[경험담] [온비드] 공매 낙찰기 답은 현장에 있다!

[한마당]

[♪낙찰기♬] 공매 낙찰기 [답은 현장에 있다!]|▒ 우리들의 경험담

성공신화|등급변경▼|조회 3453|추천 0|2013.01.16. 14:44http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/2913 

안녕하세요. 8기 성공신화입니다.

다들 작년 송사무장님께 받은 “열정의 기“를 잘 이어가시고 계시죠?

마라톤같은 전술과 지구력으로 경매에 임하는 마음가짐이 필요할 시기 같습니다.

1월달에 낙찰받은 2개의 물건 후기를 써보려고 합니다.

첫낙찰인데, 한번에 2개를 다 소화할 수 있을지 벌써 긴장되네요 ㅎㅎ

이번 2개의 물건을 받으면서 나름대로 현장분석과 물건 분석을 열심히 했다고 생각했는데

그래도 부족함이 남아 그 부분을 간과하지 말자는 의미에서 후기 적어봅니다.

답은 현장에 있다. 1

항상 송사무장님과 많은 분들께서 언급하신 부분입니다.

둘다 인천의 물건입니다. 하나는 아파트, 또다른 하나는 신축빌라입니다.

우선 아파트부터 적어보겠습니다.

공매자료에 보면 말소기준권리보다 빠른 대항력있는 임차인이 있는걸로 기재되어 있습니다.

맞습니다. 말소기준권리는 2008년 1월의 근저당입니다.

그리고, 소유자는 등기부상에 현 물건지에 거주중인걸로 나옵니다.

그럼 2002년의 임모씨는 과연 누구였을까? 저는 이모씨의 와이프나 모친일 가능성이 있다는 가정에 입찰 준비에 들어갔습니다.

우선 공매담당자와 통화를 했습니다.

“2010년 압류된 압류금액과 임차인중 임모씨가 누구인가를 물어봤습니다.

담당자는 부가가치세 6000만원정도의 금액으로 공매가 진행되었고, 임차인 임모씨는 모르는 사람이라고 답변해 줍니다.

시세를 확인하기 위해 국토해양부 실거래가를 찾아봅니다. 작년 국토해양부 실거래가 15,000 이고

또한 경매정보지로 그 물건의 낙찰가를 확인해 보니 더 적은 평형이 1억3천에 낙찰이 되고 있었습니다.

여기서 실수가 나옵니다. 잠시 후에 그 실수의 내용이 나올거예요 ㅠ.ㅠ

그래서, 저는 간단한 시세파악만 한 후 다음날 물건지 아파트로 갔습니다.

벨을 누르니 역시나, 벨은 소리가 안납니다.

노크를 해봅니다. 인기척이 없어 갈까 하다가 다시 노크를 해봅니다.

안에서 인기척이 납니다.

“누구세요“

“자산관리공사 공매 XXXXX 왔습니다.”

여기서 XXXXX는 흐리멍텅하게 말했습니다.

마치 자산관리공사에서 나온것처럼요.

문이 열리고 젊은 청년이 나옵니다.

우선 핵심만 물어봅니다.

“아버지가 이모씨 맞나요? ”

“네”

“여기 임모씨라고 계신것 같은데 할머니신가요?“

“누구요?“

“임모씨요”

“모르는 사람인데요“

이 대화로 얻은 내용은 우선 채무자인 이모씨가 거주중이라는 사실과 세입자 임모씨는 없~~~다

고로 대항력 있는 세입자는 없다라는 사실이 현장에서 밝혀지는 순간입니다.(현장에 답있다 1의 내용입니다.)

그리고, 인사를 하고 다음 물건지로 임장을 갑니다.

이번에는 주안으로 차를 돌렸습니다.

네비로 찍고 가니 정보지에 나오던 물건지의 모습이 나타납니다. 멀찌감치 차를 파킹하고 걸어갑니다.

빌라에 도착해서 우편함을 먼저 살핍니다. 무진장 많은 우편물이 쌓여있습니다.

더 넣을 자리도 없어 보입니다.

그리고, 밖에서 한번 보고 이번에는 초인종을 누르지 않고 그냥 갑니다.

왜냐면, 이 물건은 체납액이 정말 얼마안됩니다. 360만원 취득세를 내지 않았다고 합니다.

취하의 여지가 있어 그냐 조용히 갑니다.

인근 부동산 2군데를 들어가봅니다.

먼저 한 어르신께서 계신 조용하고 적막한(?) 부동산에 들어가봤습니다.

