용인 SK하이닉스/삼성전자 인근 한옥상가~! 임대수익과 미래가치까지

[멋진세상]

용인 SK하이닉스/삼성전자 국가산업단지 인근, 임대수익까지 갖춘 고급 한옥 상가 매매

현재의 임대수익과 미래의 입지가치를 함께 보는 용인 처인구 한옥 근린생활시설

용인시 처인구에서 흔히 만나기 어려운 고급 한옥 상가를 소개합니다.

이번 매물은 단순히 한옥의 외형만 본뜬 상가가 아닙니다.

팔작지붕의 유려한 곡선과 전통 목구조, 돌담과 마당의 조경까지 세심하게 계획하여 완성한 건축물로, 외부에서는 한국 전통 건축의 정취를 느낄 수 있고 내부는 실제 상업공간으로 편리하게 이용할 수 있도록 구성되어 있습니다.

현재는 임차인이 스튜디오로 운영하고 있어 매수 후 즉시 임대수익을 이어갈 수 있으며, 용인 SK하이닉스 반도체클러스터와 삼성전자 첨단시스템반도체 국가산업단지라는 대형 개발축을 함께 살펴볼 수 있는 매물입니다.

매물 개요

소재지: 경기도 용인시 처인구 호동 일대

도로명주소: 용인시 처인구 예직로

매매가격: 8억 9,000만 원

거래형태: 임대차계약을 승계하는 매매

임대보증금: 3,000만 원

월 임대료: 330만 원, 부가가치세 포함

현 임대차기간: 2026년 9월까지

토지 용도지역: 계획관리지역

건축물 용도: 제1종근린생활시설, 휴게음식점

건축물 구조: 전통목구조 및 일반목구조

규모: 지상 1층

사용승인일: 2022년 9월 29일

난방방식: 가스보일러

주차: 옥외 자주식 1대

주요 옵션: 냉난방기, 스피커, CCTV, 도어락 등

제공된 자료상 매매 대상은 대지 약 308㎡와 도로 약 236㎡, 건축물 약 70.32㎡로 안내되어 있습니다.

다만 토지이용계획확인서상 해당 대지 한 필지의 면적은 299㎡로 확인되므로, 나머지 토지와 도로의 정확한 지번·면적·소유권 지분 및 매매 포함 여부는 등기사항증명서와 지적도를 기준으로 최종 확인해야 합니다.

2022년 준공된 희소성 높은 전통목구조 한옥 상가

이 건물은 2022년 9월 사용승인을 받은 비교적 신축에 가까운 근린생활시설입니다.

대지면적 308㎡, 건축면적과 연면적은 각각 70.32㎡이며 건폐율과 용적률은 각각 22.83%입니다. 지상 1층, 높이 약 5.8m의 경사지붕 건축물로 조성되어 있습니다.

무엇보다 일반적인 철근콘크리트 상가나 조립식 건축물과 달리 전통목구조를 적용한 한옥형 근린생활시설이라는 점이 돋보입니다.

건축주는 단순한 임대수익형 건물을 넘어 시간이 지나도 쉽게 질리지 않는 공간을 만들기 위해 지붕의 선과 목재, 담장, 돌, 마당의 나무까지 직접 확인하며 건축했다고 합니다.

외관은 전통 한옥의 단정하고 깊이 있는 분위기를 살리고 내부는 현대적인 영업공간으로 구성해, 전통성과 실용성을 함께 갖추었습니다.

현재 임차인이 운영 중인 수익형 부동산

현재 건물은 스튜디오로 임대 중입니다.

보증금 3,000만 원

월세 330만 원, 부가가치세 포함

연간 임대료 3,960만 원, 부가가치세 포함

표면적으로 계산하면 매매가격 8억 9,000만 원 대비 연간 임대료 수익률은 약 4.45%입니다.

다만 부가가치세를 제외한 공급가액 기준 월세를 300만 원으로 계산하면 연간 임대료는 3,600만 원이며, 매매가격 대비 약 4.04% 수준입니다.

임대보증금 3,000만 원을 제외한 실투입금 8억 6,000만 원을 기준으로 하면 공급가액 기준 단순 임대수익률은 약 4.19%입니다.

이는 관리비, 수선비, 재산세, 소득세, 부가가치세 및 취득 부대비용을 반영하지 않은 단순 계산이므로 실제 순수익률과는 차이가 있을 수 있습니다.

현재 임차인이 성실하게 공간을 관리하며 운영하고 있어, 직접 영업을 시작하기 전까지 임대수익을 받을 수 있다는 점도 장점입니다.

다만 현 임대차계약이 2026년 9월까지로 안내되어 있으므로 계약 전에는 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.

임대차계약의 정확한 만료일

갱신 또는 퇴거 의사

월세 연체 여부

부가가치세 신고 관계

시설물 및 원상복구 범위

임대보증금 승계 조건

SK하이닉스 용인 반도체클러스터의 배후 입지

이 매물을 검토할 때 빼놓을 수 없는 부분은 용인 처인구를 중심으로 추진되는 대규모 반도체 산업입니다.

