약국 권리금, 조제료 10~13배…강남 18배까지 올라

[시루시]

권리금은 조제료의 10~13배 사이에서 형성되고 강남권은 18배까지 올라가는 것으로 나타났다. 즉 월 조제료 1000만원짜리 약국의 경우 권리금은 1억~1억3000만원에 형성되지만 강남은 1억8000만원 이상 책정된다는 것이다. 

26일 팜택스와 기업은행이 주최한 2017년 개국세미나에서 센추리 21코리아의 한상민 대표는 약국 입지분석 강의를 통해 약국선택기준과 권리금, 개국시 챙겨야 할 서류 등에 대해 소개했다.

약국 권리금 책정 

먼저 권리금은 기존점포가 보유하고 있는 바닥, 영업, 시설권리를 이어받는 대가다. 약국의 경우 조제료를 기준으로 가감요인에 따라 책정된다. 즉 약국 주변의 병의원이 폐업하면 못건지는 금액이다. 

권리금은 조제료의 10~13배 사이에서 형성되고 강남권은 18배까지 올라간다는 게 한상민 대표의 설명이다. 즉 월 조제료 1000만원짜리 약국의 경우 권리금은 1억~1억3000만원에 형성되지만 강남은 1억8000만원 이상 책정된다는 것이다. 

권리금 가감요인은 ▲투자금액과 임대료 ▲조제료와 일매의 크기 ▲원장 나이, 의원분양여부 ▲독점권 여부, 지역변동여부 등을 토대로 권리금이 책정된다. 

한 대표는 "서울 강북에 조제료 2500만원, 임대료 300만원, 권리금 3억원인 소아과주변 약국이 있었는데 소아인구가 감소로 소아환자가 줄었다"며 "지금 당장은 임대료도 싸고 수익도 좋지만 나중에는 권리금 3억원 회수가 불가능한 상황이 된다"고 지적했다.

 ▲ 개국세미나에 참석해 열공중인 약사들

약국을 선택하는 기준은 크게 8가지다. ▲조제료(규모) ▲투자금액(임대료) ▲지역 거리 ▲문전-층약국 ▲1인-동업약국 ▲신규-기존양수도 ▲분양-임대 ▲기타 등이다. 

한 대표는 "약국 선택기준 8가지가 모두 중요하지만 이중 1~2가지 기준만 충족되면 개업을 해야 한다"며 "7~8가지 선택 기준이 있는데 다 가져갈 순 없다"고 말했다.

그는 "기준 충족을 다 한다는 것은 약국을 구하는 시기가 그만큼 늦어진다는 것을 의미한다"며 "나머지 조건은 유연성 있게 가져가도 된다"고 설명했다.

그는 "기준이 없으면 현혹당한다. 주변에 자문을 구하게 되고 그러면 단점을 찾게 된다"면서 "그러나 단점 없는 약국은 없다"고 조언했다.

먼저 투자금액과 임대료가 중요한데 임대료는 조제료의 30%대에 형성된다. 조제료가 3000만원이면 임대료는 900만원 정도를 예상하면 된다.

여약사의 경우 강남, 서초, 송파 지역 포기도 힘들다. 다만 임대료가 비싸다. 다른 지역에 비해 200~300만원은 더 든다.

새내기 약사들은 주로 조제료 1000~1500만원대 약국을 많이 찾게된다. 이 단계가 지나면 조제료 2000~3000만원대 약국을 이후 분양 받거나 시스템 약국을 찾게 된다. 

신규-기존양수의 경우 병원은 70%가 신규다. 하지만 약국은 70% 이상이 기존양수도로 거래된다. 

한 대표는 "신규약국은 6개월까지 수익 나기가 힘들다"며 "조제 30~40건 정도로 보면된다. 동탄, 미사, 김포한강 신도시 병원, 약국 폐업률이 20% 정도라는 점도 참고해야 한다"고 말했다.

약국개업시 반드시 확인해야 하는 서류

또한 약국개업시 반드시 확인해야 하는 서류도 있다. 먼저 '일반건축물대장'에 1종근린생활시설(소매점)으로 분류돼 있어야 한다. 민원 24사이트에서 쉽게 확인할 수 있다.

 ▲ 센추리 21코리아의 한상민 대표

한 대표는 "건축물 대장부터 확인을 해야 한다"며 "나중에 용도를 변경 하려면 비용이 든다. 계약후에는 임대인이 해주지 않는 경우도 있다"고 말했다. 

또한 '위반건축물' 여부도 확인해야 한다. 위반건축물이면 약국개설허가가 나도 과태료를 본인이 내야 한다. 나중에 약국을 넘길 때 양도양수가가 안될 수도 있다. 

'집합건축물 대장'도 확인해야 한다. 집한건축물 대장은 상가 호실마다 주인이 다른 경우에 작성된다. 신도시 상가는 대다수 이렇게 돼 있다.

한 대표는 "집합건축물 대장은 관리비 책정시 중요한데 강남은 평당 2만원이다. 50평이면 100만원이 관리비"라며 "관리비가 50만원 넘어가면 많다고 봐야 한다. 관리비가 평당 8000원~1만원 되는 곳들도 꽤 있으니 잘 살펴봐야 한다"고 강조했다.

다음은 소유자 파악을 위한 '등기부등본'. 특히 대출여부를 잘 파악해야 한다. 대출이 얼마나 있는지를 봐야 하는데 그러나 대출이 없는 상가는 거의 없다.

한 대표는 "확인하면서 소유자와 계약자가 다를 때는 위임장, 인감증명서 받고 진짜 소유자와 통화를 하시면 대리인이 나와도 어느 정도 커버가 가능하다"고 조언했다.

'토지이용계획서'도 중요하다. 신도시는 별 문제 없지만 구도심의 재개발. 재건축 여부도 확인해야 한다. 서울 경기권 구도심의 경우 웬만하면 재개발, 재건축 지역으로 지정돼 있다. 

한 대표는 "A약국이 정비구역으로 지정돼 있다고 해서 다 배척하면 할 약국이 없다"며 "그랬을 때 조합이 성립이 돼 있는지 여부를 확인하면 된다"고 말했다.

그는 "조합이 없으면 재개발 확률이 낮다는 이야기"라며 "구청에 문의해도 잘 확인해 주지 않는다. 재정비 지정 10년이 됐지만 아직도 그대로 인 경우도 있다"고 언급했다. 

아울러 담합 관련 조항도 살펴봐야 한다. 병원이 건물을 통으로 임대해서 쓰고 1층에 약국이 입점하는 곳도 있다. 다른 편의시설이 없고 약국만 있으면 허가가 안나는 경우가 많지만 10개 중 1~2곳에서 허가가 나는 경우가 있다. 보건소 직원들이 디테일하게 보지못해 허가를 내준 경우다.

한 대표는 "이런 약국은 양도할 때 힘들어질 수 있다"며 "신규로 들어갈 경우 다중이용시설이 없으면 나중에 인수인계 할 때 애를 먹는 경우가 상당히 많다"고 밝혔다.