주택보급율에 대한 허와 실

[박홍균]

제가 2008년에 "대한민국에서 집없는 부자를로 살자"를 쓰면서, 느낀 것은

대한민국 국민 대부분이 일생을 집사는데 바치는 데도 불구하고, 주택에 대한 통계 하나 변변한게 없다는 것을 알고는 정말로 공무원들을 미워하고 경멸(?)하기 시작했습니다.

■ 우리나라의 주택수는 몇개나 될까요?

예를 들어, 2010년 이전까지는 1년에 우리나라에서 아파트가 몇채 지어 지는지, 몇채가 사라지는지, 단독주택이나 연립주택이 몇채가 지어지는지, 전국적으로 주택이 몇 채 지어지는 지에 대한 자료가 아무 곳에도 없습니다.

2010년전까지 신문이나 TV에서 발표하는, 우리나라의 주택건축수는, 국토해양부에서 매년 발표하는 자료는 주택인허가수입니다.

주택인허가수는 말 그대로 인허가를 받는 수입니다.

건설사가 아파트를 건설하려고 인허가를 받았는데, 다음 해 건축 경기가 나쁘면 안짓습니다. 그런데도 이런 숫자를 주택수라고 발표합니다. 2년이 지나도록 안지어 인허가가 취소되면, 다시 받으면 됩니다.

(운전면허로 비유하면, 운전면허를 딴 사람이 모두 운전을 한다고 가정하는 것과 같습니다. 실상은 장롱면허가 얼마나 많습니까?)

2011년 부터는 국토해양부에서 매월 착공하거나 준공하는 아파트, 단독주택, 연립, 다세대 등의 집계를 시작하여 웹에 공지를 하고 있습니다.

■ 우리나라 인구는 몇명이나 될까요?

더 나아가 아직도 우리나라 정부는, 우리나라 인구가 몇명인지 모릅니다. 우리나라 인구는 3가지가 있는데, (1) 주민등록상의 인구 (2) 인구조사 결과의 인구(실제 조사원이 조사한 인구) (3) 통계청 추계인구((1)과 (2)를 적절히 조합하고 예측한 인구) 가 그것입니다.

문제는 이 3가지의 차이가 2천만명이나 된다는 것입니다.

저도 책을 쓰면서 도대체 어느 인구를 쓰야 하는지 헷갈린 적이 있습니다.

이런 이야기하려면 한도 끝도 없습니다. 본론으로 들어가겠습니다.

■ 우리나라 주택보급율은 얼마나 될까요?

주택 보급률이 몇년 전만 하더라도, 1인 가구는 빼고 계산하였습니다. (참고적으로 당시 우리나라 1인 가구는 전체의 20%가 넘었고, 지금은 25%가 넘었습니다.)

그리고 제가 책을 쓸 당시에 1인 가구를 넣어 계산을 하기 시작하였습니다.(이것을 신주택보급률이라 부릅니다)

또, 주택 수도 소유자 위주에서 거주자 위주로 바뀌었습니다.(10세대로 이루어진 다세대 주택을 1주택으로 보느냐 10주택으로 보느냐의 차이)

선진국은 모두 거주자 위주로 합니다.

그렇다면, 오피스텔이나 옥탑방, 단독주택 반지하도 들어가야합니다. 이곳도 사람이 거주하기 때문입니다.

그저께 방영한 "시사기획창"을 보면, 20~34세 사이의 인구중 지하나 옥탑방에 사는 사람의 수가 139만명이나 된다고 합니다. 노인들을 포함하면, 얼마나 될지 모르겠지만, 이 모든 가구도 선진국의 기준에서 보면 가구수로 포함이 되어야 합니다. 그럼에도 불구하고 전문가라고 하는 분들은 이런 이야기를 빼고, 주택보급율이나 1000명 당 주택수 이야기를 합니다.

주택보급율을 보면 전라남도나 경상북도 처럼 시골에 가까울 수록 높은데...

