없다. 건축법시행령 별표1 제1호의 단독주택으로서

현저한 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 농어촌주택은 건축할 수 있다.

2) 계획관리지역 안에서는 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축법시행령 별표1 제11호의 숙박시설을 건축할 수 있다. 다만, 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고 3층 이하로

건축하는 것에 한한다.

※건축법시행령 별표1 제1호의 단독주택과 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축법시행령

별표1 제2호의 공동주택(아파트를 제외한다)을 건축할 수 있다.

3) 생산관리지역 안에서 숙박시설을 건축할 수 없다. 다만 건축법시행령 별표1 제1호의 단독주택과 도시계획조례가 정하는 바에 의하여 건축법시행령 별표1 제2호의 공동주택(아파트를 제외한다)은 건축할 수 있다.

4) 보전관리지역 안에서 숙박시설을 건축할 수 없다. 단 건축법시행령 별표1 제1호의 단독주택은

건축할 수 있다.

2. 개발제한구역에서의 행위제한

1) 개발제한구역 안에서는 건축법시행령 별표1 제1호 가목의 규정에 의한 단독주택 이외의

숙박시설 등을 건축할 수 없다. 단, 건축법시행령 별표1 제1호 가목의 규정에 의한 단독주택은 시장·군수·구청장의 허가를 받아 건축할 수 있다.

※ 신축은 다음의 경우에 한한다.

① 개발제한구역 지정당시부터 지목이 대인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는

개발제한구역 지정당시부터 당해 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우에 한한다)와

개발제한구역 지정당시부터 이미 있던 주택(제24조의 규정에 의한 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택을 말한다)이 있는 토지에 한한다.

② ①의 규정에 불구하고 농업ㆍ농촌기본법 제3조제2호의 규정에 의한 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역 안에서 주택을 소유하고 거주하는 자는 영농의 편의를 위하여 자기소유의 주택을

철거하고 자기소유의 농장 안 또는 과수원 안에 주택을 신축할 수 있다. 이 경우 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만㎡ 이상으로서 진입로의 설치를 위한 토지의 형질변경이 수반되지 아니하는

지역에 한하며, 건축 후 농림수산업을 위한 시설 외로는 용도변경을 할 수 없다.

③ ①의 규정에 불구하고 기존의 주택이 공익사업의 시행으로 인하여 철거되거나 재해로 인하여

거주할 수 없게 된 경우에는 당해 주택의 소유자는 철거일 또는 재해를 입게 된 날 당시의

자기소유 토지로서 건설교통부령이 정하는 입지기준에 적합한 곳에 주택을 신축할 수 있다.

2) 개발제한구역 안에서는 개발제한구역 안에서 허용된 단독주택을 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법시행령 제18조의 규정에 위반하여 건축법시행령 별표1 제11호의 규정에 의한 숙박시설 등의 용도로 사용할 수 없다.

※ 개발제한구역 안에서의 주택에 대해서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 다음의 용도로

건축물의 용도를 변경할 수 있다.

① 주택과 별표1 제4호(자목의 제조업소를 제외한다)의 규정에 의한 근린생활시설(주택에서 용도변경되었거나 1999년 6월 24일 이후에 신축된 근린생활시설에 한한다)간에 용도변경을 하는 행위.

다만, 수도법 제3조제2호의 규정에 의한 상수원의 상류하천의 양안 중 당해 하천(하천법에 의한

국가하천 및 지방하천을 말한다)의 경계로부터 직선거리 1㎞ 이내의 지역(하수도법 제2조제4호의 규정에 의한 하수처리구역을 제외한다) 안에서 1999년 6월24일 이후에 신축된 주택을

근린생활시설로 용도변경하는 경우에는 한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률 제5조의 규정에 의하여 설치할 수 없는 시설을 제외한 근린생활시설에 한한다.

② 주택을 고아원, 양로원 또는 종교시설로 용도변경하는 행위

③ 주택을 다른 용도로 변경한 건축물을 다시 주택으로 용도변경하는 행위

※ 개발제한구역 내 증축 및 개축, 대수선

주택에 대해서는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고를 하고 다음의 1에 해당하는 증축ㆍ개축 및

대수선을 할 수 있다.

