[디앤디플랫폼리츠(상장예정)] 디벨로퍼-계열 리츠 모델로 높은 확장성

•  7월 26일부터 상장을 위한 수요예측 돌입. 기초자산은 오피스 1개, 물류센터 2개  •  세미콜론과 백암 물류센터는 선제적 매입으로 자산가치가 13% 상승한 상태 •  스폰서인 SK디앤디는 연면적 16만평의 물류센터를 개발 중, 풍부한 파이프라인 확보 WHAT’S THE STORY? SK디앤디가 스폰서인 복합리츠: 7월 26일부터 28일까지 디앤디플랫폼리츠의 상장을 위한 수요예측, 8월 5~9일 수요 예측 예정. 기초자산은 ① 세미콜론 문래(구 영시티, 투자액 2,105억원) 오피스, ② 일본 오다와라 아마존 물류센터 수익증권(투자액 530억원), 3) 백암파스토 물류센터(투자액 447억원) 등. ①과 ③은 자리츠 구조, ②는 자펀드의 수익증권 취득 형태이며 이중 보수 문제를 원천 제거함. 리츠 출자액 기준 68%가 안정형 자산인 오피스, 32%가 성장형 자산인 물류센터로 구성. 임차율은 오피스는 98.2%, 물류센터는 마스터리스 방식으로 100%. 스폰서인 SK디앤디가 리츠의 9.3%(300억원)을 투자함으로써 전략적 파트너쉽을 공고히 할 계획. 예상 시가총액은 3,220억원이며 Pre IPO로 1,470억원을 조달함 자산가치 13% 상승: 세미콜론과 백암 물류센터는 2020년 선제적으로 매입, 리츠는 이 가격으로 편입해 자산가치가 13%(816억원) 상승한 상태. 세미콜론은 SK디앤디가 개발한 신축 오피스로 리츠는 우선주 형태로 equity의 90%를 확보. 우선주 기본배당률은 6.25%이며 5년마다 0.3%p씩 인상. 우선주 배당률 미달 시 보통주(SK디앤디 등이 투자)의 배당 재원에서 보전하게 됨. 통상 우선주는 자산 매각 시 보통주보다 낮은 권리를 갖게 되나 세미콜론 우선주는 매각차익의 70%를 취하는 이례적 구조로 투자자의 안정성과 수익성을 확보. 현 시세 기준 LTV는 52%로 레버리지 활용 여력이 높아 6%대 배당수익률을 유지하는데 기여할 것. 첫 배당기일인 FY3(21년 9월 결산)의 가중평균 연환산 배당수익률은 6.3%가 목표  스폰서형 리츠로 확장성: 일본식 디베로퍼-계열리츠 형태로 향후 리츠의 확장성에 용이한 구조. SK디앤디는 현재 총 연면적 16만평의 물류센터와 2만평의 오피스를 개발하고 있어, 리츠의 주요 파이프라인이 될 것. ① SK디앤디 개발 자산의 우선 매수협상권, ② 운영사업 협력, ③ 공동 개발권 확보 등 디벨로퍼-리츠의 시너지를 위한 협력 체계 구축. SK디앤디 입장에서는 계열 리츠가 아닌 외부 시장에 고가 매각이 아닌 계열리츠와 협력관계를 취할 때 창출될 시너지 또한 클 것. 일본 디벨로퍼 사례에서는 계열 리츠를 통해 디벨로퍼가 개발자산을 간접 보유(지분 투자)함으로써 완공자산의 운영관리 비즈니스를 지속하고 향후 개발전략에 활용할 수 있다는 점에서 SK디앤디 입장에서도 계열 리츠와 협력 유인이 높음 삼성 이경자