부동산 투자의 ‘위험관리’ 노하우

[조미희]

부동산투자는 수 십 년 동안 재산증식의 최고 수단이었다. 우리나라 가계자산의 77%가 부동산이 차지하고, 주택 한 채를 잘 골라 투자해두면 수천에서 억 단위의 자본소득을 올릴 수 있는 대표적인 투자대상이 부동산이다. 그러나 부동산이 부의 축재 수단이라는 점만 부각되었지 투자에 따른 ‘위험관리’에 대해 비중 있게 다루는 경우는 많지 않다. 투자자들을 만나보면 투자 성공사례만 있지 실패담과 투자 위험성은 이내 조용히 묻히기 십상이다.

개인이 부동산에 투자하는 일이 평생 몇 번 되지 않다보니 자칫 거래의 위험을 소홀히 하거나 업자의 말을 맹신했다가 커다란 손실을 입거나 사기 당하는 빈도가 매우 높은 게 사실이다. 큰돈이 오고가는 거래이다 보니 위험에 노출되기 쉽고 사기업자들의 배만 불리는 경우가 많은 게 부동산투자인 셈이다. 무늬만 전문가나 앵무새 업자의 말 한마디 믿고 투자했다가 투자 실패로 이어져 평생을 후회하는 경우를 무수히 만나게 된다.

자산시장에서 ‘위험관리’란 경제활동에 여러 가지 위험을 최소비용으로 최대한 막는 체계적인 조치라고 말한다. 자산관리 중에서 핵심이 되는 부문이 위험관리 임에도 불구하고 부동산분야에서는 그 중요성에 비해 소홀하게 다뤄진다. 주식시장처럼 늘 불확실성이 존재하고 다양한 도사리고 있는 위험사례로 인해 막대한 자산손실로 이어지는 사례가 많다.

‘투기와 투자의 모호한 경계의 벽’의 유혹을 뿌리치지 못해 실패의 덫을 쉽게 넘지 못하고 있다. 개인투자자는 물론 정치인이나 고위공직자가 부동산투자에서 위험관리를 못해 애를 먹는 경우는 다반사이다. 선거철이나 고위공직자 임용 때 투기의혹 또는 도덕성 파문으로 낙마, 퇴진하는 사례를 보면 부동산투자란 우리 사회에서 미래계획 없이 무모하게 부동산투자에 나서고 있음에 경각심을 심어주고 있다.

공직자에게는 앞길을 막는 ‘덫’이 될 수 있고 개인에게는 ‘무모한 투기’로 변할 수 있는  부동산투자에서 최대한 손실을 줄이고 나아가 최대효용을 얻기 위해서는 미리 지혜로운 투자전략과 위험관리 전략을 짜둘 필요가 있다. 제대로 된 투자지식 없이 덤벼들었다가 평생 후유증에 시달리는 무언의 투자피해자들이 많다는 사실을 기억해야 한다. 투자 전 반드시 염두에 둬야할  부동산투자의 위험관리 유형에 대해 알아보자.

■ 분수에 맞는 투자

부동산 투자는 투자목적과 자금에 맞는 상식선 투자가 가장 기본이다. 요즘 가장 힘든 사람들은 무리한 대출로 집과 땅을 사들인 사람들이다. 가파르게 오르는 부동산 장세를 지켜봤던 사람들이 더 오르기를 기대하며 막차로 부동산투자에 나선 사람들이다. 현재 최고 연 7.8%대의 고금리, 고강도 세제, 분양가상한제 등 고단위 규제로 고민에 빠져있는 사람들이 늘고 있다. 시장의 흐름을 쫓아 재빨리 시장에 편승하는 것도 필요하지만 분수에 맞지 않은 과욕투자는 투자실패로 이어지기 쉽다.

분수에 맞지 않은 투자로 곤욕에 처해 있는 사람들은 더 많다. 종자돈 활용과 재테크 차원에서 부동산에 묻은 개인투자자 뿐 아니라 ‘권력’과 ‘자리’를 챙겨야하는 공직자들도 마찬가지이다. 대선주자와 고위공직자들의 문제는 ‘부동산이 많다’는 점이 사회문제로 번지기도 한다. 노후대비를 위한 재테크용도로 돈을 묻었다지만 ‘국민정서’가 비난과 부정한 투자로 만드는 점이다. 분수에 맞는 투자를 하려면 부동산을 불가근불가원(不可近不可遠)으로 바라보는 것이 오히려 현명하다. 무리하지 않되 필요한 부동산에만 묻어두는 지혜로운 투자가 실패를 줄이는 방법이다.

■ 합법적인 투자

부동산경기가 침체 조짐을 보이면서 부동산 거래사고가 곳곳에서 발생되고 있다. 이러한 사고는 탈법과 불법, 편법거래를 부추기는 무허가 개발 / 분양업자들의 사기성 부추김 탓도 있지만 주의성 없고 사려 깊지 못한 개인투자자들의 탓이 더 크다. 불법적인 투자유형으로는 전매허용시기 전 거래, 단독주택지 ‘딱지’ 암거래, 업/다운계약서, 위장/허위 전입, 차명거래, 외지인의 토지 공증거래 등 다양한 부동산거래 방식으로 나타난다. 부동산 불패 신화를 신봉하는 일부 그릇된 투기세력으로 인해 거래수법도 갈수록 훨씬 지능화, 교묘해지고 대담해지고 있다.

부동산거래 현장에 있다 보면 가장 흔하게 이루어지는 탈법거래 방식으로는 바로 위장전입과 다운계약서 거래이다. 위장전입은 유망지역 토지나 조합주택 또는 보상금을 노리고 지인 주소로 허위신고 했다가 부동산투기 합동단속반에 걸려들기도 한다. 대상은 임야,농지,산업단지,아파트 등 종목을 가리지 않는다. 위장전입의 이유는 토지보상과 형질변경과 농지전용 목적 등 무차별적으로 이뤄지고 있다. 이런 불법적인 거래는 형사처벌의 대상이 될 뿐 아니라 탈루세액에 대한 세금추징도 각오해야 한다.