SK하이닉스는 용인시 처인구 원삼면 일대 약 416만㎡ 규모의 용인 반도체클러스터 일반산업단지에 최첨단 반도체 생산시설 4개를 단계적으로 건설할 계획입니다.

2026년 5월 보도에 따르면 SK하이닉스는 1기 팹 1단계 공사를 진행 중이며, 2026년 8월에는 1기 팹의 2단계 건물 착공을 추진하고 있습니다.

SK하이닉스는 2026년 2월 용인 반도체클러스터 1기 팹에 약 21조 6,000억 원의 추가 시설투자를 결정했으며, 첫 클린룸 오픈 목표도 기존 2027년 5월에서 2027년 2월로 앞당길 계획이라고 밝혔습니다.

반도체 생산시설이 본격적으로 가동되면 근무자뿐만 아니라 협력업체, 장비업체, 공사업체와 관련 서비스업의 유입도 예상할 수 있습니다.

이러한 변화는 주변의 음식점, 카페, 스튜디오, 업무공간, 회의 및 접객공간 등 근린생활시설 수요에 긍정적으로 작용할 가능성이 있습니다.

삼성전자 용인 국가산업단지도 함께 보는 위치

용인에는 SK하이닉스 일반산업단지만 추진되는 것이 아닙니다.

삼성전자가 참여하는 용인 첨단시스템반도체 클러스터 국가산업단지는 이동읍과 남사읍 일대 약 777만㎡, 약 235만 평 규모로 추진되고 있습니다.

용인시가 공개한 사업계획에 따르면 산업단지 용지 조성기간은 2023년부터 2031년까지이며, 시스템반도체 생산시설 6기와 소재·부품·장비기업, 팹리스기업 및 연구기관 유치를 주요 내용으로 하고 있습니다.

2026년 6월에는 삼성전자가 용인 국가산업단지 내 반도체 생산시설을 기존 계획대로 추진할 의사를 밝혔다고 용인시가 전했습니다.

따라서 이번 매물은 SK하이닉스 원삼면 반도체클러스터만을 바라보는 것이 아니라, 이동·남사읍 일대 삼성전자 국가산단까지 이어지는 용인 처인구의 장기적인 산업 재편과 인구·사업체 유입 가능성을 함께 검토할 수 있는 입지입니다.

다만 대규모 산업단지는 장기간 단계적으로 조성되며, 사업 일정과 투자계획은 정책, 기업 경영환경 및 기반시설 조성 상황에 따라 변경될 수 있습니다.

계획관리지역에 자리 잡은 대지와 근린생활시설

대상 토지는 계획관리지역에 속합니다.

계획관리지역은 도시지역 편입이 예상되거나 제한적인 개발을 체계적으로 관리할 필요가 있는 지역으로, 농림지역이나 보전관리지역보다 상대적으로 다양한 개발행위를 검토할 수 있는 지역입니다.

현재 건축물은 이미 제1종근린생활시설 중 휴게음식점으로 사용승인을 받은 상태입니다.

신규 토지에 처음부터 건축허가를 받아 건물을 짓는 것과 달리, 합법적으로 준공된 건축물과 대지를 함께 매수할 수 있다는 점은 중요한 장점입니다.

다만 해당 토지에는 다음 규제가 함께 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역

배출시설설치제한지역

자연보전권역

수질보전특별대책지역

따라서 폐수나 오염물질 배출 가능성이 있는 업종, 일정 규모 이상의 음식점, 제조시설 또는 숙박시설 등으로 변경하려는 경우에는 환경규제와 오수처리계획을 먼저 검토해야 합니다.

건축물대장에는 하수종말처리장 연결 및 3㎥ 규모의 하수처리 관련 내용이 기재되어 있으나, 새로운 업종을 운영하려면 예상 오수 발생량과 기존 설비의 처리능력이 적합한지도 확인해야 합니다.

한옥의 분위기를 활용한 다양한 공간기획

현재 건축물은 스튜디오로 이용되고 있지만, 한옥이라는 건축적 특성을 활용하면 다음과 같은 공간으로 검토할 수 있습니다.

한옥카페 또는 전통차 전문점

사진·영상 촬영 스튜디오

소규모 갤러리 및 공방

전통문화 체험공간

예약제 다이닝 또는 디저트숍

기업 접객공간 및 프라이빗 라운지

소규모 사무실 또는 쇼룸

반도체 관련 기업의 홍보·미팅 공간

다만 현재 허가 용도는 제1종근린생활시설 중 휴게음식점입니다.

따라서 한옥스테이, 펜션 등 숙박시설이나 단독주택, 애견동반 영업시설 등으로 이용하려면 건축법상 용도변경, 주차, 소

방, 위생, 오수처리, 동물영업 허가 등의 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

특히 ‘한옥펜션이나 주거용으로 바로 사용 가능’한 매물로 광고하기보다는, 매수인의 구체적인 사업계획에 따라 용도변경 가능성을 검토할 수 있는 건물로 소개하는 것이 정확합니다.

