잘못된 부동산상식

[자카란다]

잘못된 부동산상식

일반 소비재시장과 달리 부동산시장은 까다롭기 그지없습니다.

관련 법과 제도, 정책 등이 부동산시장 밑바탕에 깔려 있기 때문입니다.

변호사나 법무사, 공인중개사 등을 제외한 일반인들은 이해하기가 쉽지 않죠.

이런 이유로 부동산시장에선 분쟁이 자주 발생하곤 합니다.

법적 분쟁까지 가는 사례도 어렵지 않게 찾아볼 수 있고요.

이런 분쟁을 사전에 방지하기 위해선 간단한 부동산상식만 알고 있어도 큰 도움이 됩니다.

쉽고 재밌는 부동산상식 5가지를 퀴즈 형태로 준비해봤습니다.

1. 가계약금편

[예시]

한 달 간 전셋집을 알아보던 'A'씨.

가격도 너무 착하고 마음에 드는 집을 찾았습니다.

전셋집이 매우 귀한 시기여서 중개업자는 가계약이라도 해두라고 재촉했죠.

'A'씨는 어쩔 수 없이 가계약금 명목으로 3,000만원을 집주인에게 송금했고요.

본 계약을 앞둔 하루 전날, 회사에서 지방 대기발령 소식을 전해 들었습니다.

과연 'A'씨는 가계약금 3,000만원을 임대인에게 돌려받을 수 있을까요?

정답은 'O'입니다.

임대인 입장에선 가계약금을 받아뒀으므로

그 동안 다른 고객들에게 집을 전혀 보여주지 않았고요.

새로운 세입자를 유치할 수도 없었습니다.

'A'씨도 할말은 많습니다.

일반적인 계약처럼 계약서를 작성하지 않았을 뿐만 아니라

본계약도 아닌데 본인이 배상책임을 질 필요가 없다는 주장이었죠.

결국 임대인과 임차인은 법원의 손을 빌리게 됐습니다.

지방법원과 고등법원은 임대인의 손을 들어줬습니다.

하지만 대법원에서 과거 판례를 뒤집었습니다.

대법원에선 집주인에게 가계약금을 송금할 경우,

명시적 계약이나 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 따로 없었다면

가계약금을 해약금이라고 볼 수 없다고 판단했습니다.

따라서, 대법원은 가계약금을 집주인이 몰취할 수 없다고 판결했습니다.

2. 계약철회 기간

[예시]

지난 3월, 'B'씨, 인천의 한 아파트를 4억원에 매매계약을 체결했습니다.

몇시간 후 바로 옆집이 3억 5,000만원에 매물로 나왔다는 걸 확인했고요.

당황한 그는 계약 이후 24시간도 지나지 않았다는 이유로

계약철회를 집주인에게 당당하게 요구했는데요.

과연 철회가 가능할까요?

정답은 'X'입니다.

소비자보호법에 의거 홈쇼핑이나 온라인 등으로 물건을 구매했을 때

단순 변심일지라도 통상 7일 이내 취소한 경우 환불 받을 수 있습니다.

물건이 발송되기 전 24시간 이내에 취소해도 별 무리 없이 환불해주는 경우가 많죠.

부동산은 일반 소비재와 전혀 다른 상품입니다.

계약은 쌍방 간의 합의에 따라 이루어지므로 성립 시점부터 '구속력'을 지니게 됩니다.

따라서 특별한 약정이 없거나 상대방에서 중대한 귀책사유가 발생하지 않는 한

일방적으로 계약 철회를 요구할 수 없습니다.

다만, 계약금을 포기하고 계약 해제는 가능합니다.

3. 기존 임차인 중개수수료

[예시]

3년간 해외출장을 떠나야 하는 'C'씨, 아직 전세만기가 1년 가까이 남아서

어쩔 수 없이 집주인에게 양해를 구해 새로운 세입자를 구하게 됐습니다.

운 좋게 세입자는 구했지만 집주인이 중개수수료를 만기를 채우지 못했다는 이유로

'C'씨가 지불할 것을 요구하고 있는데요.

'C'씨는 본인 계약도 아님에도 불구하고 중개수수료를 지불해야 할까요?

정답은 'O'입니다.

해당 계약은 임대인과 새로운 임차인간에서 발생하는 법률행위이므로

원칙적으론 임대인이 중개수수료를 지불하는 것이 맞습니다.

하지만 일반적으로 임차인이 중개수수료를 지불하고 있습니다.

기존 임차인이 만기 전 이사하게 되면 임대인 입장에선 일정부분 피해가 발생하게 됩니다.

특히, 임대인은 굳이 지불하지 않아도 될 중개수수료를 부담해야 할 처지에 놓이게 되죠.

임대인은 이 같은 계약 불이행으로 발생한 손해배상을 기존 임차인에게 청구할 수도 있습니다.

만약 임대인이 만기까지 계약이행을 요구한다면 기존 임차인 입장에선 도리가 없고요.

이런 점을 모두 고려해 관행상 임차인이 중개수수료를 지불하고 있습니다.

4. 묵시적 갱신 이후 임차인 중개수수료

[예시]

세입자인 'D'씨가 거주 중인 전셋집은 지난해 5월 묵시적 갱신이 이루어졌습니다.

별도의 재계약 없이도 동일 가격으로 최대 2년간 더 거주할 수 있게 된 셈인데요.

하지만, 임차인은 지난해 12월 전세계약 해지를 집주인에게 통보했으며 이사 시점을 올해 3월로 못박아 두었습니다.

임대인은 묵시적 갱신 이후 만기 2년을 채우지 못했다는 이유로

임차인에게 중개수수료 대납을 요청할 수 있을까요?

정답은 'X'입니다.

주택임대차보호법 내용을 살펴보면 묵시적 갱신이 된 경우

임차인은 계약기간 2년을 더 주장할 수 있습니다.

하지만 임대인은 2년을 주장할 수 없죠.

묵시적 갱신이 됐더라도 '임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다'는 법 조항 때문이죠.

임차인은 임대인에게 3개월 전에만 계약 해지 통보만 하면 됩니다.

따라서 중개수수료는 임대인 몫으로 돌아가겠죠.

5. 등기부등본 공신력

[예시]

'E'씨는 30년간 종잣돈 모아 겨우 서울에 작은 집을 장만했습니다.

목돈이 들어가는 만큼 등기부등본과 건축물대장 등을 모두 꼼꼼히 확인하고 구매했죠.

올해 1월, 뜬금없이 등장한 'F'씨는 본인이 해당 주택 '원소유자'라며 자기집을 비워주라고 요청했습니다.

법원의 판결문까지 들고 왔고요.

등기부등본을 믿고 집을 산 'E'씨는 '국가'로부터 구제받을 수 있을까요?

정답은 'X'입니다.

우리 민법에는 등기부의 공신력을 인정한다는 조항이 없습니다.

법원 판례도 공신력을 인정하지 않고 있죠.

엄연히 말하면 등기부등본의 법적 효력이 없다는 얘기입니다.

진정한 소유자가 나타나면 언제든 말소될 수 있죠.

곧, 등기부등본을 믿고 거래한 선의의 피해자를 구제할 방법은 법적으로 없습니다.

따라서 부동산사기를 막기 위해선 직접 발로 뛰는 수밖에 없습니다.

등기부등본은 참고사항에 불과하니 이점에 유의하세요.

#리얼투데이, 레미안꿀팁