제가 돌아 본 ..지금의 전세 및 향후 향방...

[앞이보이면]

제가 근  한달 동안에 수백 군데의  부동산과  전세 2억 이하의 물량들을 돌아보면서 느낀 점을 적어 드립니다.

우선, 배경 지식이 있어야해서...

1, 부동산이 복비를 받기 위해서는 먼저 .. 임대인한테  보증금을 올려 준다고 하고 매물을 확보해야 합니다.

    이유는 생략

2, 계약이 성사가 되어야 복비가 나오기 때문에,, 자기가 계약을 시킬수 없을것 같으면 좋은 물건 잘 안나옴.

   임차인  고수 일수록 ,,, 상대 안 하려고 함

3, 모든 물건을  "다리 품" 팔아야 하듯이,,  엄청 돌아 다녀야 함

4, 실구매인인것이 확실한 냄새를 풍겨야 함

지역은  강북 지역이면 교통은 지하철 1,2,3,6,4호선이 연결되는 지점입니다.

또, 하나의 배경 지식

1,  은평 뉴타운이 미분양이 많이 되어서 그 영향으로  일산, 은평구쪽 전세및 빌라  전세 및 매매에 상당한 영향을 주고 있음

##2,  종로, 성북  중심 강북지역의 전세값에  조금 보태면 빌라는 구매가.. 일부 지역은 그 영향을 받고 있다고 판단됨

3,  은평구쪽 방3개 , 신축 빌라면  발품을 얼마나 파느냐에 따라

  3,2, 현찰을 통장에 준비된 상황에 따라... 즉, 짧은 시간에 바로 동원 가능한 현찰이 있는 경우에 따라,,

 4, 만약 제가 구입한다면,,   1억5천~1억 7천이면  30평이상의 신축 빌라를 구입이 가능합니다.(큰방3개 이상)

## 위의 2가지 영향이 이미 강북의 핵심지역에 영향을 주고 있다고 판단이 됩니다.

##참고삼아,, IMF때  자금의 여유가 있는 전통적 임대 지역인  종로, 명동등의 임대인들이 먼저 보증금 및 임대로 조정을 해주었으면 ..   기타 외곽지역의  임대인들이 ,,상대적으로 자금 여력이 부족한 임대인이 조정을 못해주어서

경매로 넘어 가는 경향이 매우 빈번했답니다. 즉, 자금 여력이 없으면  모 아니며 도의 선택을 하는 경향이 있답니다.

왜 알아보게 되었는지는 개인적 사정이기 때문에 생략

다만, 부모님이 가지고 있는 건물이 시기적으로 약1년5개월~2년안에 들어 갈수 잇기 때문에 알아 보게 되었음

실제 예)  모 강북 핵심 지역 ;  1,2,6,4호선이 모이는 교통의 편의 지역

 큰방 3개, 빌라, 엘리베이터 있고, 주차가 ,  대략 35평이상의 빌라, 시설 92점(제 기준 100점 만점) 

 임대인이 전세를 올려 달라고 해서 , 타 지역에 매입한 경우 입니다

  원래 보증금 1억8천 ,,  한 동안 전세세입자를 구하려고 노력했지만 구하지 못했음

제가 금요일날 보고 , 바로 계약을 하려고 했으나,  토.일요일에 특별 검진이 잇어 어떻게 될줄 몰라서 월요일날 계약하러감,.. 하지만, 일주일째 보고 있던 다른 임차인이 계약함.

결론,,,  전세 보증금 1억8천이... 1억3천에 계약됨.. 오히려 내려서 계약됨.

 이유,, 임대인이 전세보증금을 현찰로 가지고 있지 않아서, 임차인이 나중에 나머지 차액을 받기로 하고 구매한 타 지역

 집으로 입주함.

또, 다른 계약 ; 지하철에서 약 10분정도 떨어져 있음, 버스 정류장은 30M정도에서 타고 한정거장후 지하철 역에

 도착가능  ; 상가건물 3층, 대로 변의 한 블럭 뒤라 조용함, 방3개 평수는 대략 30평이상.. 다만, 2층이 제품 공장이라서,

 옷 만드는 재봉틀 기계 많음... 주거 환경이 약간 걱정됨

돈이 부족하고, 가족이 많은 경우 선택하기에 적합  ; 시설 ( 85점 이상)

주인이 임차를 위해  비워둔 상태임 .

제가 부동산에 이야기 할때는 전세 9천,,, 실제 계약은 보증금5천에 월30만원에 계약됨

3번째 경우,  근린상가인데,, 담보가 2억5천 정도 있다고 해서 포기함

 부동산 말로는 전세가 3명 나머지는 5개의 방은 월세라고 함, 주인과 같은 건물에 거주

그리고,  계약된지 한달도 안되어서 나오려고 함..