그렇다고 그곳의 주택 사정이 서울보다 좋은 것은 아닙니다.

10여년 전에 "집으로"라는 영화를 보신 분은 아시겠지만, 산골이나 시골에는 비어있는 집이 많습니다. 도시로 떠나거나 늙으신 노인이 돌아가 빈채로 둔 집들입니다. 이런 집은 대부분 페허가 되어 향후에도 사람이 살기는 힘듭니다. 그런데도 이런 집을 주택 수에 넣기 때문에 주택 보급률이 높은 겁니다.

좀 더 거시적으로 보면, 우리나라 주택수가 몇 채인지도 모르고, 우리나라 인구가 몇 명인지도 정확히 모르는 나라에서, 주택보급률이 어떻게 계산되는지 저는 궁금합니다.

그리고, 산골에 빈집까지 포함시켜 만든 주택 보급율은 아무 의미가 없습니다.

(몇년전 인간 극장에서, 목포 변두리(반 시골)에서 빈 집을 찾아 다니며 사는 부부(아이 3명) 이야기가 나온 적이 있는데, 산골까지 가지 않더라도 목포 변두리에 빈 집들이 무지 많더군요. 공짜로 들어가 고치고 살아도 집주인은 아무 이야기를 않더군요. 사실 사람이 없으면 폐허가 되지만, 사람이 살면 폐허는 되지 않기 때문에 일부러 와서 살게 하는 사람도 있더군요)

■ 우리나라 아파트의 주택보급율은 얼마나 될까요?

저(여러 분들도 마찬가지이겠지만)의 관심사는 사실 상, 우리나라의 중산층이 관심을 가지는 아파트입니다.

주택 보급율이 100%를 넘느냐 마느냐 보다, 아파트의 주택보급률이 100%를 넘느냐 마느냐(아파트가 남느냐 모자라느냐)가 더 중요한 것이죠.

하지만, 아파트의 주택보급율울 계산하려면 아파트 수와 함께, 아파트에 살려는 사람의 수를 알아야 하는데, 전자는 알 수 있지만(이것도 국토부에서는 모르고, 부동산114와 같은 민간 업체에서 발표하는 수에 의지해야 합니다. 국세청 전산시스템에 다 들어 있을 텐데도 말입니다.) 후자는 알 수 없는 일입니다.

그래서 저 나름대로의 지표를 만들었습니다.

바로 빈 아파트입니다.

■ 빈 아파트가 생기기 시작하면 아파트의 주택보급율은 100%가 넘었다고 보면 됩니다.

제가 이야기하는 빈 아파트란, 이미 100% 입주한 적이 있는 단지에 1년 이상 비어있는 집이 있는 아파트를 말합니다.

(즉, 대량 입주나, 일시적인 퇴거로 일시적으로 비어있는 아파트를 이야기하는 것이 아닙니다.)

예를 들어, 강남에 사무실 빌딩을 보면, 대부분 임대 문의가 붙어 있는데.. 이런 곳은 1년 이상 한,두층이 연속적으로 비어 있어서 마음만 먹으면 언제든 들어갈 수 있습니다.

우리나라 아파트도 이런 시절이 오면 그때 아파트 주택보급률이 100%가 넘었다고 이야기할 수 있습니다.
예를 들어 강남이나 상계동 아파트 단지에 어떤 집이 1년 이상 비어 있어서 마음만 먹으면 언제든지(당장 오늘이라도) 들어갈 수 있는 수준이 되면 빈 아파트가 있다고 이야기해도 됩니다. 지금의 일본이 그렇습니다.

2기 신도시, 혁신도시, 지구 지정된 택지지구 등에 아파트가 모두 들어서면(제 계산으로는 200만호이고, 시기로는 2020년 전후) 그런 시절이 분명 오리라 생각합니다. 이때가 오면 아마 이 카페에서 부동산이야기는 사라지고, 더 이상 아파트 가격 상승으로 불안해할 필요가 없는 시절이 오리라 생각합니다.

■ 아직은 아파트를 계속 지어야 합니다.