① 기존면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡ 이하인 경우

② 증축ㆍ개축 및 대수선되는 연면적의 합계가 85㎡ 이하인 경우

3. 상수원보호구역 안에서의 행위제한

1) 상수원보호구역 안에서는 숙박시설을 건축할 수 없다. 상수원보호구역 안에서 농가주택의 신축, 주택의 증축에 대해서는 다음의 경우에 한하여 시장·군수·구청장의 허가를 받아 건축할 수 있다.

① 농가주택의 신축

- 보호구역 안에 거주하는 주민이 지목상 대지인 토지에 신축하는 경우로서 연면적 100㎡ 이하의

농가주택(지하층이 농가용 부대창고인 경우에는 100㎡ 이하로 하되, 연면적에 포함하지 아니한다) 및 연면적에 66㎡ 이하의 부속건축물

- 보호구역지정 당시부터 계속하여 무주택자인 원거주민으로서 혼인으로 인하여 세대주가 된 자가 농가주택을 신축하는 경우에는 132㎡ 이하(지하층이 농가용 부대창고인 경우에는 연면적 132㎡

이하로 하되, 연면적에 포함하지 아니한다) 및 연면적 66㎡ 이하의 부속건축물. 이 경우 지하층이

없는 농가주택의 신축은 연면적 154㎡ 이하로 한다.

② 주택의 증축

- 보호구역 안에 거주하는 주민이 증축하는 경우로서 기존주택의 면적을 포함하여 100㎡ 이하(지하층이 농가용 부대창고인 경우에는 기존의 지하층 면적을 포함하여 100㎡ 이하로 하되, 연면적에

포함하지 아니한다) 및 기존의 부속건축물의 면적을 포함하여 66㎡ 이하로 한다.

- 원거주민이 주택을 증축하는 경우에는 기존주택의 면적을 포함하여 연면적 132㎡ 이하(지하층이 농가용 부대창고인 경우에는 기존의 지하층 면적을 포함하여 132㎡ 이하로 하되, 연면적에 포함하지 아니한다) 및 기존의 부속건축물의 면적을 포함하여 연면적 66㎡ 이하. 이 경우 지하층이 없는

주택의 증축은 기존면적을 포함하여 연면적 154㎡ 이하로 한다.

③ 상수원보호구역 안에서 숙박시설의 용도변경은 오염물질의 발생정도가 종전보다 낮은 용도로

변경하는 경우에 한한다.

Ⅴ. 농지의 전용 허가 및 취소

(농어촌지역 숙박시설 설치 이외의 사항은 농지업무편람 참고)

1) 농지전용 허가

- 농업진흥지역(농업진흥구역, 농업보호구역) 안에서는 숙박시설을 설치할 수 없다.

- 농업진흥지역 밖에서는 건축법시행령 별표1에 의한 일반 숙박시설을 설치하는 경우

그 부지를 전용하고자 하는 농지의 면적은 500㎡를 초과할 수 없다.

- 국토의계획및이용에관한법률 시행령 별표18 및 별표19에 의하여 보전관리지역 및 생산관리지역에 숙박시설을 설치할 수 없는 등 타법률에서 숙박시설의 설치를 제한하여 전용목적에 적합하게 이용될 수 없는 경우에는 농지전용을 할 수 없다.〔농지법시행령 제38조(농지전용허가의 심사) 제1항

제2호 등〕

- 농지를 분할, 숙박시설 설치 목적으로 분양하는 경우에 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해한다고 판단되면 시·군의 조례를 따로 정하여 농지의 전용을 허가하지 아니할 수 있다.〔농지법시행령 제49조 제3항 제7호〕

2) 농지전용 사후관리

- 시장·군수는 농지법시행령 제59조 등에 의거 불법전용 및 불법용도변경을 연2회 특별단속 및

시·군별 수시 단속을 실시한다.

- 당초 일반주택으로 허가를 받아 일반 숙박시설로 사용하고 있을 경우에는 당초 목적대로

일반주택으로 사용하거나 일반 숙박시설로 용도변경 승인을 받도록 조치한다.