이곳에서 오랫동안 부동산을 해오신 분 같았습니다.

실거주로 전용이 비슷하고 건축연도가 비슷한 물건의 시세를 매수자 입장에서 물어봅니다.

그랬더니, 불법건축물의 용도로 사용될 만한 물건을 소개시켜 주네요.

발코니를 확장해서 그 공간을 서재처럼 쓰면 된다나 뭐래나~~ 열심히 들어줍니다.

그래도 정보가 잘 안나옵니다. 그래서 중간에 말을 끊고 물어봅니다.

딱 이러이러한 물건을 매수하고 싶다고...

그랬더니, 2002년 건축된 그 평형의 빌라가 작년에 8600에 거래가 되었다는 정보를 얻습니다.

오케이~~ 내 물건은 2008년산 이니까 이것보다는 더 받을 수 있겠구나 하는 생각이 들었습니다.

다른 부동산으로 발걸음을 돌렸습니다.

마찬가지로 이곳은 빌라가 2002년에 주로 지어지고, 한동안 지어지지 않다가 2010년부터 다시 지어지기 시작했답니다.

그러면서 여기서도 그정도의 시세와 월세가를 말하십니다.

어느 정도 확인이 된 상태이기에 집으로 와 입찰가를 고민했습니다.

두가지 다 들어갈까?　아니면 한건만 들어갈까?

결론은 두 개다 들어가서 하나라도 건지자였습니다.

입찰후 개찰결과가 나온날 의외로 결과는 아래와 같습니다.

아파트는 단독!

빌라는 3명 입찰에 1명은 무효 다른 한명은 저와 39만원 차이입니다.

아파트는 단독일거라 예상했지만, 그래도 썩 기분이 좋지는 않습니다.

빌라는 가격차이가 얼마 나지않아 기분이 매우 좋았습니다. 이렇게 사람은 간사합니다. ㅎㅎ

여기까지가 임장 및 낙찰기입니다.

답은 현장에 있다 2

혹시나 몰라 아파트 시세를 다시 확인해 봅니다.

아파트는 시세파악이 용이하다는 생각에 대충한게 화근이었네요.

다시 매도자 입장에서 부동산에 전화를 해보니

낙찰가에서 얼마 저렴하게 사지 않았네요.

대항력이 있어 보이는 물건이고, 시세에서 많이 유찰되어서 이번에 들어가도 충분한 시세차익이 있을거라 생각했는데..

거의 급매가 시세입니다. ㅠ.ㅠ

물론 명도후에 부동산에 다시 내놓을 때는 얼마에 매도를 할 수 있을 지는 몰라도

우선은 아주 저렴하게 낙찰받은 것은 아니라는 사실이죠.

아파트는 요즘 시세가 따로 없습니다.

거래가 많은 아파트야 국토해양부를 어느정도 신뢰를 해도 되겠지만, 이런 물건처럼  1년에 1~2건 나오는 물건은 그 시세를

믿으시면 안됩니다. 특히 경매정보지에 동일 물건이 나온경우도 낙찰가만으로 이게 시세구나 하고 확인하시면 아니되옵니다.

만일 그 동일 물건이 실 수요자가 입찰에 참여한 거라면 그건 시세죠...

제가 보는 현 상황에서의 아파트건 빌라건 시세라는 것은

지금 부동산에 매물로 풀려있는 가격이 시세인거죠. 정말 급한 사정이 있어 그게 급매로 나와있어도 물건이 많지 않다면 그게

바로 시세가 되는 겁니다.

전 이 부분을 너무 쉽게~~~ 지나쳐 버렸습니다.

우선 위치는 양호하나 비싸게 사지는 않았다는 위안을 삼고는 있지만,

썩 내키지는 않습니다.

물건분석 중요하지만, 제일 중요한건 시세분석입니다.

여러분들도 저 처럼 시세파악 잘못하시지 말고 반드시 꼼꼼하게 확인 또 확인하세요.

우리는 모두 실 수요자가 아닌 투자자 입니다. 그래서 아주 저렴하게 낙찰받으셔야 더 떨어져도 버티실 수 있지 않을까요?

최소한 급매가보다 더 싸야 입찰에 들어가는 그런 경매투자자입니다.

다시한번 확인해 보세요.

유선이든 방문이든 지금 현재 매물로 나와있는 물건의 시세가 얼마인진 그리고, 혹시 매도하게 되면 얼마에서 급매가로 팔리게

해주실 수 있는지를...(두번째의 현장에 답있다 2의 주제입니다.)