토지거래허가구역 지정 내용

대상 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 표시되어 있습니다.

다만 제공된 토지이용계획확인서상 허가대상은 외국인 등을 대상으로 하고, 용도 또한 단독주택·다가구주택·연립주택·다세대주택·아파트로 기재되어 있습니다.

따라서 대한민국 국민이 현재의 근린생활시설과 대지를 매수하는 거래까지 일률적으로 토지거래허가 대상이라고 단정하기는 어렵습니다.

매수인의 국적, 법인 여부, 실제 이용목적 및 계약 당시의 지정기간 연장 여부에 따라 적용 여부가 달라질 수 있으므로 계약 전 용인시 담당 부서에 개별 확인해야 합니다.

인근 거래가격을 비교할 때 주의할 점

호동과 주변 지역은 전·답·임야, 나대지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재해 있습니다.

같은 호동 안에서도 다음 조건에 따라 거래가격 차이가 크게 발생합니다.

지목이 대지인지 전·답·임야인지

계획관리지역 여부

도로의 폭과 접도 상태

상하수도 및 전기 등 기반시설

건축허가 및 사용승인 여부

건축물의 연식과 구조

반도체 산업단지와의 실제 이동거리

임대차계약 및 영업시설 포함 여부

이번 매물은 토지만 거래하는 물건이 아니라 약 308㎡의 대지와 별도의 도로 부지, 2022년 준공된 전통목구조 근린생활시설 및 임대수익을 함께 평가해야 하는 복합 매물입니다.

따라서 주변의 농지나 임야 거래가격을 단순히 평당 가격으로 비교하면 실제 가치를 왜곡할 수 있습니다.

공개 검색자료에서는 대상 매물과 토지 면적, 건물 용도, 준공연도, 도로 조건까지 유사한 호동 내 확정 비교사례를 충분히 확인하기 어려웠습니다. 이에 따라 특정 거래금액을 임의로 인용하지 않았으며, 실제 중개 과정에서는 국토교통부 실거래가 자료를 기준으로 인근의 대지 및 근린생활시설 거래를 별도로 추출해 비교할 필요가 있습니다.

이런 분께 권해드립니다

이번 매물은 다음과 같은 매수자에게 특히 검토 가치가 있습니다.

첫째, 매수 직후 일정 기간 임대수익을 확보하면서 향후 직접 사용할 수 있는 상업용 부동산을 찾는 분입니다.

둘째, 평범한 상가건물보다 브랜드 이미지와 공간의 희소성을 중요하게 생각하는 분입니다.

셋째, 용인 SK하이닉스 반도체클러스터와 삼성전자 국가산단의 장기적인 배후수요를 바라보는 분입니다.

넷째, 한옥카페, 스튜디오, 갤러리, 쇼룸, 공방 또는 기업 접객공간 등 차별화된 공간을 기획하는 분입니다.

다섯째, 토지만 매입해 새로 건축하기보다는 이미 준공된 근린생활시설을 인수하여 시간과 사업 준비기간을 줄이고 싶은 분입니다.

매물의 핵심 가치

이 매물의 가치는 크게 세 가지로 정리할 수 있습니다.

1. 현재의 임대수익

보증금 3,000만 원, 월세 330만 원의 임대차계약이 있어 매수 후 임대수익을 이어갈 수 있습니다.

2. 쉽게 대체하기 어려운 한옥 건축물

전통목구조와 팔작지붕을 갖춘 2022년 준공 한옥 근린생활시설로, 일반적인 상가와 차별화된 공간 경쟁력이 있습니다.

3. 용인 반도체 산업축의 장기적인 배후가치

원삼면 SK하이닉스 반도체클러스터와 이동·남사읍 삼성전자 국가산업단지가 함께 추진되는 용인 처인구의 장기적인 변화 가능성을 살펴볼 수 있습니다.

현재의 안정적인 임대수익과 향후 직접 운영 가능성, 한옥이라는 희소성, 그리고 용인 반도체 산업축의 미래가치를 함께 검토하고 싶은 분께 적합한 매물입니다.

계약 전 확인사항

계약 전에는 다음 자료를 반드시 확인하시기 바랍니다.

전체 매매 대상 토지의 지번과 면적

도로 236㎡의 소유권 및 지분

토지·건물 등기사항증명서

근저당권 및 기타 권리관계

현 임대차계약서 원본

임대료 및 부가가치세 납부 내역

건축물대장과 실제 현황의 일치 여부

불법 증축 또는 무단 용도변경 여부

정화조·오수처리 및 상하수도 현황

매수인의 희망 업종에 대한 인허가 가능성

냉난방기, CCTV, 음향시설 등 옵션의 소유권

부가가치세 포괄양수도 또는 별도 정산 여부

중개에 행정 검토를 더하다.

토지와 건물의 권리관계뿐 아니라 용도지역, 환경규제, 건축물 용도와 향후 활용 가능성까지 함께 검토해 드립니다.

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