※ 일반 숙박시설로 용도변경 승인하는 경우에 그 부지를 전용한 농지의 면적이 500㎡초과하는

면적에 대하여는 농지로 원상회복해야 한다.

- 당초 목적대로 사용하거나 용도변경 승인를 받도록 한 위 조치를 이행하지 않을 경우에는

농지전용허가 취소, 원상회복 명령 및 고발조치를 당할 수 있다.

Ⅵ. 산지의 전용허가 및 취소

1) 보전산지에서의 행위제한(산지관리법 제10조 및 제12조)

① 산지전용제한지역 및 보전산지 내에서의 행위제한

- 산지전용제한지역 안에서는 주택시설을 위한 산지전용불가

- 보전산지 중 임업용산지 안에서는 660㎡ 미만의 농림어업인의 주택만 설치가능

※ 농림어업인의 주택시설의 범위

·자기소유의 산지에 농림어업의 경영을 위하여 실제 거주할 목적으로 부지면적 660㎡(200평)

미만으로 시설

·전용하고자 하는 면적에 농림어업인이 전용허가신청일 이전 5년간 농림어업인 주택 및 그 부대시설의 설치를 위하여 전용한 임업용산지의 면적을 합산한 면적을 주택 및 부대시설의 부지면적으로

봄. 다만, 공공사업으로 인하여 철거된 농림어업인 주택 및 부대시설의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하고자 하는 산지면적은 제외

- 보전산지 중 공익용산지 안에서는 농림어업인 주택의 증축 및 개축 가능

·증축의 경우 : 종전 연면적의 130/100 이하

·개축의 경우 : 종전 연면적의 100/100 이하

2) 주택ㆍ숙박시설을 위한 산지전용허가

산지관리법 제14조에 따라 산지를 전용하고자 하는 자는 산지전용허가를 받아야 한다. 이를 위해서는 동법 제18조의 규정에 의한 산지전용허가기준에 부합되는지 여부를 먼저 검토해야 한다.

※ 부지면적 330㎡ 미만으로서 준보전산지에 시설하는 농림어업인의 주택인 경우에는 산지관리법 제15조에 의한 산지전용신고로 가능

3) 산지전용허가의 취소

① 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고를 한 경우

② 허가의 목적 또는 조건을 위반하거나 허가 또는 신고 없이 사업계획 또는 사업규모를 변경하는

경우

- 대체산림자원조성비를 납부하지 아니하였거나 복구비를 예치하지 아니한 경우(감소된 복구비를 다시 예치하지 않은 경우 포함)

- 재해방지 또는 복구를 위한 명령을 이행하지 않은 경우

- 허가를 받은 자가 규정에 의한 목적사업의 중지 등의 조치명령을 위반한 경우

- 그밖에 허가조건을 위반한 경우

Tip | 산지전용허가 신청 시 유의사항

① 산지관리법 제14조에서는 산지전용을 하고자 하는 목적사업의 용도를 정하여 허가를 받도록

하고 있으며, 동법 제39조에서는 목적사업이 완료되어야 복구 준공이 가능하도록 규정하고 있다.

따라서 목적사업인 건축물의 용도가 일반주택인지 숙박시설인지를 명확히 해야 한다.

② 산지관리법시행령 별표 4의 규정에 의한 산지전용허가기준을 검토해야 한다. 산지를 분할,

숙박시설 설치를 목적으로 분양함으로써 산지전용 후 일단의 집단시설이 될 가능성이 있는 경우에는 이를 하나의 사업계획으로 보아 산지전용허가기준에 따라야 한다. 만약 사업계획이 부적절하고 산림경영 증진 및 산지의 보전에 저해가 되면 반려 또는 불허가 조치를 받을 수 있다.

③ 허가조건으로 사업계획의 변경 없이 건축물의 용도를 변경하는 경우에는 허가취소 및 벌칙이

부과됨을 명시

④ 산지관리법 제21조의 규정에 따라 용도변경승인을 받지 아니하고 주택을 숙박시설로 무단 용도변경할 경우에는 벌칙을 부과받을 수 있다.