무상거주확인서를 작성하고 배당요구를 한 임차인의 대항력(1)

무상거주확인서를 작성하고 배당요구를 한 임차인의 대항력-사실관계편 (대법원 2017. 4. 7.선고 2016다248481 판결)  이번 이야기는 바로 2017. 4. 7.에 선고된 매우 따끈따근한 판결에 관하여 이야기를 나누어 보려고 하는데요, 바로 명도이야기 시즌3 6편 내지 8편에서 다루었던 무상거주확인서와 관련된 이야기입니다. 바로 선순위 임차인이 임대인의 채권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 후에 경매절차에서 배당요구를 하였으나 배당받지 못한 경우 최고가매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사안입니다. 甲과 乙은 2008. 6. 19. A아파트에 관하여 월차임 없이 보증금 2억 4,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 乙은 2008. 8. 8. A아파트에 입주하면서 전입신고를 마치고 확정일자를 받았고, 입주할 당시 A아파트에는 선순위 근저당권이 설정되어 있었습니다.  甲은 2012. 6. 1. 앞서 설정되어 있었던 근저당권을 말소시키고 새로운 은행으로부터 대출을 받으면서 乙에게 무상거주확인서를 작성하여 줄 것을 부탁하였고, 乙은 새로운 은행에게 ‘임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었습니다.  이후 甲이 이자를 납부하지 못하여 은행은 임의경매를 신청하였고, 동 절차에서 乙은 보증금 2억 4,000만 원, 전입신고 및 확정일자 각 2008. 8. 8.로 기재한 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였습니다.  丙은 임의경매절차에서 최고가 매수인으로 A아파트의 소유권을 취득하였고, 이후 진행된 배당기일에 乙에게 2억 4,000만 원 전액을 배당하는 내용의 배당표가 작성되었으나 은행이 배당액 전부에 관하여 이의하여 배당이의 소송에서 乙의 배당액을 0원으로 하는 내용으로 화해권고결정이 확정되었습니다.1. 피고(乙)의 주장  피고는 선순위 임차인으로 경매절차에서 보증금을 전액 배당받지 못하였으므로 낙찰자인 원고에 대하여 보증금을 반환받을 때까지 A아파트를 점유할 수 있는 대항력을 가진다고 주장하면서 피고가 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 함으로써 원고가 경매절차에서 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 있다는 사실을 알고 있었고, 선순위 임차인이 배당을 받지 못할 경우 배당받지 못한 금액의 범위 내에서 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있음을 예상할 수 있다고 주장하였습니다.   2. 원고(丙)의 주장  원고는 2014. 5. 8. 매각대금을 모두 납부함으로써 A아파트의 소유권을 취득하였고, 피고는 근저당권자인 은행에게 무상거주확인서를 작성하여 주었음에도 이를 숨긴 채 경매절차에서 배당요구를 함으로써 원가 낙찰가격을 결정하는데 신뢰를 제공하였으므로 보증금을 전액 배당받지 못하였다는 이유로 주택임대차보호법상의 대항력을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다고 주장하였습니다.   3. 법원의 판단  1심은 ① 원고가 경매절차에서 피고의 권리신고 및 배당요구로 대항력 있는 임차권이 있다는 사실을 알고 있었고, ② 피고가 권리신고 및 배당요구를 하면서 무상거주확인서 작성 사실을 밝혀야할 의무가 없고, ③ 피고가 은행에 대하여 무상거주확인서를 작성하여 준 후 경매절차에서 배당요구를 하는 것은 은행과의 관계에서 신의칙에 위반되어 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시되었다면 피고는 배당받을 수 없으므로 원고에게 대항력을 행사하는 것이 신의칙에 위배되는 행위라고 할 수 없다고 판단하였습니다.   반면에 원심은 ① 경매절차는 외부에 드러난 권리관계에 의하여 획일적으로 결정되어야 하고, ② 원고는 선순위 임차인이 우선변제권을 선택하여 보증금을 모두 회수하리라고 예상하고 입찰가격을 결정하였고, ③ 피고는 무상거주확인서로 인하여 보증금 전액을 배당받을 수 없었으며, ④ 민법의 일반규정에 대한 예외규정을 둔 주택임대차보호법의 입법목적과 경매절차의 형식성, 명확성, 안정성의 요청 등을 고려했을 때, 피고가 무상거주확인서로 인하여 배당금을 못 받게 되자 보증금을 회수하지 못하였음을 이유로 낙찰자에게 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하는 것은 모순행위에 해당한다고 판단하였습니다.  하급심의 판단이 서로 달랐던 이 사건에서 대법원은 피고가 권리신고 및 배당요구를 함으로써 임대차계약의 내용 등이 매각물건명세서에 기재되어 공시되었고, 원고는 이를 신뢰하고 피고의 보증금이 전액 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않을 것을 전제로 하여 매수가격을 결정하였다고 봄이 상당하므로 피고가 은행에 무상거주확인서를 작성해준 사실 때문에 배당표가 경정되어 보증금을 전액 배당받지 못하게 되었다고 하더라도 이를 이유로 주택임대차보호법에 의한 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반된다고 판시함으로써 원심의 판단이 정당하다고 판단하였습니다.   4. 판단의 쟁점  주택임대차보호법이 일정 요건을 갖춘 임차인에게 대항력과 우선변제권을 인정하기 시작하면서 은행은 임차인의 보증금으로 인해 대출금을 회수하지 못할 것을 대비하여 임차인으로부터 ‘무상거주확인서’를 받기 시작하였습니다.  임차인은 은행에게 반환받을 보증금이 존재하지 않는다는 취지의 확인서를 작성해줌에 따라 배당절차에서 은행이 이의를 제기할 경우 보증금이 존재함을 주장할 수 없게 되었고(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결 참조), 보증금을 배당받지 못한 임차인은 낙찰자에게 보증금을 전액 반환받지 못하였다는 이유로 ‘대항력’을 행사하며 주택의 인도를 거절하곤 하였습니다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2005다21166 판결 등 참조).  낙찰자는 선순위 임차인이 배당요구를 함에 따라 보증금 전액을 배당받을 것이라 예상하였다가 무상거주확인서로 인하여 임차인이 보증금을 배당받지 못하여 예상하지 못했던 보증금을 인수하게 되는 문제 에 직면하게 된 것입니다.  많은 하급심 판결들이 은행직원이 행한 임대차조사에서 임차인이 그 임차사실을 숨겼다고 하더라도 경매절차에서 임대차관계의 존재를 분명히 한 경우에는 경락인이 경매가격을 결정함에 있어서 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없다는 대법원 1987. 1. 20. 선고 86다카1852 판결을 원용하여 무상거주확인서를 작성한 임차인의 대항력을 인정하여 왔습니다.  그러나 위 판례를 원용한 하급심 판결들은 경매절차에서 입찰자들이 입찰가격을 결정하는 과정을 전혀 고려하지 않은 판결로, 임차인이 무상거주확인서를 작성한 사실이 있음에도 불구하고 배당요구를 한 것이 입찰가격을 결정하는데 신뢰를 주었는지 여부가 이 사례들의 핵심 쟁점이 된다할 것입니다.  다음이야기에서 이 사건의 쟁점을 비롯하여 소송 중 언급된 주요 판결과 이 사건 판결과의 차이에 관하여 검토해보겠습니다. -법무법인 명도, 명도닷컴의 정민경변호사.