■ 위험을 줄이는 투자

부동산 거래에서 위험에 노출될 가능성이 높은 시기는 호경기보다 불경기 때 더 많이 기승을 부린다. 불경기 때는 시행 또는 중개업자가 거래를 촉진시키기 위해 과장과 감언이설로 초보자들을 유혹하는 빈도가 높고, 사는 사람 입장에서는 시세보다 싸다는 이유로 덜컥 계약부터 서두르고 있어서이다. 대표적인 위험거래로는 가짜(짝퉁)매물, 착오 매수, 범죄형 사기매물, 부동산관련 서류의 위/변조, 개발지역 내 관련 서류위조 후 투자자를 암암리에 모집하는 사례 등 여러 수법이 동원된다.

요즘 흔한 유형으로는 무허가중개업자가 내 집 마련 실수요자들의 조급함을 악용해 급매물로 거래시세를 조작해 값싸게 파는 것처럼 분위기에 휩쓸리게 한 다음 급하게 계약서부터 쓰게 하는 방식이다. 거래부진을 겪는 떴다방업자는 파는 사람과 함께 사는 사람으로부터 거액의 커미션을 챙기지만 사는 사람 입장에서는 비싼 값에 내 집을 장만하고 비싼 수수료까지 부담해야 하는 이중의 지출로 인해 위험이 더 크다. 거래위험을 줄이기 위해서는 업자들의 말을 너무 믿지 말고 본인이 꼼꼼하게 시세를 파악하고 직접 서류를 챙기는 주의가 필요하다.

■ 기본을 지키는 투자

부동산투자에서의 기본은 본인의 책임 하에 위험을 최소화하는 전략이다. 부동산시장에서는 자칫 방심했다가 ‘눈 뜨고 코 베어가는 일’이 가끔 발생한다. 아무리 믿을 수 있는 유명 컨설턴트가 개입된 매물을 사더라도 서류발급 만큼은 본인이 직접 챙겨야 한다. 아무리 현장경험 많은 컨설턴트라도 파는 사람이 서류를 위조해 급매물로 내놓는 경우 속수무책으로 당할 수밖에 없다. 주민등록증, 인감증명서, 법원 판결문까지 위조하는 데에는 속수무책이다.

계약 전 공부(公簿)를 통해 건축 가능여부, 개발 가능성, 권리 변동여부, 대출승계는 본인이 직접 개입해 확인해야 한다. 구두약속 보다는 계약서나 약정서를 작성해 내용을 상세히 기재하고 애매한 문구는 구체적으로 바꾸고 특약사항은 문서화해 추후 분쟁에 대비해야 한다. 매매 계약서를 쓸 때 분쟁소지가 있는 내용은 단서조항으로 정리해두면 문제가 생겼을 때 매끄럽게 해결할 수 있다. 인터넷에 떠도는 값싼 매물은 매도자가 진정한 소유주인가 확인하고 계약 전 문제가 없더라도 잔금을 치르기 전에 다시 한 번 등기부등본을 발급받는 것이 좋다. 계약 후 매도자가 부동산을 담보로 대출을 받아 유용하는 경우도 있다.

■ 욕심을 줄이는 투자

일부 부동산 분양업자와 무허가브로커들은 시장이 어려워 투자자들이 줄어들자 판매촉진책으로 ‘수익보장’과 ‘확정수익’, ‘임대보장’ 등 책임지지 못할 약속을 내세워 순진한 투자자들을 현혹한다. ‘연 9% 수익률 보장’, ‘2900만원으로 1억 원 만들기’ ‘입점 임차인 모집 완료’ ‘100만 유동인구, 고수익 보장’ 등 그럴듯한 문구로 수요자를 끌어 모았다가 분양만 마치고 홀연히 떠나간다. 그러나 거의 허위 과장광고인 경우가 많고 분양 이후에 건물을 직접 관리하는 업체는 드물다. 법원도 이런 업체의 ‘장밋빛 표현’이 사회통념상 허용범위 내에 있는 광고라며 분양사업자의 손을 들어주는 추세다.

주식시장과 마찬가지로 부동산도 한치 앞을 내다보지 못하는 예측 불가능한 시장이다. 그런데 수요자들은 임대수익을 책임질 수 없다는 것을 어느 정도 알면서도 이 정도 입지라면 충분히 가능한 일이라며 과다한 욕심을 낸다. 무슨 일 있겠냐며 무턱대고 분양부터 받아두는 소액투자자에게 문제가 있다. 광고만 보자면 장기적으로 수익을 보장할 것처럼 보이지만 대부분 매년 계약을 갱신해야한다는 맹점을 아는 수요자들은 많지 않다. ‘상품 포장술’이 화려해지면 질수록 소액투자자는 주의가 필요하다.   

부동산투자에서 위험관리를 제대로 하고 위험성을 줄여 거래를 하려면 투자자 본인이 투자 전에 철저히 확인하는 수밖에 도리가 없다. 검증되지 않은 자료나 정보는 반드시 관공서나 해당 기관을 통해 확인하는 절차에 따르고 계약서를 쓰기 전에 미리 투자에 따르는 위험을 예견하고 미리 그 위험성을 방지하는 노력을 게을리 해서는 안된다. 도처에 도사리고 있는 부동산투자의 위험은 사람한테 나오는 점을 감안해 정당하지 않은 투자권유나 풍문에 현혹되지 않는 각별한 주의가 요망된다