무상거주확인서를 작성하고 배당요구를 한 임차인의 대항력(3)

[친절한경매강사]

무상거주확인서를 작성하고 배당요구를 한 임차인의 대항력

-검토의견편(3)

이번 이야기에서는 임차인이 ‘배당요구’를 한 것이 입찰자의 가격결정에 어떤 영향을 미치는지 주택임대차보호법의 우선변제권을 통해 알아보고자 합니다.

4. 임차인의 우선변제권

 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 동법 제3조가 정하는 ①주택의 인도와 ②주민등록을 마침으로써 대항력요건을 갖추고 ③확정일자를 갖춘 경우, 경매 또는 공매절차에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 정하고 있습니다.
 
  즉, 대항력 있는 임차인이 확정일자를 받은 경우 대항력의 효력이 발생한 날짜와 확정일자를 갖춘 날짜 중 늦은 날짜보다도 순위가 늦은 다른 채권자들보다 우선하여 경매대금에서 보증금을 배당받을 수 있습니다. 

​이는 임차인이 주민등록과 확정일자를 전세권이나 저당권의 등기와 같이 해석함으로써 임차인이 보증금을 회수할 수 있도록 정책적으로 물권적 효력을 부여한 것입니다.

  선순위 임차인은 대항력을 행사하여 새로운 소유자(낙찰자)에게 임차인의 지위를 주장하거나 우선변제권을 행사하여 임대차계약을 종료하고 보증금을 변제받을 수 있고, 이는 임차인이 선택적으로 행사할 수 있습니다.

5. 선순위 임차인의 권리행사 

  경매절차가 개시되면 집행법원은 현황조사에서 조사된 임차인에게 ‘임차인통지서’를 발송하고, 여기에는 경매가 개시되었음을 알리며 권리신고 및 배당요구를 할 수 있고, 그 기간은 언제까지라는 등의 경매절차에 관한 안내가 되어 있습니다.

  선순위 임차인이라면 대항력과 우선변제권 중 어떤 권리를 행사할 것인지 선택하여야 합니다.

  선순위 임차인이라는 사실은 경매절차의 현황조사 과정에서 밝혀지므로 대항력을 선택할 임차인이라면 권리신고만 하거나 아무런 신고를 하지 않으면 됩니다.

  반면에 우선변제권을 선택하는 경우 매각대금에서 배당을 받아야 하고, 임차인은 민사집행법 제88조 제1항에 따라 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 배당받을 수 있으므로 집행법원에 ‘배당요구’를 신청하여야 합니다.

  법원은 ‘권리신고 및 배당요구신청서’라는 양식을 비치해 두고 있고, 임차인은 배당요구종기까지 양식에 따라 내용을 기재하고 임대차계약서사본과 주민등록표 초본을 첨부하여 제출하면 됩니다.

6. 배당요구 행위와 가격결정의 관계

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​ 선순위 임차인은 아무런 권리도 신고하지 않거나, 권리신고만 하거나, 권리신고와 배당요구를 모두하거나, 선택할 수 있습니다.

​선순위 임차인이 아무런 권리도 신고하지 않거나, 권리신고만 하면 입찰자들은 선순위 임차인이 ‘대항력’을 선택하였다는 사실을 알게 됩니다. 즉, 선순위 임차인의 보증금을 ‘인수’하여야 한다는 사실을 고려하여 입찰가격을 결정하는 것입니다.

  반면에 선순위 임차인이 배당요구를 하면 임차인이 ‘우선변제권’을 선택하였다는 사실이 공시됩니다. 즉, 선순위 임차인이지만 우선변제권을 선택하였기 때문에 매각대금에서 우선 변제받으므로 인수할 보증금이 없다는 사실을 고려하여 입찰가격을 결정하게 됩니다.

  물론, 선순위 임차인이 배당에서 보증금의 일부를 배당받지 못하게 될 경우 나머지 보증금에 관하여 대항력을 행사할 수 있지만, 이는 다른 채권자들의 배당요구나 등기사항전부증명서 등 공시된 자료들을 통해 예상이 가능합니다.

  실제로 이 사건에서 선순위 임차인이 보증금의 일부를 배당받지 못한 경우 잔존 보증금에 관하여 대항력을 행사할 수 있다는 판례(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결 등 참조)가 주된 항변사유로 제시되었고, 경매절차에서 선순위 임차인의 존재가 명백히 드러난 이상 가격결정에 신뢰를 준 것이라 할 수 없다는 판례(대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결)에 근거하여 1심에서 패소하기도 하였습니다.

  선순위 임차인의 권리와 경매절차에서 가격결정에 관하여 살펴보았으므로 이 사건 주로 언급된 판례가 이 사건 판결과 다른 이유가 무엇인지에 관하여 다음 이야기에서 이어가 보도록 하겠습니다.

-법무법인 명도 정민경변호사