스크랩 동일하이빌 프리미엄에 대한 이해

[이종대]

객관적으로 작성한 것 같네요.  공감하시는지요 /정

제 목	동일하이빌 프리미엄..
글쓴이	옆주민(Royalblue)	조회수	746	추천수	5
아파트	서울특별시 양천구 신정동 동일하이빌2단지 아파트			작성일	2006/01/01
내 용	여러분들이 좋은 의견을 올려주셨는데, 저는 객관적인 몇가지 내용에 대해서만 제시해보죠. 향후에 얼마될건지는 아무도 모르기 때문에(저도 70-80년초까지 압구정동 현대아파트 살았는데, 90년초 압구정동이 그렇게 변할줄은 꿈에도 몰랐습니다) 투자의 판단은 객관적 내용을 가지고 자신이 판단하는게 중요하겠죠. *) 투자기회(비싼이유) 1.03년 부동산 열풍이 불어닥칠 당시 현재의 아파트 부지를 기존 다세대주택과 일반연립등을 비싼값에 주고 매입해서 택지매입/개발비가 크게 높았습니다. 신정동 동일하이빌은 시행사/시공사가 모두 동일하이빌이었다는 점인데, 대개의 시공/시행사가 달라 각각 자신의 이윤을 추구한 나머지 분양가가 높다는 사실에 비추어 볼때, 한회사에서 시공시행사를 맡았다는 것은 택지매입과 개발로 높아진 분양가를 상당부분 흡수했다고 볼 수 있습니다. 오히려 타 회사보다 가격 거품은 덜 끼어있다고 봐야죠. 2.자재 고급화와 옹골차게 지은 아파트 - 저는 솔직히 이부분에 대해선 동일에 인테리어를 시공한 업자에게서 건네 들었습니다. 인테리어관계로 이곳저곳을 뜯어보면 특별히 손댈만큼 없을정도로 내벽, 시스템창호 등을 정말 기막히게 고급자재를 이용 지었다는 내용입니다. 시스템창호가 이건창호 다음으로 알아주는 LG제품이라는데, 이것만도 수천만원 될거라고 하더군요. 각 방문의 손잡이는 독일제로 된건데, 이런 제품을 넣고 분양해서 얼마 남겼을까? 라는 생각이 든다는게 인테리어 업자의 말입니다. 동일의 경우 그간 분양한 대부분 아파트가 엄청 잘지었다는 것이 업계의 중론입니다. 3.고급주상복합의 편리성+일반아파트의 쾌적함 - 고급주상복합을 가보면 첫눈에 부러운 것이 헬스,인도어골프장,사우나 등등의 편의 시설을 입주자가 마음껏 활용할 수 있다는 것입니다. 그런데, 이 신정동 하이빌은 이런 주상복합보다 한술 더뜬 편의시설을 그대로 단지 내부에 갖추었고, 여기에 대단지 아파트만이 갖는 실개천,수려한 조경을 확보했습니다. 이런 부분들이 분양가에 모두 포함이 되어 있는거죠. 4.서부트럭터미널 이전-현재 서부트럭터미널은 지난 IMF때 인천에 부지를 확보했고, 최근 주차장까지 완비하고 이전을 서두르고 있습니다. 코스닥등록업체라 공시와 기사내용을 찾아보면 쉽게 나와있습니다. 현재 부지가 기준시가로 약 1100억원이 되는데, 이 위치에 업계관계자말로는 **백화점과 *마트에서 매입협상중이라고 합니다. 즉 편의성이나 주변 미관을 해쳤던 유일한 장소에 엄청난 편의시설(쇼핑,병원등등)이 한번에 들어오게 되죠. 물론 확정되어봐야 알겠지만... 5.경전철과 온수지역 그린벨트 해제, 그리고 신정뉴타운-경전철은 08년도에 착공을 시작해서 11년에 완공계획이니 본격적 재료는 아직은 시간이 더 필요할듯 보이나 온수지역 그린벨트 해제하고 친환경적 대단지 아파트 건립과 신정동 뉴타운 개발확정은 이미 진행되고 있어 반경 2km이내에 빠른 개발변화가 일어날 것으로 보고 있습니다. 따라서 현재의 프리미엄은 이러한 내용들을 조금씩 선반영하고 있다고 봐야죠. *)투자리스크(위협요인) 이번에는 투자리스크를 따져보죠. 1.편의시설과 교통여건이 불리-현재 기준 편의시설과 교통여건은 절대적으로 불리합니다. 이런 부분들이 매매가 대비 낮은 전세가에 반영되어 있다고 봅니다. 승용차로는 진출입이 불편한게 별로 없으나(바로 옆이 남부순환로) 대중교통은 아니올시다입니다. 2.개발시간이 요구-앞서 기회요인으로 지적하기도 했지만, 역시 시간이 소요되는 일들이라 최소 3년이상은 보는 기다림의 미덕이 있어야 합니다. 3.프리미엄보다는 높은 분양가가 걸림돌-현재의 프리미엄은 여러가지 호재를 선반영하고 있어서 그렇습니다. 즉, 프리미엄보다는 분양가 자체가 당시 높아서 이런 부분들이 프리미엄과 결합되면서 적정수준의 가격에 이견이 많아진 부분이라고 볼 수 있습니다. 참고로 해당아파트의 평균 평당분양가는 1040만원선이었습니다. 4.초대형평수 전무 - 소위 55평이상의 초대형평형이 없어 소위 돈있는 사람들이 이사오기에는 한계가 있습니다. 이점은 약점으로 꼽아야 하죠. 그러나, 30평이하의 아파트가 없어 소득수준이 낮은 사람도 들어오기는 어렵습니다. 33~60평대까지 어울려 지었으면 더욱 좋았을 아파트입니다. 이러한 리스크들이 이 아파트가 가지는 프리미엄에 대해 고개를 갸우뚱하게 만드는 요인이라고 볼 수 있습니다. 비행기 소음보다는 되려 남부순환로의 차소리가 더 들리면 들리지 비행기 소음은 거의 모릅니다. 10월에 단풍졌을때 한번 가본적이 있는데, 2단지내 아파트 조경은 정말 서울아파트로는 환상 그자체더군요. 기회와 위협요인을 잘 따져서 생각해보는게 좋겠습니다.

[박종식]

기다림의 미덕!!! 자산 가치와 투자기회를 잘보면 위협요소는 시간이 해결하겠끔 되어 있네요. 좋은 글 입니다. 힘나는 월요일 입니다 ...

[김현희]

전문가적인 식견으로 조목조목 잘 짚어주셨네요...참고로 입주 아파트의 시세는 급매물 소화기간을 감안하고, 주위에 존재가 알려지는 약 1년후에야 제대로 형성됩니다...한경 매경의 "살기좋은 아파트 대상"에 우리 아파트도 후보대상에 들어가면 좋겠네요..