오늘은 명도의 시작을 위해 2물건지에 방문해서 메모지를 붙이고 왔습니다.

그런데, 이 채무자는 우편물이 병무청에서 왔네요. 설마 나를 나두고 군 입대 해버리는건 아니겠죠??

우편물에 스카치테이프로 발라버렸습니다. 바람에 날리지 말라고...

공매는 임차인 및 채무자 연락처 확보가 아주 중요할 것 같습니다.

서로 연락이 안되면 세월아~~~내월아~~~ 흘러갈 상황도 연출이 될 듯 합니다.

2물건 모두 배분받는 세입자가 없는 채무자관련 물건들이라 조금은 고생할 각오로 임하고 있습니다.

명도소송까지 가지 않고 협의로 마무리 되는 그런 깔끔한 진행이 되어야 할텐데

벌써부터 채무자와 마주치는 상황이 기대됩니다.

그래서 송사무장님의 책3권중에 명도부분의 대사들을 유심히 체크하고 암기하고 있습니다. ㅎㅎ

명도이야기는 마무리가 되면 다시 올리겠습니다.

행크 여러분 모두 올해도 성공투자 하시는 한해 되시길 바랍니다. ^^

[즐겁게살자(제니퍼)]

현장에 답이 있는 포인트를 찍어주시네요.^^ 좋은 글 공유 감사합니다~

[김긍정]

감사 합니다^^
공매에 관심이 많은데.. 이렇게 좋은 글 올려 주시고~~!!
앞으로도 좋은 글 많이 올려 주셔요^^

[이쁜부자]

공매에 대해서 자세히 알고 싶은데.. 다른 글도 부탁드려요 ^^&

[천리안]

공감합니다. 현장에 답이 있다는 말 ! 그리고 진짜 시세 파악 잘하셔야 한다는 말 ~ 그렇치 않으면 낙찰의 기쁨보다 패배의 쓰라림이 기다리고 있다는 것을... 시세파악 정말 최선을 다해서 합시다요~ ㅎㅎ

[피스라이크]

좋은글 잘 읽었습니다~ 생생한 경험담이네요^^

[팅커벨(행크2기)]

임장의 중요성 현장의 중요성
글을 읽으며 다시 확인하게 됩니다.
명도후기도 기대되네요~

[무릉도원.]

감사합니다.. 시세 확인 중요성을 다시금
깨달았습니다..

[경매관심자]

아 이게 중요하네요^^

[지구조각]

현장에 답이있다
감사합니다

[일현]

이제부터가 기대 됩니다... 명도가 진행 되면 이야기 부탁 드립니다... 생생한 이야기 감사 드립니다..

[간접점유자/윤영복]

경매는 경매정보지를 제공해주는 곳이 있기에 자료가 충분한것으로 보아도 될것 같으나 공매는 정말 개인스스로이 혼자서 모든 분석을 해야 하는것으로 알고 있습니다..그러다 보니 발품을 많이 판결과 공매쪽에서의 수익률이 경매보다 더 낳은건가요

[펠릭스-열정]

임장의 시세 파악이 중요 하군요.

[잉카콜라]

역시 경험이 최고의 답입니다.

[성공희망]

성공신화님 반갑습니다 ~~ 닉네임이저와 비슷하세요ㅎㅎ 공매로한번에 물건두개를 대단하시네요 축하드려요 시세조사의중요성 ! 공감되게 잘읽었습니다 감사합니다^^~~

[비바람속으로]

경험이 중요하다는 것을 느낍니다.

[인서우짱임]

잘보고갑니다

[인천하이]

권리분석보다 중요한것이 현장답사 이겠지요

[미류나무]

현장에 답있다
임장을 1번이라도 더 해야겠군요
명심하겟습니다

[도트리]

좋은 경험 나눠주셔서 감사합니다~

[템페스트(대전초급 2기)]

임장경험이 쌓이면 더 큰게 보이는 것 . 진리네요!!

[해안소년]

시세 파악은 정말 중요한 것 같네요
좋은 경험담 정말 감사드립니다^^

[또씽아빠]

감사합니다. 고맙습니다!

[월세부자~]

공매의 명도에 대해 궁금합니다

[스태디]

좋은 경험담 감사합니다 :) 역시 임장은 꼼꼼하게 해야하는군요

[최해]

정답은 현장에있다. 이 말을 다시한번 생각하게되네요.
좋은글 감사합니다.