2021년까지 수도권 주택시장은 어떻게 움직일까?

[안양,의왕,재개발투자]

지난 9월 이후 매매가 상승폭이 커지면서 다시 서울 집값 거품과 오버슈팅에 대한 얘기가 나오고 있습니다. 부동산 가격 거품은 거품이 꺼지기 전에는 알 수 없습니다. 10년 전보다 명목가격이 2배 올랐다고 거품이 생겼다는 의견에 동의하지 않습니다.

같은 기간 소득과 통화량(M2)도 2배가 증가했습니다. 강남 실질아파트가격은 2017년에 본격적으로 전고점을 돌파하고 상승하기 시작했습니다. 9.13대책 이후 조정장세 7개월을 빼면 순상승기는 만 2년이 지났을 뿐입니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2019년 10월 이후 2021년까지 수도권 아파트시장이 어떻게 움직일까를 한번 정리했습니다.

우선 수도권 아파트시장은 지난 2009년 가을 이후 하락장이 시작됐습니다. 하락장이 4년간 지속되다 2013년 5월 이후 바닥을 치고 바닥다지기에 들어갔습니다. 이어 2014년 회복기를 지나 2015년부터 상승장이 시작됐습니다. 그리고 2019년 10월 현재 가다서다를 반복하는 계단식 상승장이 5년째 계속되고 있습니다.

2000년대 수도권 주택시장 상승장(2000~2009년) 히스토리를 토대로 상승장 인사이트를 정리해봅니다.

- 상승장은 쉽게 오지도 않지만 쉽게 끝나지도 않는다.

- 서울만 오르고 상승장이 끝나는 경우는 없다. 인천경기로 확산돼 수도권 전역이 투기과열지구로 지정되고 상승장이 끝났다. 이번에도 수도권 전역이 조정대상지역으로 지정돼야 상승장이 끝날 가능성이 높다.

- 상승장에서 강남3구처럼 많이 오른 아파트가 조정장세나 하락장에서 가장 많이 떨어진다. 또 가장 먼저 오르고 가장 먼저 내린다. 하지만 결과적으로 상승장에서 가장 많이 오른 아파트에 선제투자한 사람이 승자였다.

- 2000년대 상승장에서 강남3구에 진입한 사람은 2010년대 상승장에서 역시 강남권에 집중 투자했다. 2000년대 수도권 재건축 등 정비사업에 투자하고 계속 보유했던 사람이 2010년대 상승장에서 가장 자본소득이 컸다.

- 2000년대 상승장에서 가격 거품(BOOM) 구간은 2006~2009년이었다. 2010년대 상승장에서 거품 시작 구간은 2021년? 2022년?

2018년 9.13대책에서 2019년 9월까지 시장 움직임

9.13대책 이후 수도권 시장을 간략하게 정리합니다. 9.13대책 이후 10월부터 강남 하락폭이 시작되면서 조정장세는 투자수요가 많은 수도권 핵심입지 전역으로 확산됐습니다. 재건축 초기단지가 가장 낙폭이 컸고 이어 신축과 재개발 입주권 프리미엄도 이주비 대출규제로 많이 하락했습니다. 조정장세가 7개월간 이어지며 수도권 전역에서 거래량이 급감했습니다.

결과적으로 강남 기준으로 지난 2월이 바닥이었습니다. 3월에 바닥을 다지고 4월에 반등했습니다. 압구정과 잠실주공5단지가 먼저 저가매물이 소진되면서 반등에 나섰습니다. 5월에 서울 강남 신축 준신축이 상승했습니다. 6월부터 상승폭이 커졌고 거래량이 9천여건으로 폭발한 7월에 동마용성 등 서울 핵심입지와 과천 성남판교분당 광명 구리 등으로 확산됐습니다.

8월초 민간택지 분양가 상한제 이슈로 잠깐 주춤했지만 곧바로 상승세로 돌아섰습니다. 9월엔 셋째주 추석연휴 이후 인천부천 남양주다산 하남미사 광주 시흥 안산 고양일산까지 수도권 동서남북 전역에서 거래량이 늘어났습니다.

9월 들어 거래량을 동반한 상승랠리가 시작됐습니다. 이에 정부는 10.1대책, 규제카드를 꺼냈습니다. 분상제 6개월 유예는 내년 4월 총선으로 인해 한발 물러선 완화책입니다. 대신 개인 매매업자와 법인 LTV 규제와 고가주택(실거래가 9억원 초과) 보유자 전세자금대출 규제(공적보증 금지)를 추가했습니다. 하지만 강남은 물론 수도권 시장은 자기 갈길을 바삐 움직이며 상승랠리가 계속되고 있습니다.

강남 등 수도권 핵심입지 신축, 재건축단지, 재개발 입주권 프리미엄은 9.13대책 이전 전고점을 대부분 돌파했습니다. 강남3구는 최대 2억원까지 올랐습니다. 동마용성도 전고점보다 5천만원 이상 오른 수준으로 거래되고 있습니다. 영등포구 양천구 구로구는 물론 노원구 강서구 성북구 등 비핵심지역도 신고가율(실거래가 총건수중 전고점보다 높은 실거래가 비율)이 높아지고 있습니다.

2021년까지 수도권 시장은 어떻게 움직일까?

문재인정부에서 수도권 주택시장은 9.13대책 전후로 크게 달라졌습니다. 9.13대책 이전은 투자수요가, 9.13대책 이후 지난 6월 시작된 상승랠리는 실수요가 주도했습니다. 1주택자와 일시적 2주택자 갈아타기 교체수요가 90% 안팎이었습니다.