주택 보급율이 100%를 넘었기 때문에 더 이상 집이 필요없다고 이야기하는 사람들도 있습니다.

2007년 당시 경실련에서도 이런 주장을 한 적있는데, 2007년 이후 지금까지 아파트가 최소 100만채는 지어졌지만, 아직도 빈 아파트(위의 기준으로)는 없습니다. 왜냐하면 인구가 계속 늘기 때문에 아파트도 계속 지어야 합니다.

인구가 2018년(통계청에서는 2030년이라 주장하지만)부터 감소세에 들어갑니다. 하지만, 가구수는 2030년까지 늘어납니다. 그 이유는,

(1) 가구 분화 때문입니다. 3~5인 가구가 1~2인 가구로 쪼개지기 때문입니다. 이는 선진국으로 가는 필연적인 현상입니다.
(2) 우리나라 전체 인구가 줄더라도 집이 필요한 30세 이상의 인구는 2030년까지 늘어납니다. 고령화에 수명 연장 때문입니다.

여기에 더해 아파트를 더 지어야하는 이유는 다음과 같습니다.

(1) 멸실 아파트가 있습니다.

(2) 기존에 단독주택에 살았지만, 아파트로 이사가려는 사람들이 있습니다.(물론 반대도 있습니다. 농촌 귀향이 그런 예입니다.)

부산이나 대구와 같은 지방 도시들이 이미 인구 감소 시기에 진입하였음에도 불구하고, 몇 년 동안 아파트 공급이 끊어지니까, 공급 부족으로 아파트 값이 올랐습니다. 위와 같은 이유 때문입니다. 

■ 언제쯤이면 아파트 가격 상승에 대한 염려없이 살 수 있을까?

장기적으로 인구가 줄기 때문에 언젠가는 아파트가 남아돌고 따라서 아파트는 자동차와 같이 취급(새 차는 비싸고, 헌 차는 싸다.)될 때가 분명히 온다는 것은 아마 대부분 동의합니다. 심지어 아기곰이나 고종완과 같은 상승론자도 이런 이야기에 동의합니다.
문제는 그 시점이 언제냐하는 것인데, 2010~2020년이 상승에서 하락으로 가는 변곡 부분이라는 것이 저의 생각입니다.

그 변곡점이 앞당겨 지느냐 마느냐는 크게 세 가지 요인이 있습니다.

(1) 공급 측면에서는 노무현 정부때 부터 추진해온 2기 신도시와 혁신도시(공기업 이전 도시), 이명박이 추진한 보금자리 주택의 진행 여부

(2) 수요 측면에서는 2012년 부터 감소하는 에코 베이비부머 세대의 결혼과 출산율 감소

(3) 노인의 사망율 증가

위의 (1)번 사항은 그리 염려할 필요가 없습니다. LH공사에서 대부분 토지를 수용하였고, 지금 진행되는 것으로 보아 2020년까지 대부분 완공되리라 봅니다.

(2)번은, 앞의 글에서도 이야기 했듯이 7년간 지속될 가능성이 큽니다.

(3)번은, 우리나라의 고령화 속도가 세계 최고이기 때문에, 점차 빠르게 늘어날 거라고 생각합니다.

결론적으로, 수요와 공급 측면에서 모두 낙관하셔도 그리 문제되지 않으리라 생각합니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.

PS) 위의 글에 대한 논리적인 탯클(댓글+태클)을 환영합니다.

그리고 탯클을 달더라도 그 사람에 대한 인신 공격은 삼가합시다. 반박하고프면, 논리적이고 이성적으로 반박합시다.

[쥐새끼재산환수운동본부장]

통계청은 20일 최근 한국사회의 흐름을 보여주는 '2012 한국의 사회지표'를 발표했다.

이에 따르면 우리나라는 그동안 꾸준한 신규주택 공급 증가로 2011년 주택보급률이 114.2%를 기록했다. 생애 최초 주택마련에 걸리는 기간도 2010년 8.5년에서 2012년 8.0년으로 줄었다. 하지만 저소득층 가구주는 2008년 10.0년이 걸렸지만 2012년엔 10.5년으로 조금 늘어났다.