이게 찜찜해서 계약 안했지만,, 시설은 특A ,,제 느낌 97점

부동산은 시세가 20억이 넘는 건물이라고 하지만, 땅값만 평당 2천 이상이라고 함

하지만, 저는 경매가로 보기 때문에 평당 천 정도 예상, 준공년도 10년 이상이면 건물값 0로 산정

시기가 임박해서 전세를 구해야 하는 사람이라면 상당히 괜찮은 물건이라고 판단됨

제가 계약 안한 이유는  현재 살고 있는 집에서 당분간 살아도 괜찮음, ; 현재 약50평 아파트에 부모님과 거주 하기 때문에 좋은 물건 나오면 계약하려고 해서입니다.. 찜찜하면 계약 안함.

보증금 1억 2천,,,,

글로 다 설명  드리기 어려워서,,,

제가 돌아본 느낌

1, 전세 세입자들이 새로 들어오는 세입자를 구하지 못해서 상당히 애 먹고 있음

1,1, 왜 이런 느낌을 받느냐?

   A,제가 방을 보러 갔을때   임차인이  매우 .. 절박한 느낌이 남

  B, 많은 임대인이 임차인을 구하지 못해서 매우 절박한 느낌을 풍김

기타 등등

내가 내린 결론

1, 지금 급하게 전세 계약하면 2년 뒤에는 전세금 돌려 받기 어렵다고 생각함

2, 서시히 전세보증금이 조정되고 있음,, 아주 극소수지만요

3, 미분양이 서서히 전세 세입자에 영향을 준다고 판단됨

  3,1, 저희도 올해 세 놓을 때 한 2달 세입자를 못 구한 경우도 있음

( 지하철에서 걸어서 1~2분, 주거 환경A, 신축건물... 저희는 신경쓰기 싫어서 다른 임대인보다 월10만원정도 덜 받고

   계약 한달 먼저 하면 그게 그거다 생각하는 편임.. 보증금은 대략 1~5천정도 타 건물보다 적게 받음)

4, 열심히 다리 품 팔고, 기다리면 좋은 물건이 나올 것이라고 판단됨

5,  참고로, 상대적으로 저렴한 지역이 청량리 지역이었음

 5,1, 타 지역은 호가 위주의 인상으로 전세세입자를 잘 구하지 못함.

   물론,  계약될 물건은 바로 계약되지만, 안 되는 것은 상당 기간 안 나가고 있음

 5,2, 자금의 여유가 있는 임대인은 세입자를 빼준 상태에서 세입자를 구하는 건물이 몇몇 있고, 이 건물 위주로

   계약이  된다고 판단됨.

이상 ,, 제가 돌아 본 느낌 입니다.

부동산말은 참고만 하시고, 정말 발품 팔면 상당히 다는 전세를 구할수 있다고 판단됨

다만, 시기적, 자금적 압박이 없어야 함.

추신; 부동산왈 & 내 느낌

1, 보러 오는 손님은 많은 데, 정작 계약 하는 손님은 거의 없다. 제 생각? 전세금이 안 빠져서

2, 10월초,,경 부동산끼리 하는 말,,  손님이 거의 없다고 함

3, 부동산으 들어가면,, 부동산에 손님이 거의 없음,  20군데중 한군데에 한명 손님이 있을 정도

  ( 제 느낌)

추신;  제가 보는 대 전제조건 ; 담보가 없어야 합니다. 아니면, 계약시 은행에서 담보를 지워는 조건으로 계약

      감액등기 사절..

추신; 호가 위주의 전세보증금은 많이 올랐음, 예; 7천-> 9천 , 1억이 1억3천,,등

    다만, 계약이 안되고 있음.

[사랑꽃]

현실을 보여주는 좋은 글입니다. 많이 참고 되었습니다.

[earclose]

흠....잘 봤습니다. 말씀하신 대로 전세금이 꺾이는 순간 기존에 전세입자들은 새로운 임차인을 구하지 못하는 상황이 생기고.... 역전세 대란... 피해자가 상당할 것 같군요. 요즘 같아선 가진 판돈도 별로 없는데 집소유자와 비소유자들끼리 서로 눈치를 엄청 보는 임계점이라는 직감이 드네요.

[rq2d38t]

오래된 빌라는 전세 안나가요
근데 주인은 돈이없고 세입자는 나가야 하고
결국 계약기간 남아있으니 세입자만
속끊이고 도배 장판이라도 해줘야 할판이예요
전세값 조정되기 전 까지는 전세 조심하세요

[바다윈드]

그런 빌라 전세, 자식들이 가기 싫다면 어떻하죠? 부모는 아이를 설득할까요? 대출을 받을까요? 주식은 모르는 데 사는 것을 인질로 삼은 집, 주거는 참 어렵습니다

[glen5213]

좋은 정보. 고맙습니다

[어둠의시작]

아마도 강남전세값이 하락한다는 소리가 들리면 본격적으로 부동산에 대한 곡소리를 준비해야 할 것으로 보임

[jeong]

ㄴ 내년 기준으로 신혼부부가 많이 줄어든다고 해서 전세값 오르는건 당분간 조정되겠구나 했는데 문제는 재건축 들어가는 물량 때문에 전세수요가 꽤될것 같아 걱정되네요