스크랩 2009년 경기도 뉴타운 대전망 - 제2편

[김 수 영]

2009년 경기도 뉴타운 대전망 - 제2편

 

- 뉴타운 지정의 가능지역을 파악하라 -

 

 

 

뉴타운 지정은 계속된다. 경기도에 주목하라

지난 호에서 향후 2011년까지 수도권 내 25개의 재정비촉진지구(일명 뉴타운지구)가 신규로 지정될 예정이며, 이에 대한 가장 큰 수혜지역은 서울, 인천도 아닌 바로 경기도라고 설명하였다. 그리고 경기도 뉴타운의 지정 흐름을 파악해 본 결과 서울 인접 지역보다는 외곽 지역이 유망하며, 동두천시 · 수원시 · 평택시 · 화성시 등을 경기도 신규 뉴타운 지정의 가능성이 높은 도시들로 제시하였다. 따라서 금번 호에는 이러한 도시들을 보다 세부적으로 파악해 보는 시간을 갖고자 한다.

 

 

동두천시 – 광대한 상업지역의 부활

동두천시를 먼저 보자. 동두천시는 수도권 40km 이내의 위성도시로 군사보호구역에 속하며, 총 7개의 동으로 이루어져 있다. 남북으로 지하철 1호선이 도심 중앙을 관통하고 있는데, 이 축이 바로 동두천시의 핵심 개발축이다.

따라서 동두천시의 경우 중앙역과 보산역 일대인 생연동과 보산동 상업지역 일대를 눈여겨 보는 것이 좋다.

특히 중앙역 일대는 동두천시 도시기본계획 상 서울에서 경기도 연천으로 이어지는 남북 축과 양주에서 포천으로 이어지는 동서 축이 유일하게 교차되는 전략 거점 지역이라는 점도 고려할 필요가 있다.

2008년 본격적인 조정기를 거치던 서울시 부동산 시장과는 달리 동두천시 아파트와 다세대주택의 시세는 상당 폭으로 상승하였다. 이는 2006년부터 2007년도까지의 서울시 재개발 시장의 상승 여파가 물결의 파장처럼 뒤늦게 이어진 시차 현상으로 보여진다.

 

 

 

 

평택시 – 국제화 중심도시로의 변모

경기도 최남단에 위치한 평택시는 경기도 유일의 항만을 보유한 환황해권 국제화 중심도시이다. 또한 경부고속도로, 서해안고속도로, 경부선철도 등을 통해 사통팔달의 광역교통망을 갖추고 있다.

평택시의 노후주택은 경기도 전체와 마찬가지로 단독주택이 압도적으로 많은 수를 차지하고 있는데, 전체 단독주택 약 3만호 중 2/3가 건축한지 20년 이상이 경과한 노후주택에 해당된다.

 

2008년 1월 평택시는 송탄역 주변, 서정리역 주변, 평택역 주변, 팽성 일원 지역의 촉진지구 및 도시환경정비사업을 체계적으로 추진하겠다는 내용의 ‘2020 도시기본계획’을 발표하였다.

그리고 도시기본계획의 내용대로 2008년 5월 송탄역 주변으로 ‘신장지구’가, 팽성 일원 지역의 ‘안정지구’가 재정비촉진지구로 지정되었고, 2009년 내로 평택시 ‘평택역지구’와 평택시 ‘안중지구’가 추가적인 재정비촉진지구로 지정될 예정이다.

평택역은 평택시의 도심기능을 담당해 왔으나 역세권이 대부분 노후 기성시가지로 구성되어 있어 정비사업의 필요성이 오래전부터 논해져 온 곳이다.

평택역 동측인 평택동, 비전동, 합정동 일대를 주목할 필요가 있다.

 

 

 

수원시 – 서울 근교와 외곽을 잇는 허브

수원시는 경기도의 도청 소재지로서 행정 · 교육 · 문화 · 경제 등의 중추관리 기능을 수행하고 있으며, 경부선 철도와 서울 ~ 수원을 연결하는 수도권 전철이 주요 통행수단이다. 

수원시의 경우에는 현재 추진되고 있는 20여 개의 재개발, 재건축사업 외에도 뉴타운지구의 지정이 이루어질 만한 지역들이 제법 많다.

노후 주택이 상당히 밀집해 있음에도 불구하고 현재까지 아무런 개발계획이 없는 팔달구 지동 일대와, 신분당선 연장노선의 개통역이 들어설 팔달구 영화동, 조원1동, 우만1동을 눈여겨 보자. 수원역과 화서역 사이인 팔달구 화서동과 고등동 일대도 주목할 만하다.

 

 

 

 

초기 시장을 잡아라

의문이 드는 사안이 있다면 ‘현재의 경제 여건 속에서 과연 뉴타운 투자로 재테크에 성공할 수 있을까?’ 라는 문제이다. 정답은 ‘예스’이다. 재개발과 뉴타운 투자의 포인트 중 하나는 시세 변화의 추세를 파악하는 것이다. 과거에는 사업단계의 진행에 따라 계단식의 시세 상승을 이뤄왔지만 현재의 추세는 전혀 다르다. 재개발 또는 뉴타운사업의 발표 시점에 가파른 시세 상승으로 시간을 앞지르는 이른바 선반영된 시세가 형성되는 것이다.

주목할 점은 발표 시점인 초기 시장의 시세 선반영 현상은 호황기에 비하여 상승폭은 줄겠으나, 과거와 마찬가지로 재현될 가능성이 높다는 것이다.

경기 불황 속에서도 투자자들마다 대응책은 다를 것이다. 모든 상품에 대하여 거부감을 표하며 진저리치는 투자자가 있을 것이고, 일보 후퇴하여 시세 변곡점을 짚어내기 위하여 예의 주시하는 투자자도 있을 것이다.

위기를 기회로 활용하는 다수의 현명한 투자자가 되길 바란다.