[쥐새끼재산환수운동본부장]

http://news20.busan.com/controller/newsController.jsp?newsId=20130621000139

위 통계에는 오피스텔, 원룸 등 1인 가구가 주로 거주하는 형태의 주택이 포함되지 않았으므로, 실질적으로 주택보급률은 더 높습니다.

[TLDNJSTJQTJQ]

전체적인 내용 동의...추천은 당연....

[TLDNJSTJQTJQ]

아직은 아파트를 계속 지어야 합니다... 가 아니라 지어서 PF자금 갚아야 건설사 살아 납니다..

[박홍균]

지금 당장의 수요.공급은 제가 며칠 전에 올렸던, '내년도(2014년) 아파트 가격 전망'을 보시기 바랍니다.
전세값이 치솟는 것은 변환기에 어쩔 수 없는 상황이고, 현실적인 치료(?) 방법도 없다는 것이 저의 생각입니다.
국토 해양부나 고종완, 박원갑 등 부동산 전문가들도 뾰족한 수가 당연 없지요.
8월달에 전세대책 나온 것 보셨나요? 전세 대책이 나오고 9월달 전세값이 8월 보다 더 많이 올랐습니다.
한국에서 미국가는데 바다 건너지 않고 가는 방법이 없듯이, 아파트 상승기에서 하락기로 가는데 어쩔 수 없는 방법입니다. 아래 링크 한번 보시기 바랍니다.

[박홍균]

http://hkpark.netholdings.co.kr/web/manual/default/manual_view.asp?menu_id=101181&id=1025

참고적으로 아파트 공급이 많을 수록 전세값은 더 올라갑니다. 왜냐하면 그만큼 아파트 가격은 떨어질테니까요.
조금 잔인한 이야기로 들릴지 모르겠지만. 현재의 전세문제는 조만간이든 앞으로든 해결될 방법이 없다는 것이 저의 생각입니다.

[대구아파트]

한 몇일 필 받으셨습니다. 감사합니다. ^^

[FC7최강미들]

추천 날립니다..
분석 감사드립니다..

[느려도]

좋은 글 감사합니다. 저는 박홍균님의 펜이 되었어요
저희 아들은 원리한자의 펜이 되었구요 ^^*

[펜슬(소금인형)]

좋은글 잘 읽었습니다..

[행복한 삶]

좋은글 잘 읽엇습니다^^

[너랑나]

좋은글 감사합니다.

[마킷(tissue)]

주택수와 인구도.. 다틀리고 정확치 않다..2000만까지..틀린다.. ..쩝..6~70년대도..아니고..중국이나 인도도 아닌데.

시골에 조그만 주택, ..읍면에 다세대 하나만있어도 재산세 바로 나오는데..

주민둥록상..인구말고..다른곳에 주거를 튼 인원이..얼마나될라나?..된다손치드라도..그인원이 ..죽지 않는담엔 집계가 맞을건데..

진정.믿을게 없던가요?

[마킷(tissue)]

문의..해보는건데.. 글투가..좀..거시기하네요..ㅋㅋ.로밍 스맛폰이어서..대충..쓰다보니..ㅋㅋ

우째든..저런..기본바탕이되는것이..불확실하면.. 근간이 흔들리는지라..

[hwak]

늘 감사 합니다.

[늦지않게]

감사합니다. 잘 읽었습니다. 그런데 탯클은 아니고요... 저가 방통대 경제학과 학생이라.... 인구통계에 대해 배웠는데요. 우리나라 통계가 그렇게 부정확하다고 하셨습니다. 과연 우리나라만 그럴까요? 우리가 비교하기 좋아하는 OECD 국가들도 대부분 이렇지 않나요? 과문하여 확신은 안들지만 한번 비교할 필요가 있다고 봅니다. ㅎ