규제지역에서 유주택자의 추가 구입을 막기 위한 주택담보대출(중도금, 이주비, 잔금 대출 포함) 규제는 인서울 인도심 쏠림 현상을 초래했습니다. 그리고 9월 이후 강남 폭등이 주변 지역으로 확산되면서 갭메우기 순환매 장세로 상승세가 수도권 전역으로 확산되고 있습니다. 2000년 이전에 지은 서울 등 수도권 외곽 구축까지 오른다면 폭등장이 올 것입니다. 내년 4월 총선 이후가 될 것입니다.

1주택자와 일시적 2주택자는 임사 세제혜택도 대폭 축소돼 주택수를 늘릴 수 없어 상위입지 또는 중대형으로 갈아타는 교체수요가 늘어나고 있습니다. 20년 이상 지난 구축에서 10년 이내 신축 준신축으로 갈아타는 경우도 많습니다.

참여정부에서도 규제수위가 높을수록 지역별 양극화, 단지별 차별화가 심화됐습니다. 문재인정부도 마찬가지입니다. 수도권 동남권 핵심입지 정비사업(입주권 신축 준신축)과 판교 위례 광교 동탄2 등 2기 신도시가 상승장을 주도할 것입니다.

8.2대책, 9.13대책, 10.1대책까지 규제의 누적효과로 합법적으로 사고 팔수 있는 유통물량을 급감시키고 있습니다. 신축 준신축 구축 가릴 것없이 유통물량 감소로 희소가치가 높아지면서 호황기가 길어질 가능성이 높습니다. 2018~2019년 입주했거나 2020~2021년 입주예정인 정비사업 신축은 단기폭등할 것입니다. 개포 래미안블레스티지와 디에이치아너힐즈, 송파헬리오시티, 신촌그랑자이 등 성공투자 스토리를 복기하면 쉽게 추론할 수 있습니다.

상승장에서 금리하락기와 규제책이 만났을 땐 수익률이 아니라 자본소득(시세차익)에 집중해야 합니다. 지방이 아니라 수도권에 베팅해야 합니다. 직주근접성, 리테일 접근성, 학군, 공웝접근성 등으로 30~40대 고소득 직장인이 선택하는 입지에 투자해야 합니다.

지난 8월에 시작된 로또분양은 분양시장을 더욱 과열시킬 것입니다. 대전 인천 수원 등 비규제지역의 조정대상지역 확대가 예정돼있습니다. 2006년 판교 동시분양 후폭풍이 생각나는 대목입니다.

서울은 분상제 시행전 분양할 둔촌주공, 개포주공1단지, 방배5구역, 래미안 원베일리 등 강남권 분양단지 완판으로 후폭풍이 올 가능성이 높습니다. 비강남권에선 흑석3구역, 증산2구역, 수색6구역, 장위4구역이 대표적입니다.

또 분양시기가 유동적이지만 과천 지정타가 안양동안구 인덕원 북의왕을, 호반써밋송파 등 북위례가 남위례(8호선 위례역 역세권 또는 휴먼링내 위례신사선 역세권부터)나 구성남을 견인할 가능성이 높습니다.

성남은 신흥2구역, 수원은 팔달6구역과 팔달8구역 연내 분양 완판 이후를 주목해야 합니다. 더욱이 수원은 전매제한 기간이 6개월 입니다. 신흥2구역은 1년 6개월.

인천은 10월 2차 SK리더스뷰 등 루원시티 주상복합 3곳 분양을 비롯해 연내 주안1구역, 부개서초북측구역, 산곡4구역이 잇따라 분양합니다.

2020~2021년 수도권 주택시장이 폭등할 가능성이 높은 이유는 앞에도 언급했지만 역대급으로 유통물량이 감소하기 때문입니다. 더욱이 금리하락기를 맞아 유동성파티가 절정에 달하는 시기이기 때문입니다.

2020~2021년은 MB정부 이후 규제완화와 상승장이 겹치면서 수도권 정비사업에서 이주수요 및 멸실주택이 역대급으로 증가하는 시기입니다. 또 입주물량이 2017~2019년 증가세에서 2020년 이후 감소세로 진입하는 시기입니다. 서울 등 수도권 입주물량은 2018년 25만8천가구로 정점을 찍고 2020년 16만4천가구로 감소세로 돌아섭니다. 임사 등록으로 매물 잠김에다 다주택자 조정대상지역 양도세 중과 및 대출규제로 전월세 공급물량까지 감소하는 시기입니다.

2019년 10월 현재 수도권 주택시장은 과거 2000년대 상승장으로 치면 2002년 또는 2003년(강남3구)으로 추론합니다.

하락장이 언제 올지는 아무도 모릅니다. 과연 거시경제 분석으로 금융위기 경제위기를 예측할 수 있을까요? 경기가 좋지 않아 안전자산으로 인식되는 강남 동마용성 등 핵심입지 아파트값이 폭등하는 것입니다. 디플레이션은 걱정할 단계는 아닙니다.

개인적으로 수도권 하락장은 수도권 미분양 추이와 미국 20개 대도시 케이스쉴러지수로 추론하고 있습니다. 8월말 현재 수도권 미분양은 2001년 말 수준인 1만가구 안팎입니다. 1만5천가구+가 1차 하락 시그널, 2만가구+ 2차 하락 시그널로 봅니다.

미국 케이스쉴러지수는 2019년 7월 1일 현재 전년동기 대비 상승률이 2% 이하로 떨어졌습니다. 상승장 초기엔 2013년 13%대까지 치솟다 2018년 상반기까지 5%대를 유지하다 상승폭이 떨어지고 있습니다. 하지만 지난해 11월 이후 회복세가 시작되고 지난 7월 이후 신규착공 기존주택판매량 등 각종 지수가 호전되고 있습니다.